北京
在一檔播客里，房地產投資人Pace Morby拋出一個讓許多房東坐不住的判斷：十年之內，美國的住房市場會徹底裂成兩個世界，一頭是超豪華的大戶型與高端多戶住宅，另一頭是旨在壓縮成本的共居與微型住宅，傳統的面向中產的單戶出租房將沒有立足之地。和他對談的Graham Stephan與Jack Selby當場追問，這個未來是不是意味著中產階級的居住選擇會趨于消失？Morby的回答很干脆：從操作者的角度看，繼續瞄準中等收入群體做單戶出租，只會被兩端擠壓，最持久的生意將集中在這條收入階梯的最上面和最下面。
這套邏輯的背后，是Morby觀察到的一種清晰的二元選項。他指出，一端是Grant Cardone那種大規模收購高端多戶住宅、追求高租金高溢價的玩法。另一端則是對現有獨戶住宅進行改造，塞進更多租客，用共享空間和按床位付費的方式把居住成本打到地板價。他注意到，原先依賴短租平臺獲利的Airbnb運營者，正被供應過剩的短租市場逼得轉向，紛紛通過PadSplit這樣的平臺切入共居市場。Morby說，這類房間平均月租金在850美元左右，而且已經包含了水電雜費，對價格敏感的租客吸引力顯著。另外，他還提了Boxabl這類微型住宅，當把它們放在空地并有政府補貼支撐時，就成了另一種極低門檻的準入性住房。
可能更讓傳統房東坐立不安的是，Morby對自己手上的案例如數家珍。他在亞利桑那州圖森擁有一處161個單元的物業，買入時完全沒用現金首付，靠的是賣方融資，鎖定的利率僅為4%。按他的說法，這個項目現在每個月凈落袋10萬美元。在談及這個案例時，Morby明顯在強調一個信號：低資金成本加上對租金極端化的預判，回報并不比曾經的中間路線差，甚至更穩。如果未來中等收入租客群真的加速縮水，那么過往被認為“穩定”的中間市場反而會變得最不穩定。
Morby把需求側的崩塌歸結到勞動力市場的長期演變上。他預測，自動化導致的崗位流失會進一步削弱中產階級的支付能力。作為注腳，他引用了當下的數據：美國失業率正處于4.3%，與此同時，密歇根大學的消費者信心指數滑落到44.8，已經跌入了深度悲觀的區間。在他看來，當工作本身變得不確定，中產家庭在住房消費上的壓縮會首先反映在那些不上不下的房租檔次上，要么住進更便宜但共享的場所，要么推遲搬出父母家，中間的租房選項則越來越多人不愿接盤。
如果查看宏觀數據，你會發現一個尚未完全分叉但壓力已經彌漫的景象。凱斯-席勒全美房價指數錄得329.9，歷史上處于第70個百分位的高位，也就是說房價在過去大多數時間里都比現在便宜。而成屋銷售的年化速度只有417萬套，流動速度偏冷。更刺眼的一個變化來自新屋開工：2026年3月這個數字還有152.2萬套，到同年5月就掉到了117.7萬套，兩個月內跌去接近35萬套。同期個人儲蓄率從6.2%壓縮至3.9%，留給普通家庭騰挪的余地在急劇收窄。
這些數字還沒有清晰描出兩極分化的輪廓，但它們說明了一件事——當前美國普通家庭正處在被高房價和低流動夾擊的狀態。儲蓄變薄，工作安全感下降，同時高利率鎖住了很多潛在賣家的置換意愿，整個中層消費力在被持續消耗。Morby的“十年無中端”預判或許聽起來極端，但拆解開來看，他其實是把這種消耗趨勢推演到了極致：一端是資本向高租金資產聚集，另一端是支付能力瓦解倒逼出最低成本的居住方案，兩頭同時抽走中端市場的供給和需求。
在對話里，Morby并沒有給出回旋余地。他覺得路徑不會再折返，而且窗口已經在收窄。“你如果還在等一個回歸常態的中產租房市場，那是等不到的”，他反復把焦點推向兩種截然不同的投資操作。坐在他旁邊的Graham Stephan和Jack Selby沒有直接反駁，討論的氛圍更像是在梳理一個雖然刺耳但自洽的推演。而如果去對照那些持續縮水的儲蓄率和斷崖式下落的新屋開工，這股焦慮好像也不是憑空而來。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
