廣東
我是紫沐，這是我第492篇日記。
最近咨詢這個價位段的粉絲比較多，做個匯總。
400-500萬預算，可以優先看核心區，海珠、荔灣和天河都有選擇。
海珠主要看桂悅東曉，近地鐵、近商業，煙火氣很濃，對口小學也過得去。
體量小確實是硬傷，導致內部花園小、活動空間有限，但靠近曉港公園能彌補一部分缺陷。
靠路的戶型會有點噪音，但產品本身屬于新規，得房率很高，在配套加持下住起來挺舒服。
所以桂悅東曉整體素質不錯的，賣得比較慢的原因，還是前期溢價太重，6萬多的單價有點夸張。
但現在開始清貨了，重新擁有性價比之后，在海珠算比較優秀的選擇。
同價位的競品主要是燕語堂悅，燕語堂悅的學位和體量會更優秀。
但在戶型產品和生活便利度上面，桂悅東曉依然更勝一籌。
所以這兩個盤的取舍，就看自己的實際需求吧。
也有粉絲問中交天翠能不能買，我覺得這是個很挑人的盤。
它噪音硬傷非常大，還沒有商業配套，周邊環境也不好看。
但操盤確實很聰明，知道自己硬傷大，就一直在打價格戰。
4萬出頭的單價，400萬出頭能買93㎡新規三房。
還帶大花園、近地鐵，樓下就是自建公立幼兒園和五中附屬實驗小學，這性價比很夸張了。
所以預算不多的話，中交天翠確實能看一下。
現場體驗下能不能接受噪音，心里就有譜了。
再看天河，如果說海珠整體煙火氣比較濃，那天河這價位就有點遺世獨立的意思了。
像越秀閱璟臺和保利辰園湖境，都屬于不吃煙火的類型。
不靠近市中心，不靠近商圈，也沒有地鐵，適合喜歡清凈思考人生的客群。
閱璟臺主打低密+省實，辰園湖境主打水景+天外，特色都比較類似。
真要細化的話，閱璟臺離核心區更近一點，辰園湖境則是圈層更純粹，各有所長。
除開這兩個環境盤，預算內屬性最均衡的還是珠江天河都薈。
學鐵商在線+新規產品，不能說有多好，但非常實用。
總體看下來，天河的適配性還是略遜海珠一籌的。
在剛改預算下，普遍需要犧牲地段，沒海珠那么面面俱到。
至于荔灣這邊，目前綜合比較好的還是保利怡璟灣。
包括它的競品珠實聚龍灣源舍，上篇文章都講過，就不多贅述了：聊聊廣州近期值得關注的樓盤
有粉絲糾結，保利怡璟灣和萬科傲璟要如何取舍。
就我個人建議，短期有讀書需求選傲璟，沒有讀書需求就選怡璟灣。
畢竟在產品上，怡璟灣優勢挺大的，傲璟還是太密了。
而核心區之外，這個預算在近郊板塊也有不少選擇。
比如萬博的萬博和瑧，科學城的大壯名城，老黃埔的未來方洲，都是可選項。
近郊板塊由于供應量大，綜合屬性越強的樓盤，才越有保值能力。
以上這幾個盤，相對會穩一點。
復盤近一個月的市場熱度，沒很多人想的那么淡。
樓市未來兩年雖然很難有大行情，但筑底確實差不多。
有實際住房換房需求的，可以動起來了。
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