來源：市場資訊

（來源：銳藝商業品牌觀察）

6月27日，普陀真如的綠地繽紛城掛出了“仲夏新生”的招牌。

經過近一年不停業施工、16項結構性公區翻新疊加40余項硬件維修，再填入28家特色品牌，作為瀕臨破產的綠地集團，這次算是下了血本！

為了響應“一刻鐘便民生活圈”的落子，項目試圖用“森活家社區生活劇場”的定位，把真茹市集、夜食江湖和南洋慢生活這三張牌打出去。

不知道周邊的居民體驗如何？按理說，這種社區剛需定位，只要不是運營太拉垮，復購率不會太差的！

而另一邊，作為同一塊招牌，徐匯那個龍華中路站上蓋的繽紛城，卻是另一番光景：

2017年開業至今，動線被詬病、商管被唱衰、西岸鳳巢/龍華會/夢中心三面夾擊，是徐匯濱江商圈里公認的“拖后腿”。

前者是半死不活，不得不救，后者也是“一塌糊涂”，有沒有必要也要重新整一遍呢？

首先需要面對的一個難題：集團已經沒有“重做”的子彈

理解這兩個項目，不能脫離綠地控股當下的生存現狀。

去年全年歸母凈虧262.13億，Q4單季更是虧掉近200億；歸屬上市公司股東凈資產從2021年的1112.7億縮水至537.17億，近乎腰斬。

更刺眼的是其債務結構：92.1%的資產負債率，疊加一年內到期短債1270.8億，而賬面貨幣資金僅205億！

簡單測算，其資金缺口敞口極大，即便不算利息，手頭現金僅能覆蓋約1.6個月的集中到期債務。

在這種背景下，他們今年定為“再出發、拓新路、開新局的關鍵之年”，集團“十五五”定調“輕資產、少投入、重運營”。

商管端的數據也印證了這一點：通過提升已竣工項目運營率、拉升出租率來盤活存量，而非依靠新項目擴張。

集團點名了“上海黃浦繽紛城、合肥中央廣場”做“首店經濟+場景煥新”試點，普陀這次的大動作，正是這條“存量盤活”主線上的急先鋒。

只不過，這是一場在極其有限容錯空間里的豪賭。

先看普陀店：定位對了，但要看集團的血壓撐不撐得住

普陀綠地繽紛城這次的改法，邏輯是成立的。

真如板塊是典型的居住型副中心，在同質化競爭中卷到活不下去，走“便民圈+社區市集”是最貼合的出路。

三大主題市集對應“煙火氣/越夜越精彩/南洋慢生活”，也是社區盤的標準解法。

但成敗的關鍵不在招商，而在現金流。

社區商業的培育期通常需要12-18個月才能看到租金貢獻的拐點。

這28家新品牌里，有多少是為了湊人氣而免租的“引流型選手”，多少是能實打實繳納租金的“實力派”，將直接決定這個項目是真正盤活，還是淪為財報上的粉飾。

在綠地凈資產腰斬、逾期有息負債逼近250億的當下，普陀這個樣板間能不能撐過漫長的培育期，比它的南洋裝修風格更值得關注。

預判：普陀的“森活家”劇本，社區屬性是對的，但綠地的現金流窗口可能比培育期短。

如果未來一年集團再出債務風波，運營端的細水長流將被迫中斷！這是普陀改完之后最大的隱憂，無關定位，全賴母公司。

再看徐匯店：有著芳草地的骨架，卻長不出內容的血肉

相比于普陀的“大動干戈”，徐匯綠地繽紛城則是另一種無奈。2017年開業的它，占著龍華中路7/12號線雙軌交上蓋的黃金區位，卻始終是個“旺不起來”的存在。

首先是動線的先天硬傷。

業內常調侃它“有著北京僑福芳草地的挑空骨架，卻長不出能留住人的內容血肉”。

弧形半室外街加上T字型主中庭，雖然視覺上挑空很高、看起來很美，但實際逛起來，人流一旦分散就很難聚攏，消費者往往轉一圈就走了，留客效率極低。

其次是商管基因的孱弱。

綠地長期以來“重賣住宅、輕商業運營”，自有商管品牌成型較晚。

徐匯這個場子恰好建成于綠地商管能力尚未成熟的階段，面對復雜的動線結構和激烈的競爭環境，顯得力不從心。

最后是西岸系的降維打擊。

西岸鳳巢、龍華會（萬科印力操盤）、西岸夢中心……近幾年徐匯濱江的商業體如雨后春筍般冒出，且個個背景雄厚、定位鮮明。

2026年春節數據顯示，徐匯濱江重點商圈銷售額同比增長22.6%，客流增長23.5%，大盤在漲，但增量幾乎被西岸系瓜分，夾在中間的繽紛城只能分到殘羹冷炙。

現狀：徐匯繽紛城不是“差到要關”，而是“還能打但打不過”。在集團眼里，普陀是“跌到底必須救”，徐匯則是“還能造血但不亮眼”，資源自然會向普陀傾斜。

把普陀和徐匯放回綠地的戰略版圖里看，兩者的分化幾乎是注定的：

普陀的“森活家”模式很難復制到徐匯。

一來兩地段屬性迥異，二來集團也沒有多余的子彈再砸一個“16+40+28”。

徐匯更現實的劇本，是繼續在“接駁商業+文化內容”的窄路上掙扎，靠戲曲快閃等活動勉強維系存在感，但這條路天花板極低！

換乘客流的轉化率向來不高，撐不起主力店的野心。

普陀和徐匯兩個繽紛城，本質上是綠地“存量盤活”戰略的雙面測試：

一面是賭政策風口和居住基本盤，另一面是靠商管團隊在夾縫中求生。

繽紛城這個IP在上海還剩幾個？黃浦那個已經在名單里了。剩下的，大概率都是徐匯的命！

不是不想改，是地主家真的沒有余糧了。

今日話題：對于徐匯繽紛城，你們覺得還有哪些可以落地的改善手段么呢？