每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

北京城建集團有一個嗜好：喜歡在界線邊拿地。

5月28日，它旗下的城建發展，將會拿下石景山黃莊村SS00-1622-002、SS00-2501-002地塊，底價22億元。

時間往前推20天，城建發展為它發出了招標計劃，暴露了拿地意向。

南面的1622-002宅地，恰好在石景山與豐臺的界限邊上。

這，和兄弟樓盤龍樾海序太像了。它身在昌平，與海淀只有一條紅線之隔。

龍樾海序的驕人業績 ，讓城建發展揚眉吐氣了一回。

截至5月27日，它網簽424套，單價5.47萬元/平米。拿證17天，網簽率突破50%，堪稱奇跡。

現在，城建發展又下一城。正所謂是：春風得意馬蹄疾。

不過，與城建發展比，它的兄弟企業城建開發，在豐臺和房山的樓盤，大多不溫不火。

同為北京城建集團旗下的開發平臺，差異咋那么大呢？

魔幻般地調規

石景山黃莊村地塊，蠻魔幻的。

原因在于，它大幅度調過規。

調規前：占地3.66公頃，規劃建面8.49萬平米，住宅容積率2.55。

曾在2024年第一、七次進入供地清單，起拍價42億元，樓面價5萬元/平米，后來夭折了。

調規后：占地3.66公頃，規劃建面7.23萬平米，住宅容積率2.15。

今年4月20日進入預申請，起拍價22億元，樓面價3.04萬元/平米。

相比之下：

1、住宅建面減少了1.26萬平米；2、起拍價下跌48.2%；3、住宅樓面價下跌39.1%；4、容積率下跌15.7%；5、新增了300平米溫馨家園。

但也有沒變化的：

1、都帶有0.46萬平米幼兒園和1000平米養老驛站；2、建筑高度從60米上限放開到局部80米。

黃莊村地塊能大幅度減負，可見城建發展的能量很大。

它可以對比的參照項目，是對面2公里外的北京建工熙華臺。

在扣除各類配建成本之后，黃莊村地塊實際樓面地價約3.3萬元/平米，約為熙華臺的60%。

且熙華臺的容積率高達3.07，遠高于黃莊村地塊。

當然了，在區位上，黃莊村地塊在石景山、西四五環中間；熙華臺則在豐臺、緊挨西四環外。

指標寬松得離譜

黃莊村地塊和熙華臺的周邊環境，有點相似。

它們北面，都是噪音的制造者：京石高鐵、西長鐵路和蓮石東路。

雖說拿地文件顯示，這兩個地塊的噪音，白天與黑夜都是達標的，但在購房者心里，卻是揮之不去的影子。

不過，只要開發商舍得花錢，屋內是可以隔絕外面的噪音的，可公區就很難做到有效降噪。

黃莊村住宅地塊的規劃條件，十分寬松：實際容積率2.3，限高60米（局80米）。

再看看它的兄弟龍樾海序，容積率2.8，限高只有60米，苛刻到極致。

有了龍樾海序的練手，相信城建發展對黃莊村地塊，是降維的。

從地圖上的看，黃莊村宅地北向是一條寬15米的綠化帶，南向也幾乎不受退線影響。

結合周邊情況，花姐做了一版強排方案：

1、大門設在東面的玉泉西路，南北各一個車庫出入口；

2、預計規劃8棟住宅。3棟18F、5棟11F，戶均面積110平米，約89-130平米；

3、預計售價5.8萬元-6.2萬元/平米；

4、養老驛站和溫馨家園，設在地塊西北角。

這個項目最大的變量，是南面城市界面太差，不清楚未來的規劃情況。

對手是誰？

由于龍樾海序特殊的地理位置，花姐寫過一篇文章：《龍樾海序，身在曹營心在漢》。

這個故事，又要在黃莊村地塊上演了？

除了與豐臺挨著，黃莊村地塊距離海淀區，也只有1公里。

它的對手會是誰？挺迷糊的。

花姐只好把它周邊的在售樓盤列出來，大家看下圖：

城建黃莊項目，似乎填補了區域的空白點。

它東邊的熙華臺賣7.88萬元/平米，西邊的中海長安源境賣5.63萬元/平米。

不過，它們應該都不是黃莊項目的定價參照。

盡管很難找出一個現成的對標者，可黃莊項目的誕生，會令南邊不遠處的大瓦窯板塊，雪上賈爽。

距黃莊項目南邊3.6公里處，是城建開發旗下的宸知筑和璽院，再往南，中建和頌九里、京能西賢府依次排開。

這幾個盤同時在售，且都賣得不佳。

1、宸知筑。2022年10月開盤，供應611套，至今網簽276套，價格6.84萬元/平米，去化率45.17%；

2、璽院。2024年10月開盤，供應652套，至今網簽49套，價格7.09萬元/平米，去化率7.5%；

3、京能西賢府。2024年6月開盤，供應428套，至今網簽56套，價格7.16萬元/平米，去化率13%；

4、中建和頌九里。2024年6月開盤，供應572套，至今網簽175套，價格6.08萬元/平米，去化率30.6%。

如今，這四個難兄難弟，又迎來了黃莊項目。

難道城建發展和城建開發，要來一場左右互搏？

如果黃莊項目定價在6萬元/左右，對大瓦窯沖擊會很大。