消費浪潮在變，文旅產業的賽道也在變。當我們在追問那些曾經輝煌的知名項目為何陷入蟄伏時，往往容易忽略一個隱藏在歲月深處的客觀因素——隨著城市發展階段的演進，十幾年前的土地規劃今天的現實需求之間，不可避免地產生了“時代錯位”。

在前三期的走訪和采訪中，我們看到了受到產權羈絆部分影響的文谷莊園，也看到了因為遠離日常消費網絡與人流而陷入“孤島型開發”的滿京華·藝象，并且在文旅資源“經濟賬”的背后算了一筆“公共賬”。

鏈接：《一半莊園，一半廢土！深圳“歐式小鎮”藏著怎樣的迷局？》、《深圳山海間的“文藝烏托邦” ，為何留不住藝術家和商戶》、《優質景觀為何長滿雜草？算算深圳閑置文旅資產這筆“公共賬”》

而本期內容則重點關注：深圳文旅存量資產的盤活中，這成了一道亟待跨越的歷史包袱。當大干快上的“增量時代”平穩過渡到精細化運營的“存量時代”，原有的土地標簽，正在向我們的城市治理智慧提出新的考驗。

時代的錯位：文谷莊園的現實羈絆

位于龍崗銀湖山深處的文谷莊園，正是這段歷史過渡期的一個生動切面。

占地廣闊、環境優美的歐式“別墅”群。公開資料顯示，2011年前后開發商深圳市美麗集團有限公司（以下簡稱“美麗集團”）在銀湖山深處勾勒出了這座色彩斑斕的歐式小鎮。

自2013年前后建成便長期處于空置狀態。奧一新聞記者在現場探訪時，按招商中心工作人員的通俗說法，項目土地性質被稱為“旅游用地”。但在規范土地分類中，并沒有嚴格意義上的“旅游用地”這一單獨類別，其具體土地屬性、規劃用途與實際開發形態之間的關系，仍有待權威部門進一步厘清。

更為關鍵的是，這樣一個嵌在綠水青山之間的龐大建筑群如今重新面向市場推介，也留下了一連串有待權威部門進一步厘清的問題：

在土地規劃層面，項目所在區域是否涉及基本生態控制線、生態保護紅線等相關生態管控要求，歷史規劃條件與現行管控邊界如何銜接，仍有待規自等部門進一步說明。

在市場交易層面，當項目土地屬性、產權邊界及使用方式仍有待進一步明確時，眼下的對外推介究竟是銷售、租賃、招商合作，還是其他市場化處置形式？其交易安排、合同關系及后續使用管理，是否符合住建、消防等相關監管要求，也需要更加清晰的信息披露。

在產業導向層面，作為早期規劃形成的文旅類項目，其重新盤活過程中擬引入的新業態，如何與現行規劃、產業政策和公共利益要求相銜接，同樣值得繼續追問。

存量資產盤活越是涉及歷史遺留問題，越需要在權責邊界清晰、信息披露充分、監管路徑明確的框架下推進。

把時間軸拉長來看，在當年文化產業大開發的背景下，類似的用地規劃有其特定的歷史合理性。但受訪專家也向奧一新聞記者坦言，隨著時間推移，純粹的傳統旅游觀光業態越來越已很難支撐起龐大園區的長效運轉。

香港中文大學（深圳）人文社科學院校外導師曾明分析指出，當經濟大環境、市場需求和企業自身發展都發生深刻變化后，早期單一的土地規劃屬性，極其容易與后來實際的商業運營訴求產生落差，并由此引發一系列產權與合規性的羈絆。

在港中深人文社科院發展與治理研究院副研究員于茗卉看來，這種發展周期帶來的錯位，正是導致許多優質資產陷入沉睡的深層癥結。她認為，當靜態的審批規則難以適應動態的市場演進時，這類擁有極高空間價值的資產便難以通過正常的市場流轉來煥發生機，最終導致優質空間流于平庸甚至衰落。

共同的考題：探索兼容與復合的空間利用

文谷莊園的羈絆并非孤例，它是眾多早期文旅項目在轉型深水區面臨的共同考題。

曾明指出，由于土地性質難以兼容，企業在試圖引入新業態進行盤活時，往往會面臨合規性的挑戰。許多老舊景區渴望向創意辦公園區、復合公共文化功能轉變，但在實際操作中，卻發現原有的配套政策難以完全覆蓋這些跨界的新需求。

這并非某一方的過失，而是城市在高速發展邁入存量階段后，往往需要經歷的客觀考驗。曾明呼吁，為了讓這些資產重新流轉，亟待制定相應的配套政策，明確新增面積或功能轉變時的費用繳納機制，讓新業態的產生具備合法合規的政策土壤。

智庫建言：在前期探索基礎上，向“彈性治理”深水區邁進

需要明確的是，所謂彈性治理，并不是突破生態、安全、規劃和產權等法定底線，也不是為歷史遺留問題簡單“補票”，而是在底線清晰、程序透明、責任明確的前提下，為符合條件的存量空間提供更可預期的轉換路徑。

面對產業的快速更迭，過去那種單一功能的空間管理思維，正在呼喚新的制度創新。事實上，作為改革的前沿，深圳在存量空間的“彈性治理”上早已邁出了破冰的步伐。

近年來，深圳在修訂相關規劃標準時，不斷鼓勵土地的“混合使用”，并在舊工業區和城中村的活化中，探索了“既有建筑臨時改變建筑使用功能”等靈活通道，為大量存量空間的盤活提供了政策出口。例如，針對舊廠房和舊村，深圳出臺了既有建筑“臨時改變建筑使用功能”政策。它允許在不改變原有土地用途和房屋所有權證的前提下，經過審批，將舊廠房等臨時轉變為文創園區、餐飲娛樂等其他復合功能，一次審批有效期通常為5年。再如早在2014年便率先引入的“M0（新型產業用地）”規劃創舉，允許在產業用地上配置較高比例的配套設施，更是對“產城融合”與“復合空間”最經典的一次制度松綁。”

“過去按單一功能切割出來的土地制度適合增量開發時代，但在需求頻繁變化的今天，傳統剛性分區極易限制住優質空間的功能調整與價值釋放。”于茗卉提出了更具前瞻性的治理思路。

在當前的消費場景下，一個文旅空間往往需要融合游覽、餐飲、研學、社群活動等復合功能。基于深圳現有的探索基礎，于茗卉建議，城市應當進一步從“單一用途、靜態審批”的管理邏輯中深化升級，轉向一種底線清晰、用途彈性、動態評估、可過渡轉換的精細化空間治理機制。

這意味著，在守住生態和安全紅線的基礎之上，城市管理者可以針對文旅等特殊沉淀資產做更有針對性的政策延伸，以結果為導向進行管理創新，為存量資產的轉型提供更包容的舞臺。

記者手記：用發展的眼光化解歷史的包袱

城市是一座生生不息的有機體。面對那些暫遇瓶頸的老牌景區，簡單的抱怨無濟于事，苛責歷史的局限也并非破局之道。

在這次大調研中，我們記錄下這些羈絆，是希望在快速變化的市場需求與原有的行政管理體系之間，搭建起一座理性的橋梁。存量盤活是一項復雜的系統工程，用發展的眼光去看待歷史包袱，在合法合規的前提下探索體制機制的彈性與松綁，是超大城市邁向精細化治理的必經之路。

下一期，奧一新聞將繼續追問：在跨越了土地與規劃的硬件包袱之后，這些沉睡的優質空間又該如何引入“活水”，打破單打獨斗的運營僵局？

監制：陳文定 王佳

策劃：任笑一

統籌：陳璐璐 劉晨

采寫/攝影：奧一新聞記者 謝宇野 喬銳

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