大家幫2026年北京土地的第17篇推送

石景山今年第二塊宅地。

今年2月3號，首鋼地產拿下石景山2026年第一塊宅地，首鋼園0012地塊，隨后立即就公布了案名璟瑞長安，4月24日就開盤，到現在1個月時間，379套房源已經成功網簽164套，網簽去化率已經超過43%。

剛剛，石景山今年第二塊宅地，西四五環之間的黃莊村地塊也迎來最終買家，北京城建以22億摘得。

至此，北京2026年宅地土拍總計來到17組，成交總金額更新至299.987億。

2026年北京宅地土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：北京市石景山區黃莊村43號棚戶區改造項目SS00-1622-002、SS00-2501-002地塊；

拿地房企：北京城建；

成交金額：22億元（底價）；

住宅樓面價：3.31萬/平。

黃莊村002地塊3D實景圖

與拿原地結果同一時間亮相的，就是住宅地塊項目案名：龍樾璟序。這也說明北京城建在拿地之前就做了充分的市場研判和產品分析，預備打有準備的仗。

先看地塊位置和周邊配套。

環線位置方面，黃莊村地塊位于西四、五環之間，距離兩個環的直線距離差不多，都不到3公里，屬于名副其實的西4.5環。

再看區域位置，002地塊位于石景山區東南角，東北側直線800米，過了玉泉路就是海淀區，而南側距離豐臺區更是“一步之遙”。

黃莊村0002地塊環線位置

雖然黃莊村地塊雖然位于三區交界地帶，但因為位于正經的西四環，所以屬于三區的“黃金三角”地帶，周邊生活配套非常成熟。

黃莊村地塊方圓3公里范圍內，包含了海淀五棵松、豐臺青塔、石景山魯谷商圈等核心且成熟的商圈。

海淀五棵松商圈包含五棵松萬達廣場、301醫院等核心配套資源，而豐臺青塔商圈則包含翠微百貨、302醫院等重點商業、醫療資源配套。

而回歸地塊周邊，002住宅地塊西側就是大型高端綜合休閑會館北京大公館，再往西是中關村虛擬現實產業園，而南側是北重科技文化產業園，包含重美術館、八荒錦繡美術館等美術館和相關設計公司等，西南側緊鄰8.5公頃的瓦林苑公園。

黃莊村002地塊周邊配套

再遠點，新地塊西側800米就是永輝廣場，西南側直線1公里左右是西富港商城。北側鄰人民渠和東西向城市主干道蓮石東路。

而蓮石東路北側就是石景山魯谷核心區，石景山醫院、石景山婦幼保健院、萬達百貨、景山學校、北京國際調度公園、旺景公園、1號線八寶山玉泉路地鐵站等生活配套都非常豐富。

綜合來看，黃莊村地塊在配套方面，集合了海淀、豐臺與石景山三區所長。

再來看地塊本身。

此次北京城建拿下的西黃村地塊，包含1宗住宅用地和1宗托幼用地。

黃莊村地塊建設數據要求

其中1622-002住宅用地，占地面積31500平，地上建筑規模67690平，其中包含1000平社區養老服務站和300平溫馨家園的配建，最后粗算地上住宅建筑規模大概是66390平。

住宅地塊的整體容積率大概在2.15，建筑高度控制在60米，局部可以到80米。

還有2501-002托幼用地，在蓮石東路北側，地上建筑規模4590平，未來會建設一所12班的幼兒園。

再就是地塊形狀方面，1622-002住宅地塊整體呈現不規則五邊形，地塊北側部分比較方正，南側有點呈現倒三角狀態，不過整體“變形區域”并不算大，開發難度也不會太高。

圖源北京規自委官網文件

最后看價格方面。

北京城建拿下石景山黃莊村地塊的總成交價是22億，按照66390平住宅規模來粗算，最終住宅成交樓面價大概在3.31萬/平。

黃莊村新地塊東側直線兩公里的北京建工熙華臺，3年前的2023年5月份拿地，最彼時溢價率到頂15%，住宅成交樓面價約5.28萬/平，彼時還有政府指導價，8.5萬/平。

新地塊周邊項目分布

新地塊南側700米左右是北京華曦府，4年前的2022年6月份拿地，彼時住宅成交樓面價達到4.46萬/平，期房指導價7.5萬/平。

還有中海學府里、中海學仕里，分別在4年前和3年前拿地，彼時住宅成交樓面價也分別達到了5.2萬/平和5.3萬/平。

新地塊再往南的豐臺大瓦窯板塊，中建和頌九里和京能西賢府，拿地時間也有兩年半，彼時的住宅成交樓面價分別達到5.54萬/平和6.08萬/平。

而新地塊再往北的海淀西四五環，去年5月份拿地的中建壹品海宸元境、北京隅海岄的住宅成交樓面價分別在5.68萬/平和5.73萬/平。

再近幾年的西四、五環的項目中，無論海淀石、景山還是豐臺，北京城建黃莊村地塊的3.31萬/平，都是近幾年所有項目的最低樓面價。

而樓面價低，也便意味著在未來價格和開發方面，優勢更大。

再來看新地塊周邊，新房項目在售價格。

海淀寶山北京隅海岄、中建壹品海宸元境，4月份最新成交均價分別是8.61萬/平和8.3萬/平。

圖源京樓銷售排行榜

豐臺部分，位于四環內的嘉棠璟樾4月份的網簽均價達到7.81萬/平，項目南側最近的北京華曦府，4月現房成交均價5.98萬/平。

大瓦窯板塊的中建和頌九里，4月份成交均價5.56萬/平，北京城建璽院5.46萬/平。

圖源京樓銷售排行榜

而西黃村地塊所在的石景山區域，西側五環外的首鋼璟悅長安4月成交均價5.85萬/平，項目西南側的中海學府里，4月成交均價5.55萬/平。

圖源京樓銷售排行榜

二手房方面，西黃村地塊所在的石景山魯谷板塊，二手房掛牌均價4.2萬/平，緊挨著的豐臺青塔板塊，二手房掛牌均價3.9萬/平，海淀玉泉路板塊5.9萬/平，海淀五棵松板塊則達到7萬/平。

圖源貝殼找房官網

而新地塊周邊的具體二手房項目，黃莊村新地塊北側，遠洋山水整體2008年建成，二手房掛牌均價在5.7萬/平左右，下北側海淀邊上的遠洋沁山水和沁山水上品，2010年左右建成，二手房掛牌均價達到8萬/平左右。

新地塊東側兆豐園等小區，二手房掛牌均價在4萬/平左右，西側京漢旭城二手房掛牌均價在5.3萬/平左右。

此外，新地塊周邊剛剛交房不久的長安悅璽二手房掛牌均價6.5萬/平，中海學仕里7.3萬/平，華曦府6.7萬/平，南側大瓦窯板塊國譽萬和城7.5萬/平，首創天悅山河6.6萬/平。

圖源貝殼找房官網

綜上，北京城建拿下黃莊村地塊，在位置和周邊配套，到地塊素質，再到最后樓面價方面，都是極具性價比的。

北京城建需要做的就是，在適應如今大環境的基礎上，做出更好的產品。

以上。

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