湖北
朋友們，樓市的風向是真的變了。以前被捧上天的學區房正在跌落凡塵，反倒是曾經那個誰都看不上的老破小，最近卻悄悄站起來了。咋回事兒呢？今天三分鐘說清楚。
先來說學區房。以南京舉例，南京的部分核心區從2023年開始就陸續取消了學位年限鎖定。以前是什么規矩？一套房子，小學6年一個學位，初中3年一個，占用了你就得等。可現在呢？
孩子一入學，房子就能賣，下一家接著用，轉手很快。這是什么信號？學校的招生是穩住了，但是學區房的價格勢必會受到影響。房源掛牌量往上躥，有的業主直接幾十萬甚至上百萬地往下砍。
為什么會這樣？邏輯也特別簡單。以前的孩子多，好學校少，一張入學門票能值幾百萬。現在呢？反過來了，生源少了，學校更愁的是招不滿。政策一松綁，學區房那層金融屬性刮塌掉了，價格自然回歸。再來看老破小，完全是另一幅景象。
去年11月，廣州就官宣了：政府直接下場收購存量商品房，用來做保障性住房。標準很清晰，全市范圍內90㎡以下的。這不就是老破小嗎？政府幫你兜底。
今年5月，杭州臨安區住建局發文，要在區內收購一批70㎡以下的商品房，面積控制在1萬平米內，直接用作公租房收儲。這個動作本身等于是在告訴市場：老破小、低總價的房源有了一條全新的退出通道。
上海就更不用說了。去年四季度開始，核心區低總價的老公房成交量明顯放大。剛需是真的在下場買。為此，我前幾天還專門去咨詢了房產銷售數據。中介向我展示了上海內環核心區的老破小成交價：去年年底就是最低價，今年開始逐步上升。這其中也包括“學區房+老破小”雙重屬性的房子，也在上漲。
那為什么老破小突然就香了呢？在我前天首席說的直播當中，申萬宏源證券首席經濟學家趙偉就說了，主要是兩個原因。
第一，租售比回來了。房價這一輪回調之后，很多核心地段的老破小租售比已經超過了3%。什么意思呢？你買來出租，算下來比銀行理財還劃算，進入安全區了。中介告訴我，一些原來要出售的房子，現在房東索性都不賣了，直接改成出租。
第二，前幾年老破小跌得比較厲害，現在總價低。真實需求擺在那兒，地段好，配套成熟，年輕人上車也好，保障房收儲也好，都是硬支撐。
你看，一個真實需求托底的東西，價格跌到了合理區間，自然就有人接。老破小是這樣。放在資本市場里，中國消費股接下來會怎么走呢？評論區告訴我答案。
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