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征收拆遷中,住宅補償大家盯得緊,但有一類損失容易被低估甚至漏掉——停產(chǎn)停業(yè)損失。對有營業(yè)執(zhí)照、實際經(jīng)營的被征收人來說,這筆錢往往比房屋本身補償更值得認(rèn)真對待。
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不是只有商業(yè)用房才算。以下幾種情形都應(yīng)當(dāng)考慮:證載用途為商業(yè)、工業(yè)、辦公等非住宅的;證載住宅但已依法取得營業(yè)執(zhí)照并持續(xù)經(jīng)營的;沒有權(quán)屬證書但有合法經(jīng)營事實且未被認(rèn)定為違建的。
認(rèn)定核心是兩點:經(jīng)營是否合法、經(jīng)營是否持續(xù)。營業(yè)執(zhí)照是直接證據(jù),納稅記錄、銀行流水、進(jìn)貨單據(jù)、外賣平臺后臺數(shù)據(jù)等也能佐證。
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法律規(guī)定,因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的,應(yīng)當(dāng)給予補償。具體計算方式各地有差異,常見三種:按被征收房屋價值的一定比例計算,通常5%到10%;按面積乘以單位標(biāo)準(zhǔn)計算;按實際經(jīng)營損失計算,參照近三年平均利潤、納稅額等。
被征收人可以主動比對一下這幾種算法,看哪種對自身情況更有利,談判時才有依據(jù)。
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從業(yè)人員的安置費用:因停產(chǎn)導(dǎo)致員工遣散或臨時安置的,這部分費用應(yīng)計入損失。設(shè)備搬遷或變賣損失:大型機器拆卸、運輸、重新安裝的費用,或者設(shè)備被迫折價變賣的差價損失,都屬補償范圍。經(jīng)營恢復(fù)期的空檔損失:搬遷后重新選址、辦證、裝修、恢復(fù)客源,中間的空檔期損失同樣可以主張。
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主張停產(chǎn)停業(yè)損失,證據(jù)準(zhǔn)備決定拿到的數(shù)額。營業(yè)執(zhí)照正副本,納稅記錄,近三年的銀行經(jīng)營流水,經(jīng)營場所的租賃合同或權(quán)屬證明,雇員工資發(fā)放記錄及勞動合同,設(shè)備購置憑證,經(jīng)營場所現(xiàn)狀照片和視頻,把這些先整理好。
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不要接受籠統(tǒng)的“一口價”。要求將停產(chǎn)停業(yè)損失作為獨立項目單獨列示、單獨計價,寫進(jìn)協(xié)議。不要忽視“住改商”的經(jīng)營屬性。只要經(jīng)營事實成立,就應(yīng)當(dāng)客觀認(rèn)定經(jīng)營部分的損失,征收方以“證載不是商業(yè)”為由直接拒絕的做法,法律上站不住腳。
停產(chǎn)停業(yè)損失補償,彌補的是被征收人因征收而失去的經(jīng)營利益。這項權(quán)利有明確法律依據(jù),前提是你要主動主張,并用證據(jù)把損失算明白。
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