（圖源：招商蛇口官網(wǎng)）

文/地產(chǎn)金融視界

6月3日晚間，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“招商蛇口”，001979.SZ）發(fā)布公告稱，公司董事會(huì)收到董事余志良先生的辭職報(bào)告，余志良因個(gè)人原因申請(qǐng)辭去公司第四屆董事會(huì)董事、董事會(huì)戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)委員、董事會(huì)審計(jì)委員會(huì)委員職務(wù)。

根據(jù)公告，余志良的辭任不會(huì)導(dǎo)致公司董事會(huì)成員低于法定最低人數(shù)，其辭職報(bào)告自送達(dá)董事會(huì)時(shí)生效。辭任前述職務(wù)后，余志良將不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。截至公告披露日，余志良未持有公司股份。

值得注意的是，這份公告全文未提及余志良在任期間的任何貢獻(xiàn)，也未按照常見慣例向這位辭任董事表達(dá)感謝。這一“冷處理”方式，與該公司過往人事變動(dòng)的公告措辭形成了鮮明對(duì)比。

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高管接連離場(chǎng)：管理層動(dòng)蕩持續(xù)發(fā)酵

事實(shí)上，早在2023年5月，余志良辭去董事會(huì)秘書職務(wù)時(shí)，公司曾明確表示“余志良先生在擔(dān)任公司董事會(huì)秘書期間恪盡職守、勤勉盡責(zé)，忠實(shí)履行了崗位職責(zé)……公司及董事會(huì)對(duì)余志良先生任職期間為公司做出的貢獻(xiàn)表示衷心感謝”。

拋開感謝而言，余志良的辭任并非孤立事件。2025年9月，招商蛇口完成了一次核心管理層的大規(guī)模更替——董事長(zhǎng)、總經(jīng)理雙雙換人，以董事長(zhǎng)朱文凱、總經(jīng)理聶黎明為核心的新管理團(tuán)隊(duì)正式上任。朱文凱此前擔(dān)任公司總經(jīng)理，此次升任董事長(zhǎng)；聶黎明則接替總經(jīng)理職務(wù)。

彼時(shí)，招商蛇口方面在公告里提到，“蔣鐵峰先生在公司董事會(huì)履職期間，恪盡職守、勤勉盡責(zé)，積極推動(dòng)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，為打造房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動(dòng)公司高質(zhì)量發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。董事會(huì)對(duì)蔣鐵峰先生在任職期間的辛勤付出和卓越貢獻(xiàn)致以衷心感謝!”

在新管理層上任之后不到兩個(gè)月，招商蛇口于2025年11月4日發(fā)布公告稱，副總經(jīng)理彭以良遞交書面辭職報(bào)告，其因工作調(diào)動(dòng)原因申請(qǐng)辭任公司副總經(jīng)理職務(wù)，將在招商蛇口控股子公司招商局漳州開發(fā)區(qū)有限公司任職。在該公告中，公司并未明言彭以良的“工作內(nèi)容”，但依然對(duì)其任職期間為公司做出的貢獻(xiàn)表示“衷心感謝”。

2026年3月3日，招商蛇口再度發(fā)布高管變動(dòng)公告：副總經(jīng)理劉曄因工作調(diào)動(dòng)原因辭去職務(wù)，赴中國(guó)南山開發(fā)（集團(tuán)）股份有限公司任職，并已擔(dān)任該公司黨委副書記。值得一提的是，劉曄的離職距離新管理層上任僅約六個(gè)月，屬于“閃辭”。

從時(shí)間線來看，招商蛇口在不到一年時(shí)間內(nèi)，先后經(jīng)歷了董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、兩名副總經(jīng)理、一名董事的離任或職務(wù)變更。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，（上述人事變動(dòng)）這不是招商蛇口經(jīng)營(yíng)層崩盤式的出走，而是招商局集團(tuán)在同一批“自己人”之間做棋盤重排。真正的一線經(jīng)營(yíng)指揮鏈（朱文凱+聶黎明白天管事）反而是穩(wěn)定的。

對(duì)于余志良一人涉及兩次職位變動(dòng)公告中一次提及感謝一次只字未提，柏文喜分析，一是身份不同，禮貌等級(jí)不同；二是“個(gè)人原因”四個(gè)字本身就是遮罩；三不排除關(guān)系層面的微妙處。在A股信披實(shí)踐中，“因個(gè)人原因”是一個(gè)信息含量極低但安全系數(shù)極高的萬能表述——它既可能是真實(shí)的個(gè)人安排，也可能是在提示“不便展開”。當(dāng)公司選擇不展開、不感謝、不渲染時(shí)，往往意味著：雙方都傾向于讓這件事安靜地過去，既不抬杠也不給市場(chǎng)留下“仍有關(guān)聯(lián)”的想象空間。如果余志良的董事席位本身是某方（比如股東方、或前任體系）提名安排的，而隨著蔣鐵峰升遷、朱文凱體系確立，董事席位的人員構(gòu)成需要重新校準(zhǔn)，那么“不感謝”本身就是一種低烈度的切割信號(hào)——不是撕破臉，而是沒必要演溫情戲。這在央企董事會(huì)換屆/輪換場(chǎng)景中并不罕見。

“至于‘無感謝’——最誠(chéng)實(shí)的判斷是：它大概率不是一個(gè)需要過度解讀的戲劇性信號(hào)，但它確實(shí)不是一個(gè)‘一切如常’的溫暖信號(hào)。在央企信披里，‘沉默’本身也是一種措辭選擇，值得放在后續(xù)董事補(bǔ)選的人選上繼續(xù)驗(yàn)證。”柏文喜進(jìn)一步表示。

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業(yè)績(jī)“腰斬”：凈利潤(rùn)暴跌74.65%，收入創(chuàng)近五年新低

與管理層動(dòng)蕩形成呼應(yīng)的是，招商蛇口2025年的財(cái)務(wù)表現(xiàn)交出了近五年來最差的成績(jī)單。

根據(jù)招商蛇口2025年年度報(bào)告，公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1547.28億元，同比下滑13.53%，創(chuàng)下近五年同期最低水平；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)（簡(jiǎn)稱“凈利潤(rùn)”）為10.24億元，同比大幅下降74.65%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)（簡(jiǎn)稱“扣非凈利潤(rùn)”）更是跌至1.69億元，同比暴跌93.10%。

值得關(guān)注的是，這已是招商蛇口凈利潤(rùn)連續(xù)第二年出現(xiàn)下滑，且下滑態(tài)勢(shì)呈現(xiàn)明顯加劇趨勢(shì)。2024年，公司凈利潤(rùn)約為40.39億元，較2023年的63.19億元下滑36.08%；2025年的降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至74.65%。從季度數(shù)據(jù)來看，2025年第四季度公司凈利潤(rùn)虧損達(dá)14.73億元，虧損壓力尤為突出。

分板塊看，作為公司的核心業(yè)務(wù)板塊，招商蛇口房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)2025年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1308.29億元，同比下滑16.33%，跌幅高于整體營(yíng)收水平；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入7.17億元，同比微增0.32%；物業(yè)服務(wù)收入167.26億元，同比增長(zhǎng)8.35%。

但是，毛利率持續(xù)下行擠壓盈利空間。2025年，招商蛇口整體毛利率降至13.76%，同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為15.33%，同比下降0.25個(gè)百分點(diǎn)；物業(yè)服務(wù)毛利率為10.59%，同比下降0.28個(gè)百分點(diǎn)。兩大核心業(yè)務(wù)板塊的毛利率同時(shí)下滑，進(jìn)一步加劇了公司凈利潤(rùn)的下行壓力。

除此之外，招商蛇口2025年簽約銷售面積僅為716.12萬平方米，同比減少23.48%。銷售端的頹勢(shì)并未在2026年得到根本扭轉(zhuǎn)。5月9日，招商蛇口披露的最新銷售數(shù)據(jù)顯示，2026年1-4月公司簽約銷售金額551.12億元，3月單月簽約額217.30億元，市場(chǎng)去化壓力仍在持續(xù)。另?yè)?jù)中指研究院發(fā)布的《2026年1-5月中國(guó)房企銷售業(yè)績(jī)解析》，招商蛇口簽約銷售金額759.4億元，行業(yè)排名雖提升至第五位（較2025年末提升一個(gè)名次），但銷售端的持續(xù)走弱仍是不爭(zhēng)的事實(shí)。

在業(yè)績(jī)下滑的表象之下，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備正成為吞噬招商蛇口凈利潤(rùn)的“黑洞”。

年報(bào)顯示，2025年招商蛇口合計(jì)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備約42.7億元。其中，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備占比最高，達(dá)約32.69億元；信用損失準(zhǔn)備約7.55億元，商譽(yù)減值準(zhǔn)備約2.22億元，長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備約2407萬元。受此次資產(chǎn)減值計(jì)提影響，公司2025年度凈利潤(rùn)將減少約29.18億元。

在存貨跌價(jià)準(zhǔn)備涉及的項(xiàng)目中，重慶招商渝天府項(xiàng)目表現(xiàn)尤為突出，2025年新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備達(dá)8.79億元，位列所有項(xiàng)目之首。該項(xiàng)目相關(guān)地塊由招商蛇口于2021年4月以32.5億元競(jìng)得，地塊溢價(jià)率接近130%，成交樓面價(jià)約為1.05萬元/平方米。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整周期，該項(xiàng)目的銷售價(jià)格亦出現(xiàn)進(jìn)一步下滑。

未來，新任管理層能否有效消化這些“歷史包袱”，地產(chǎn)金融視界將持續(xù)關(guān)注。

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