上周，北京樓市的朋友圈被一個數字刷屏了——“70億”。

三個新盤同周末開盤，官宣認購金額加起來超過60億。加上當周新房網簽80.4億，有人把兩個數一湊，喊出了“周末70億”的口號。

中介在轉，銷售在發，連不少購房者都在問：是不是該出手了？

十一郎今天不跟風喊口號，咱們把數據拆開來看，把邏輯捋清楚，再回答那個最關鍵的問題——北京樓市，到底回暖了沒？

01

DICHAN SHIYIYAN

“70億”到底是怎么回事？

先說清楚口徑，免得被帶偏。

“70億”不是單周末網簽了70億，而是兩個數據被混在一起喊出來的：

第一，上周（6月22日至28日）新房網簽數據——商品住宅成交1139套，環比上漲70.76%；成交金額80.4億元，環比上漲76.24%。

第二，周末三盤齊開的認購數據——6月27日至28日，保利熙瑞、北京建工嘉棠雅序、中鐵工投青雲國樾三個新盤相繼開盤，官宣認購金額合計約62億。

兩個數一疊加，就成了朋友圈里流傳的“周末70億”。

但這三個盤的認購金額是“官宣口徑”，不是最終網簽數據。比如嘉棠雅序6月27日開盤當天官宣30億，但截至6月29日實際網簽25套、1.86億——認購到網簽之間，還有一段路要走。

所以，“70億”是個營銷意義上的匯總說法，不是單周末的真實網簽數據。

02

DICHAN SHIYIYAN

三個盤，三條線，覆蓋了誰？

這波熱度的真正來源，是三個盤幾乎同時開盤，而且覆蓋了三個完全不同的客群：

保利熙瑞，海淀西四環田村板塊，定位內城高端改善。海淀供地本來就少，西四環更是稀缺，憋了一年多才開盤，沖著“海淀+四環”這兩個詞去的買家不在少數。

嘉棠雅序，豐臺花鄉、南四環內，北京建工“嘉棠系”第三子。前兩個盤——懷柔嘉棠澐璽和豐臺嘉棠璟樾——都賣得不錯，嘉棠璟樾開盤3個多月網簽218套，去化率接近50%。雅序開盤官宣30億，延續了這個系列的節奏。

青雲國樾，順義后沙峪中央別墅區，容積率2.0的純洋房社區。取證400套，開盤當天銷售243套、超14億，去化超六成。

頂豪、改善、剛需——三條線同時點火，這才是“70億”刷屏的真正原因。三個盤各自切中了不同的客群，而不是某一個盤獨自撐起了場面。

03

DICHAN SHIYIYYAN

新房網簽大漲，但別只看環比

再看上周的網簽數據：

商品住宅成交1139套，環比上漲70.76%

成交面積14.51萬㎡，環比上漲80.47%

成交金額80.4億元，環比上漲76.24%

二手房住宅成交4209套，環比上漲32.53%

單看環比，漲幅確實嚇人。

但放在更長的時間線里看：6月前幾周，北京新房周成交一直在低位徘徊。6月15日至21日當周僅成交667套，已經連續三周下滑。上周的1139套，是在一個極低的基數上蹦起來的。

更值得關注的是另一個數據：6月截至28日，北京新房累計成交3627套，比上月同期還少了808套。

也就是說，上周的大漲，本質是“低基數上的反彈+月末沖刺+三盤集中開盤”三重因素疊加的結果，而不是市場突然全面轉暖。

但好消息也不是沒有。

上周有22個順銷項目單周網簽過億。招商序以43套、3.14億元成為周度“三冠王”；北京潤園、紫京宸園、京華玖序也都在2億元以上。沒有斷層領先的“一枝獨秀”，而是多點開花——這是市場基礎在改善的信號。

04

DICHAN SHIYIYAN

政策信號支撐

市場數據是表現，真正的玄機還在政策。

周最值得關注的，其實是《求是》雜志的一篇文章。

6月18日，求是網發表評論員文章《以更大力度提振消費》，多處提及房地產。文章指出：“近年來房地產市場深度調整，不少居民感嘆‘家底變薄了’，財富效應減弱，使居民消費開支趨于謹慎。”

文章還強調：“要加快修復居民資產負債表，著力穩定房地產市場”，“防止資產價格下跌對消費信心的負向螺旋”。

“負向螺旋”這個說法，在官方語境里極為罕見。中指研究院解讀為：資產價格下跌導致消費信心下降→消費動力不足導致經濟承壓→就業和收入預期減弱→進一步導致資產價格下跌。

十一郎翻譯一下：官方已經意識到，房價跌不光是房地產的事，它關系到老百姓敢不敢花錢、經濟能不能穩得住。

所以，穩樓市已經從“行業問題”上升到了“宏觀經濟問題”。這一定調的變化，比任何單周數據都重要。

05

DICHAN SHIYIYAN

樓市到底回暖了沒？

十一郎給你三個判斷：

第一，上周的熱度是真實的，但不要過度解讀。

三個新盤同時開盤、22個順銷項目過億、二手房4200多套——這些數據說明市場確實在活躍。但這是“結構性活躍”，不是“全面回暖”。頂豪、改善、剛需三條線里，真正跑出量的還是那些地段好、產品硬的項目。遠郊、無配套、產品力弱的盤，該冷清還是冷清。

第二，二手比新房更值得關注。

上周二手房住宅成交4209套，環比漲32.53%。6月截至28日，北京二手住宅累計成交14290套，預計全月有望突破1.5萬套。雖然比5月的15974套略有回落，但已經連續多月站在1.5萬套左右——這個量級，說明二手房市場的基礎在變扎實。

更重要的是，國家統計局口徑下，北京二手房價已經連續4個月環比上漲。量穩住、價微升，這是典型的筑底特征。

第三，政策底已經非常清晰了。

從年初《求是》說“政策要一次性給足”，到年中說“防止負向螺旋”——半年的時間，官方對房地產的態度已經從“要不要救”變成了“怎么救得更有效”。

6月LPR雖然連續13個月“按兵不動”，但政策工具箱里還有的是東西可以拿——限購、公積金、稅費……只要數據不好看，隨時可以加碼。

“周末70億”刷屏，說明市場情緒在變。但情緒歸情緒，判斷歸判斷。

十一郎的觀點是：北京樓市正在筑底，但不是所有房子都會漲。核心區、好產品、有配套的項目，熱度會持續；遠郊、沒產業、沒地鐵的盤，該涼還是涼。

對購房者來說，別被“70億”沖昏頭，也別被“環比漲70%”嚇到。想清楚自己的需求、算清楚自己的月供，看到合適的房子就出手——但別指望買了就能漲。

畢竟，市場最怕的不是跌，是不知道自己該信什么。

而現在的信號已經很清楚了——官方在托底，核心區在回暖，剩下的，就是你自己的判斷了。

十一郎最近開了一個新號，房小姐，專注寫北京樓市的新盤動態、市場成交量、樓盤測評等，有購房需要的粉絲們可以關注下。

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