小區(qū)公共綠地、公共院落屬于全體業(yè)主共有，是社區(qū)宜居環(huán)境的核心組成部分。

但西安恒碩住宅小區(qū)，部分業(yè)主私自侵占公共綠化、私搭亂建、圈建私家院落的亂象頻發(fā)，不僅破壞小區(qū)整體風(fēng)貌、侵占鄰里權(quán)益，更埋下消防安全隱患。

其中西安航天御苑小區(qū)的違建問題，存續(xù)時間久、亂象突出、治理反復(fù)，成為小區(qū)違建頑疾的典型縮影。

Part-1

Real Estate · New Vision

X'A|地產(chǎn)·新視線

航天御苑亂象叢生，公共綠地遭私人侵占。

西安航天御苑小區(qū)自2007年交房入住，至今已近二十年。但僅百戶的別墅小區(qū)，就有超50多戶存在違建。

多年來，小區(qū)一樓及獨棟戶型業(yè)主私占公共空間、違規(guī)搭建的問題從未徹底根治。不少業(yè)主擅自鏟除小區(qū)公共綠化植被，硬化公共綠地，通過砌圍墻、裝柵欄、搭建構(gòu)筑物等方式，將小區(qū)公共庭院、綠地圈占為私人花園、私家院落。

部分違建業(yè)主不僅私自改造公共區(qū)域，還違規(guī)擴(kuò)建房屋結(jié)構(gòu)，肆意突破原有建筑規(guī)劃。亂象蔓延之下，小區(qū)公共空間被不斷蠶食，原本通透規(guī)整的社區(qū)環(huán)境被割裂破壞，綠化面積大幅縮減，公共景觀徹底淪為私人配套。

更有業(yè)主違建過程中改動場地布局、堵塞消防通道，給小區(qū)整體安全帶來極大隱患，嚴(yán)重侵害全體業(yè)主的合法權(quán)益。

Part-2

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二十年頑疾難除，治理反復(fù)、投訴從未間斷。

事實上，航天御苑的違建問題并非無人監(jiān)管，而是陷入了“投訴—整治—暫緩—反彈”的惡性循環(huán)，貫穿小區(qū)交房至今二十余年。

早在2015年，該小區(qū)私搭亂建問題就已被相關(guān)部門核查曝光，執(zhí)法部門曾對違規(guī)施工點位貼封條、下整改通知，叫停違建施工，但整改并未落地根治。

2021年，曲江新區(qū)規(guī)劃部門開展別墅小區(qū)違建專項大排查，正式認(rèn)定航天御苑小區(qū)近50戶存在違法建設(shè)，屬于大規(guī)模群體性違建問題。

專項排查后，相關(guān)部門雖開展集中治理、收取整改罰款，但并未完成全面拆除復(fù)原工作。治理空檔期內(nèi)，違建亂象死灰復(fù)燃，2022年、2025年小區(qū)陸續(xù)出現(xiàn)新增違建。

2023年3月，因轄區(qū)行政區(qū)與開發(fā)區(qū)職能交接，小區(qū)物業(yè)管理、違建執(zhí)法權(quán)責(zé)劃分調(diào)整，此前認(rèn)定的違建臺賬、執(zhí)法資料未能及時移交，導(dǎo)致大量存量違建處于“無人處置”的擱置狀態(tài)。

2024年新接手管理的社區(qū)工作人員證實，接手后小區(qū)仍新增3處違建，雁塔城管已對新增違建下達(dá)拆除通知，但歷史遺留違建始終難以推進(jìn)整改。

部分違建業(yè)主甚至產(chǎn)生“繳納罰款即可保留違建”的錯誤認(rèn)知，拒不配合拆除復(fù)原工作，讓治理工作陷入僵局。長期的違建亂象，讓小區(qū)多數(shù)業(yè)主苦不堪言。

有業(yè)主口述，多年來持續(xù)通過物業(yè)、政務(wù)平臺、投訴熱線反饋問題，但收效甚微。鄰里之間因綠地侵占、采光遮擋、通道堵塞等問題矛盾頻發(fā)，原本和諧的社區(qū)氛圍被徹底打破。

業(yè)主表示，公共綠地是全體業(yè)主的共有資產(chǎn)，個別業(yè)主的私占行為，讓所有人的居住權(quán)益受損，反復(fù)治理卻不見成效，讓業(yè)主倍感無奈。

物業(yè)方面也坦言，面對業(yè)主私自違建、圈占綠地的行為，僅能勸導(dǎo)制止，無強(qiáng)制執(zhí)法權(quán)，難以根治亂象。

如此物業(yè)，讓其他業(yè)主心涼！作為物業(yè)，不履行管理權(quán)，才導(dǎo)致違建、私占猖獗。最后管不住了，還用“沒有執(zhí)法權(quán)”來推卸責(zé)任。（業(yè)主張先生說）

Part-3

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并非個例！西安多小區(qū)頻發(fā)綠地私占違建問題。

航天御苑的違建困境，只是西安小區(qū)公共空間被私占的一個縮影。梳理市民投訴、部門公示案例可見，西安多個新舊小區(qū)均存在同類問題，已然成為城市社區(qū)治理的普遍頑疾。

如，豪宅中海?悅墅、紅星·紫御半山等眾別墅小區(qū)都有類似違建，而且都未徹底改變違建私占問題，均頻繁出現(xiàn)投訴：業(yè)主擅自鏟除綠化、圍欄圈地、違規(guī)搭建，將公共區(qū)域私有化。

航天基地富力城南區(qū)曾被業(yè)主投訴，一樓業(yè)主私自圈占公共車位、砌筑圍墻改造私家院落，侵占公共通行區(qū)域，影響行車視線與通行安全。

這類違建問題有著高度共性：大多以“優(yōu)化自家居住環(huán)境”為借口，看似是小型改造，實則違反城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)法規(guī)，侵占全體業(yè)主公共權(quán)益。多數(shù)亂象初期隱蔽性強(qiáng)，零星違建無人制止后，便會引發(fā)跟風(fēng)效仿，最終形成大規(guī)模違建難題，大幅增加后續(xù)治理難度。

同時，權(quán)責(zé)交接模糊、整改閉環(huán)缺失、業(yè)主守法意識薄弱，是此類問題屢禁不止的核心原因。

「結(jié) 語」

小區(qū)公共空間無“私權(quán)”，違建侵占無小事。

私占綠地、違規(guī)搭建不僅破壞社區(qū)環(huán)境、激化鄰里矛盾，更涉嫌違法違規(guī)，存在安全隱患。

城市小區(qū)治理，既要靠業(yè)主自覺遵守規(guī)定、維護(hù)公共權(quán)益，更需要監(jiān)管部門壓實責(zé)任、打通治理壁壘，杜絕“以罰代管”“虎頭蛇尾”的治理模式，才能徹底破除小區(qū)違建頑疾，守護(hù)全體業(yè)主的共同家園。