近日的上海樓市，可謂暗流涌動(dòng)。沉寂已久的金橋股份，被推上風(fēng)口浪尖。

老業(yè)主指責(zé)開發(fā)商不該開啟分銷，要求等額經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或權(quán)益補(bǔ)貼。開發(fā)商緊急回應(yīng)，否認(rèn)存在任何形式的返傭返現(xiàn)。

口水戰(zhàn)的背后，是無法掩蓋的現(xiàn)實(shí)：從2022年入圍分高達(dá)75.12分的“千人搖”頂流紅盤，到如今672套房源滯銷，金鼎睿府10-01地塊一度因認(rèn)購僅20組而被迫取消搖號(hào)。

短短幾年，滄海桑田。

昔日“網(wǎng)紅盤”的光環(huán)褪去，漲價(jià)、降標(biāo)、配套延期、物業(yè)糾紛……種種問題交織纏繞。

對于今年初剛剛兼任金橋股份董事長的郭嶸而言，這無疑是一場避無可避的硬仗。

今天，濤哥就來和大家拆解一下，金鼎睿府的這場風(fēng)波，到底意味著什么。

01

返傭羅生門

一紙聲明，能擋住渠道暗流嗎？

風(fēng)波的起因，源于上海市公共資源交易中心掛出的一則分銷采購公告。

金鼎睿府剩余房源公開招標(biāo)尋找渠道分銷，基礎(chǔ)傭金2.5%，每3個(gè)自然月作為考核周期，完成30套及以上激勵(lì)傭金3%，40套及以上4%，50套及以上5%。

如果按最高5%的傭金算，一套1000萬的房子，單套傭金可達(dá)50萬元。

重賞之下，必有勇夫。但在當(dāng)前的新房市場，重傭之下，也必有暗流。

老業(yè)主的怒火瞬間被點(diǎn)燃，在致開發(fā)商的公開信中，直指購房時(shí)“無渠道分銷、價(jià)格透明”的承諾淪為空文。

在他們看來，開發(fā)商給中介傭金，中介為了搶客，完全可能私下返還部分傭金給新購房者，這相當(dāng)于變相降價(jià)。

面對洶涌輿情，金橋集團(tuán)緊急發(fā)布聲明，強(qiáng)調(diào)公司不存在任何形式的返傭、返現(xiàn)或返點(diǎn)行為，并嚴(yán)禁營銷人員和合作渠道以返傭誘導(dǎo)客戶，違者嚴(yán)懲。

這番表態(tài)，態(tài)度看似很堅(jiān)決，措辭很嚴(yán)厲。但說實(shí)話，真相到底怎樣，就見仁見智了。

業(yè)內(nèi)都知道，新房返傭現(xiàn)象并不罕見。開發(fā)商發(fā)布聲明，一方面是為了安撫老業(yè)主，劃清界限；另一方面也是為了規(guī)避監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。

但一紙聲明，真的能管住渠道逐利的手嗎？

畢竟，開發(fā)商的管理權(quán)限，很難延伸到中介與客戶私下交易的暗角。

說白了，返傭羅生門的本質(zhì)，不是道德問題，而是價(jià)格問題。當(dāng)一個(gè)樓盤去化承壓，不得不啟用高傭金分銷時(shí)，變相降價(jià)的種子就已經(jīng)種下了。

金橋也很無奈，不開啟分銷，房子賣不動(dòng)；開啟分銷，老業(yè)主鬧心。這是當(dāng)前諸多滯銷樓盤面臨的兩難死結(jié)。

02

熱銷到滯銷

金鼎睿府，熱度為什么消失了？

從金鼎首府的頂流熱銷，到金鼎閱府的平穩(wěn)過渡，再到金鼎睿府的滯銷，項(xiàng)目熱度呈現(xiàn)斷崖式下滑。

是市場大環(huán)境不好嗎？是，但也不全是。

打鐵還需自身硬。金鼎睿府672套房源遭遇滯銷困局，價(jià)格、產(chǎn)品、配套、物業(yè)，幾乎都成了減分項(xiàng)。

首先，是價(jià)格上漲與產(chǎn)品降級(jí)

2022年的金鼎首府，7.5萬/㎡，賣的是洋房。2024年金鼎睿府，8.25萬/㎡，賣的都是小高層。

三年漲了10%，但產(chǎn)品形態(tài)反而降了。購房者的賬算得很清楚，自然用腳投票。

其次，是地段與出行兩大難題

金鼎首府位于金橋邊緣地帶，距離12號(hào)線申江路站步行約1.4公里，規(guī)劃中的20號(hào)線金穗路站通車時(shí)間待定。

附近1公里內(nèi)沒有地鐵加持，8.25萬的單價(jià)讓購房者望而卻步。

再者，是高昂的成本勸退客戶

項(xiàng)目戶型跨度大，從44㎡一房到255㎡五房混雜。每月物業(yè)費(fèi)高達(dá)12元/㎡，居住成本居高不下。

剛需買得起小戶型，卻扛不住高物業(yè)費(fèi)；改善看中大戶型，卻又對周邊配套和出行不滿意。典型的兩頭不討好。

最后，也是最關(guān)鍵的——配套兌現(xiàn)緩慢，信任出現(xiàn)裂縫

據(jù)業(yè)主反映，金鼎睿府的關(guān)鍵配套初中建設(shè)一拖再拖，從24年拖到26年。

不僅如此，已交付的金鼎閱府西區(qū)04地塊，也因多項(xiàng)問題引發(fā)業(yè)主強(qiáng)烈不滿。

兒童設(shè)施縮水、水景取消、景觀降標(biāo)；04地塊與05地塊被區(qū)別對待，綠化維護(hù)差；公共配套落地緩慢，菜場、商超、醫(yī)療遲遲未見......

高昂物業(yè)費(fèi)，換來的卻是車庫管理混亂、門禁失靈、綠化枯死。

老業(yè)主的吐槽，就是新業(yè)主最好的避坑指南。

從市場是最公平的裁判，當(dāng)性價(jià)比和信任度雙雙坍塌，單靠國企背景，已經(jīng)無法支撐8.25萬的預(yù)期。

03

一把手直管

新帥郭嶸，如何化解金橋危機(jī)？

樓盤遇困，高管救場。

在金橋股份陷入危機(jī)之際，高管團(tuán)隊(duì)經(jīng)歷了密集更換。

今年1月，金橋股份迎來新任董事長郭嶸。此前，他已擔(dān)任金橋集團(tuán)黨委書記、董事長，兼任下屬公司董事長，可以說是一次極具信號(hào)意義的“一把手直管”。

另外值得注意的是，就在他上任前，金橋股份五位董事同日離任——董事長王穎、董事劉廣安，以及3名獨(dú)董陶武平、LI YIFAN、雷良海。

高層集中大換血，足以看出金橋集團(tuán)對現(xiàn)狀的焦慮與求變之心。

郭嶸的履歷非常多元，年輕時(shí)從浦東新區(qū)人才交流中心基層做起，曾擔(dān)任浦東新區(qū)區(qū)委組織部人事綜合處處長、教育局局長助理，以及浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)黨委副書記、鎮(zhèn)長等關(guān)鍵崗位。

從2019年起，他先后在陸家嘴集團(tuán)、外高橋集團(tuán)、金橋集團(tuán)任職，每隔2-3年就會(huì)調(diào)動(dòng)一次。

但接手金橋，郭嶸任重道遠(yuǎn)，扮演的更像是“救火隊(duì)長”的角色。

第一把火，燒在業(yè)績提升上

金橋股份近兩年的經(jīng)營數(shù)據(jù)不容樂觀。2026年第一季度財(cái)報(bào)顯示，金橋股份一季度歸母凈利潤為7227.54萬元，同比下降29.80%。

把時(shí)間線拉長看，從2022年到2025年，公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額連續(xù)四年為負(fù)。

對郭嶸而言，業(yè)績壓力與日俱增。業(yè)績兌現(xiàn)的本質(zhì)，還是要解決項(xiàng)目銷售難題。

第二把火，燒在品牌修復(fù)上

金鼎睿府的分銷風(fēng)波、閱府業(yè)主的維權(quán)訴求，都在透支金橋的品牌信譽(yù)。

作為國企，金橋股份既要做好去化、促回款，又要顧及社會(huì)影響和國資聲譽(yù)，分寸極難拿捏。

第三把火，燒在配套兌現(xiàn)上

金鼎天地作為一個(gè)超級(jí)綜合體，住宅銷售只是一方面，商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套的兌現(xiàn)和長期運(yùn)營，才是真正考驗(yàn)功底的地方。

此前，有業(yè)主投訴部分公共配套未按照宣傳所言落地。要想解開金鼎睿府的銷售難題，除了在營銷端發(fā)力，還要在從大城的整體兌現(xiàn)上下功夫。

郭嶸上任這半年，必定是如履薄冰。

一紙嚴(yán)正聲明，能平息一時(shí)的輿情，卻填不滿市場的預(yù)期落差。

金鼎睿府的風(fēng)波，其實(shí)是當(dāng)下中國房地產(chǎn)的一個(gè)典型縮影。

從高光到低谷，往往只需要一個(gè)周期的轉(zhuǎn)換。在市場狂熱時(shí)，地段和倒掛掩蓋了一切問題；而當(dāng)潮水退去，配套的缺失、產(chǎn)品的降級(jí)、物業(yè)的掉鏈子，都會(huì)被無限放大。

對于新帥郭嶸而言，672套的滯銷困局，或許只是個(gè)開始。

救市先救心，救心先踐諾。金橋的下半場，且看新帥如何落子。

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