小區架空層與夾層到底應屬全體業主共有還是歸開發商所有？物業公司將小區架空層與夾層出租產生大量收益，是否要返還給全體業主？

過去一年間，廣州市南國花園小區業主委員會一直和小區物業公司就小區架空層和夾層收益問題展開訴訟。南國花園小區業主委員會向天河區人民法院提起訴訟，追索小區物業公司占用小區A區735平方米的夾層與106平方米的首層架空層以及網球場產生的收益，索賠金額超過2000萬元。

近日，廣州市天河區人民法院對上述案件作出判決，法院判令被告向原告支付占用各類公共區域的占用費約538萬元(利息另算)。得知這一消息后，不少小區住戶歡欣鼓舞。廣州市政協委員徐強表示，該案件很有代表性，判決或將為廣州市其他小區處理同類問題提供司法借鑒。

物業公司將架空層出租給商戶

業委會將物業公司告上法庭索賠逾2000萬元

這起案件的原告是廣州市天河區南國花園小區業主委員會，被告一廣州市瑞華企業發展有限公司(以下簡稱瑞華企業)是案涉小區的開發商，被告二廣州瑞華物業管理有限公司是案涉小區的物業管理公司。被告五至被告九包括某醫療器械公司、某教育咨詢公司等，這些公司是小區架空層的實際使用人。

自2021年成立以來，南國花園業委會便開啟了針對小區公共資產和收益的確權維權。他們通過信息公開等渠道，調取了小區的建設工程報建審核書、設計圖及測量成果報告書等歷史檔案資料。

該小區業委會負責人袁宏海向記者介紹，規劃文件明確說明各棟架空層只可作公共活動場所，不得作其他商業、經營用途。這些自2002年小區建成后，一直被開發商廣州瑞華企業發展有限公司及其關聯物業公司出租給各類商戶經營的空間，其收益應歸屬代表全體業主的業委會。

南國花園第一屆小區業主委員會在起訴狀中要求被告支付自2005年1月8日起至2023年2月28日期間的場地占用費4360000元及利息。此外，還包括其他幾處架空層和夾層設施，以上金額累計超過2000萬元。

這已經不是南國花園業委會第一次向小區物業公司提出索賠。2024年3月4日，該業委會就向被告一、二發函要求支付2002年至2023年南國花園小區公共收益資金共計7546萬元，但兩被告均拒絕支付。在多次溝通無果后，業委會最終選擇通過法律途徑解決爭議。

南國花園架空層被用于出租

開發商稱爭議場地已依法登記為企業所有

法院不予認可：涉案場地歸小區全體業主共有

本案審理過程中，為查明案情，天河區人民法院向廣州市規劃和自然資源局發出《協助調查函》，廣州市規劃和自然資源局復函表示，天河區平月路南國二街8-12號(雙號)以2002登記98780號登記在廣州瑞華房地產開發有限公司名下，根據查冊附注記載：夾層為自行車庫，住宅活動場所。天河區平月路南國二街8-12號(雙號)曾以測字110704618案出圖。首層架空層及夾層的房屋單元(單元總建筑面積合計為4372.5784 平方米)均作為獨立單元出具測繪成果，未作共有建筑面積分攤，未計入該樓房屋單元建筑面積。首層架空層及夾層的分攤面積涉及共有分攤面積的構成項有:首層供電開關房，消防中心，地下室電房，該樓按比例分攤的與測字110705118號案共用地下室電房、專變房、泵房面積。

被告瑞華企業答辯稱:1.本案訴訟事項系涉及全體業主共同利益的重大事項，南國花園業委會起訴時未提交業主大會就本案涉及全體業主共同利益事項的決議，不能證明其提起本案訴訟系代表全體業主的意思表示，故南國花園業委會尚不具備作為原告提起本案訴訟的主體資格，應裁定駁回其起訴。2.《管理規約》第二十九條第一款的概括性規定不能視為業主大會對“本案訴訟事項”的有效授權決議。3.涉案場地已依法登記為瑞華企業單獨所有，南國花園業委會訴請未被生效判決確認為業主共有權之前的涉案場地收益，缺乏事實和法律依據。4.南國花園業委會于2021年3月28日成立，2025年5月29日才提起本案訴訟，其主張的2022年5月29日之前的占用費，已超過3年的訴訟時效。

關于南國花園業委會提起本案訴訟的主體資格問題。法院認為，根據《管理規約》(表決版)約定，南國花園業委會有權通過提起訴訟的方式解決相關主體利用小區共有部分進行經營收益以及回收公共收益的問題，在業主大會尚未正式向南國花園業委會撤銷上述授權的情況下，南國花園業委會有權提起本案訴訟，對于瑞華企業等被告的抗辯，法院不予采納。

關于涉案場地的權利歸屬問題，法院認為，涉案場地屬于小區全體業主共有范圍。理由如下：

第一，涉案小區在2002年辦理首次登記，《房屋登記辦法》《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國民法典》尚未出臺，對于共有類的公建配套設施未有相關的登記規定，整棟建筑根據用地、規劃報建驗收材料依申請登記在開發建設主體名下。結合廣州市規劃和自然資源局作出的復函可知，涉案場地所在夾層為自行車庫，住宅活動場所，未經批準，不得擅自改變原使用功能，涉案場地應屬于開發項目的配套服務設施，依法應屬于全體業主共有，未經許可既不能擅自改變結構，也不得擅自改變用途用于商業目的，瑞華企業并未提交證據證明其已就涉案場地獲得變更用途的規劃許可。

第二，涉案小區建設項目初始登記不足以證明涉案場地屬于瑞華企業所有。瑞華企業作為涉案小區建設項目的開發建設單位，負有辦理初始登記的義務，現天河區平月路南國二街8-12號(雙號)以2002登記98780號登記在瑞華企業名下，僅為項目大確權登記證書，是對項目整體情況的確認，并非分割確權登記證書，故上述初始登記不足以證明涉案場地可由瑞華企業作為專有部分予以保有。

關于被告是否存在占用業主共有部分的行為，涉案場地的占用費及利息的承責主體及承責范圍，法院認為，就承責主體問題，涉案場地系由瑞華企業對外出租獲益，從權利義務相一致的原則出發，應由其向南國花園業委會承擔場地占用費及利息的支付責任。南國花園業委會任期于2026年3月27日屆滿，按照上述規定，其不得繼續履行職責，故其訴請的占用費也應計算至2026年3月27日，對于超出該部分的占用費及利息的訴請，法院不予支持。

最終，法院判決被告于本判決發生法律效力之日起十日內，向原告廣州市天河區南國花園第一屆業主委員會支付各類占用費合計約538萬元(利息另算)。

袁宏海表示，小區架空層、夾層、網球場屬全體業主法定共有配套，開發商、物業擅自對外出租構成侵權，須依法支付場地占用費及資金占用利息。目前，該案法院已經判決，但案件存在上訴可能性，判決最終生效需等待二審程序終結。后續財產查控、款項追繳工作，小區業主委員會將依托代理律師穩步推進，以專業手段保障全體業主應得款項足額執行到位。

目前，相關訴訟費用由熱心業主先行墊付，待賠償款足額到賬后全額返還墊資業主，并完整公示收支明細。

物業公司曾在小區張貼出澄清信，稱架空層歸其所有。

政協委員：案件很有代表性

判決或為處理同類問題提供借鑒

“正因為現在很多小區的公共區域收益是筆‘糊涂賬’，廣州市南國花園小區業委會與物業公司就小區架空層、夾層等公共區域收益問題展開的訴訟才引起社會高度關注，這起案件很有代表性。”

廣州市政協委員徐強表示，小區公共空間收益歸屬問題是不少小區業主和物業公司力爭的焦點。不少小區架空層由于面積大、收益大，爭奪更加激烈。除了架空層外，小區會所、樓梯間、網球場、游泳池甚至地上停車位等公共區域的歸屬也經常成為爭議對象。南國花園小區業委會狀告物業公司一案，因案涉場地面積大、索賠金額高，更加引人關注。該案的判決，不僅關乎南國花園全體業主的切身利益，更將為處理同類問題提供司法借鑒。

來源：廣州日報