贏商大數(shù)據(jù)顯示，2025年全國新開業(yè)集中式商業(yè)項目僅360+個，創(chuàng)2013年以來新低，籌開兌現(xiàn)率持續(xù)承壓，超一成項目最終延期；若剔除改造重開，實際新建物業(yè)不足300個。

這組數(shù)據(jù)，是近年來實體商業(yè)深度結(jié)構(gòu)性變革的縮影：截至2025年底全國存量商業(yè)項目超9000個，市場主流全面轉(zhuǎn)向存量運營博弈；品牌端拓店也日趨謹(jǐn)慎，全年開關(guān)店比僅1.05，凈增寥寥，洗牌卻異常劇烈。

當(dāng)“不確定”成為常態(tài)，如期開業(yè)愈發(fā)難得，招商水平更直接反映商管企業(yè)穿越周期的綜合能力。

然而，無論市場如何起伏，在業(yè)內(nèi)公認“使命必達”的珠海萬達商管（以下簡稱：萬達）身上，我們總能找到“確定性”信號。

贏商網(wǎng)獨家了解到，2026年內(nèi)，珠海萬達商管南區(qū)（以下簡稱：萬達南區(qū)）將穩(wěn)開4座萬達廣場，除了已官宣11月27日開業(yè)的佛山長華萬達廣場，還包括株洲神農(nóng)萬達廣場B館、珠海斗門萬達廣場二期、玉林玉東萬達廣場，新增商業(yè)總體量超50萬㎡，目前各項目招商進展良好。

在我們看來，這份“逆周期確定性”非一日之功，而是源于萬達南區(qū)在區(qū)域深耕、產(chǎn)品創(chuàng)新與運營變革上的長期投入。

Part01

年內(nèi)4大籌開項目

萬達南區(qū)的戰(zhàn)略縱深與產(chǎn)品進化

歷經(jīng)多年深耕，如今萬達南區(qū)商業(yè)版圖遍布湖北、湖南、江西、廣東、廣西、海南、云南、貴州8省，轄區(qū)內(nèi)共120+座萬達廣場，由廣州、南寧、貴陽、長沙、南昌、武漢六大城市公司網(wǎng)格化運營。

而今年佛山、珠海、株洲、玉林籌開項目，覆蓋大灣區(qū)核心都市圈和湘桂三四線市場，落子章法清晰，折射出萬達南區(qū)“雙線并進”的區(qū)域戰(zhàn)略節(jié)奏，也展現(xiàn)了其在不同產(chǎn)品賽道上的持續(xù)探索。

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區(qū)域深耕：雙線并進，穩(wěn)拓商業(yè)版圖

4大籌開項目既涉及強勢區(qū)域的網(wǎng)格化加密——佛山長華萬達廣場、玉林玉東萬達廣場分別是佛山第四座、玉林第三座萬達廣場；又有重點項目的“完全體”呈現(xiàn)——株洲神農(nóng)萬達廣場B館、珠海斗門萬達廣場二期將分別推動株洲第二座、珠海首座萬達廣場完整擴容。

更深層看，這背后也暗藏了萬達南區(qū)對不同層級市場的針對性策略。

具體而言，在湖南、江西、廣西等三四線下沉市場，大體量萬達廣場仍是當(dāng)?shù)厣虡I(yè)升級的核心引擎，依托難以復(fù)制的先發(fā)優(yōu)勢和品牌心智，不斷鞏固“王者”地位。

株洲神農(nóng)萬達廣場

玉林玉東萬達廣場效果圖

32萬㎡株洲神農(nóng)萬達廣場，作為湖南首座全業(yè)態(tài)萬達廣場，將于A館主打都市家庭品質(zhì)生活中心基礎(chǔ)上，以B館填補年輕力潮玩文旅體驗；14.4萬㎡玉林玉東萬達廣場，將差異化打造城市精致生活新地標(biāo)與全維度生活氣息目的地。

而在粵港澳大灣區(qū)商業(yè)重鎮(zhèn)，隨著廣佛、珠澳都市圈加速融合，萬達廣場側(cè)重以定位鮮明的創(chuàng)新產(chǎn)品，搶占城市外溢紅利與跨城消費流量。

佛山長華萬達廣場效果圖

珠海斗門萬達廣場二期街區(qū)效果圖

總建筑面積約80萬㎡的佛山長華萬達廣場，將融合五星級酒店、文化場館及商務(wù)辦公等業(yè)態(tài)，帶來廣佛首座嶺南水鄉(xiāng)產(chǎn)城微度假綜合體；珠海斗門萬達廣場將依托一期mall“精致潮流歡聚場”+二期街區(qū)“年輕煙火新地標(biāo)”生態(tài)矩陣，打造城市級微旅游目的地。

商圈落位上，這種“兩手抓”策略同樣明晰，讓萬達廣場能夠精準(zhǔn)鎖定相應(yīng)的客流底盤。

一方面，萬達南區(qū)自成商圈的造核能力將得以延續(xù)。

玉林玉東萬達廣場踞守廣西第二人口大市玉林玉東新區(qū)政芯高地，倚靠交通主動脈玉東大道，有望成為繼玉林萬達廣場、北流萬達商圈之后玉林第三個萬達核心商圈；坐落于斗門未來城市中心尖峰南片區(qū)的珠海斗門萬達廣場二期，30分鐘車程高效鏈接金灣機場、城軌珠海站、港珠澳大橋等綜合交通樞紐，將繼續(xù)引領(lǐng)珠海西部商業(yè)迭代、吸引年輕及品質(zhì)消費回流。

玉林、撫州、珠海商圈分布及萬達廣場項目落位 來源：城市商業(yè)地

另一方面，透過株洲神農(nóng)萬達廣場B館、佛山長華萬達廣場布局，萬達南區(qū)進一步向城市核心成熟商圈扎根升級。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，前者位于株洲兩大市級商圈之一的神農(nóng)廣場商圈C位，項目到訪客群中六成來自周邊5公里，異地客群占26%，對長株潭全域滲透力強勁；后者所處的獅山商圈則是南海獅山鎮(zhèn)唯一成熟區(qū)域商圈，依托千億GDP產(chǎn)業(yè)勢能及“工業(yè)+教育”產(chǎn)城融合底蘊，形成“產(chǎn)業(yè)菁英為主、品質(zhì)家庭+高校師生+文旅為輔”的多元客群結(jié)構(gòu)，致力于成為獅山城市新地標(biāo)。

株洲神農(nóng)萬達廣場客群來源地分布熱力 來源：城市商業(yè)地圖研策系統(tǒng)

佛山長華萬達廣場輻射范圍示意 來源：城市商業(yè)地圖研策系統(tǒng)

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產(chǎn)品進化：“一店一策”去標(biāo)準(zhǔn)化探索

在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略與城市更新浪潮下，萬達南區(qū)同樣擅長挖掘不同物業(yè)特性，打造非標(biāo)準(zhǔn)化的商業(yè)體驗。“公園式微度假”與“情緒價值”便是其中顯著標(biāo)簽，且在不同城市各有在地化表達。

“公園式微度假”的N面

在佛山，坐擁約1800畝博愛湖生態(tài)水域的長華萬達廣場，建筑形態(tài)融入“嶺南山水城”設(shè)計理念，形成“山水畫卷”生態(tài)意境。

商業(yè)部分共7層，圍繞潮玩時空、親子時光、美食社交、娛樂體驗等主題規(guī)劃8大業(yè)態(tài)，計劃引進約140家獅山首店品牌，并通過雙首層、屋頂花園和天臺運動球場等空間改造，呼應(yīng)外部環(huán)湖跑道、濱湖草坪、南海體育中心等自然元素及場館配套，打造佛山產(chǎn)城人的第二生活場與廣佛微度假目的地。

佛山長華萬達廣場效果圖

在神農(nóng)文化發(fā)源地株洲，背靠4A級景區(qū)神農(nóng)湖公園的神農(nóng)萬達廣場，把抽象的遠古文化符號貫穿空間設(shè)計與全線運營。

除了A館里“神農(nóng)嘗百草”有氧街區(qū)、三湘四水煙火食巷等主題空間外，B館將持續(xù)帶來光輪之橋、三生萬物、天地聚場等主題場景及內(nèi)容演繹，補充運動潮玩、親子歡樂、美食社交、文化藝術(shù)、生活方式等業(yè)態(tài)，豐富微度假打卡體驗。

株洲神農(nóng)萬達廣場B館效果圖

在百島之城和“魚米之鄉(xiāng)”珠海，珠海斗門萬達廣場二期延續(xù)“錦山鯉谷”整體設(shè)計靈感以及綠肺社區(qū)公園、有氧有創(chuàng)意公園等愜意場景氛圍，聚焦日咖夜酒、主理人品牌、戶外娛樂、夜生活、延時經(jīng)濟等消費趨勢，構(gòu)建煙火精奢·餐酒聚場、潮趣生活·文創(chuàng)萌寵、人文配套·商務(wù)生活、夜色沉浸·潮娛空間四大樓層主題，在項目“一城微度假 煥新西中心”愿景中注入年輕潮流煙火氣。

珠海斗門萬達廣場二期效果圖

從創(chuàng)意融合菜、小酒館、茶館、烘焙、潮牌、香氛、時尚配飾，這些在杭州創(chuàng)立的主理人品牌，通過場景設(shè)計、產(chǎn)品研發(fā)思路等傳遞出杭州這座城市獨有的江南韻味，也為商場、街區(qū)增添不一樣的氛圍。

以情緒價值為核心的非標(biāo)創(chuàng)新場景

玉林玉東萬達廣場，是萬達南區(qū)深入探索“生活氣息+情緒價值”新型生活中心的商業(yè)實驗場。

項目以生活方式體驗為主線，在B1-4F規(guī)劃“煙火、自在、愛己、暖伴、食光”情緒生活場域，創(chuàng)新打造玉林首條24小時金街“萬達·夜未央”、文化露臺、花園餐廳、全場景戶外空間、高挑空跨層雙鏡等六大空間場景，致力于成為兼具生活氣息的“情緒充電站”。

玉林玉東萬達廣場效果圖

圍繞公園式微度假及情緒價值的場景創(chuàng)新，也將賦予品牌更多發(fā)揮空間，讓萬達南區(qū)在保證招商效率的同時，不斷提升優(yōu)質(zhì)品牌資源號召力。

據(jù)贏商網(wǎng)了解，目前4個籌開項目整體遵循主力店品質(zhì)打底、首店+特色店構(gòu)建差異化的核心策略，取得重大招商突破。

以株洲神農(nóng)萬達廣場B館、珠海斗門萬達廣場二期為例，前者目前確定意向品牌200+，簽約率達30%，包括探萬哩街區(qū)、新華書店、臻美酒樓等主力店，其中同時作為主力店和株洲首店的探萬哩街區(qū)已進場裝修，將引入160家全國風(fēng)味美食。

后者則引進44家珠海西區(qū)首店，重點涵蓋寄海、梅果bistro、DOT威士忌吧、鳥鵬居酒屋等兼具市井煙火與精致調(diào)性的餐酒品類，Walso服裝集合店、寵物部落、聲音圖書館、莫阿特藝術(shù)商店等潮流休閑輕體驗業(yè)態(tài)，以及Encore live house、打動喜劇脫口秀、電競蜂等新興娛樂，滿足高階圈層社交和沉浸式精神消費。

Part02

運營升級組合拳

鍛造逆周期增長韌性

從區(qū)域版圖的穩(wěn)步拓展到產(chǎn)品力的非標(biāo)進化，萬達南區(qū)以清晰的戰(zhàn)略縱深，在商業(yè)存量時代打開了確定性增量空間。

籌開項目的如期推進，也體現(xiàn)了當(dāng)下市場對其未來運營預(yù)期的信心。而真正支撐這份信任的底層能力，來自萬達南區(qū)正深入推行的一整套精細化經(jīng)營變革體系。

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空間品質(zhì)升級+IP化活動運營，賦能商戶經(jīng)營價值

今年開始，萬達南區(qū)120+在營項目全面啟動“五感六覺”服務(wù)升級計劃，從關(guān)乎直觀感受的視覺、聽覺、嗅覺、觸覺、味覺與體驗感、安全感、歸屬感等全維度切入，重新審視商業(yè)運營的每一處細節(jié)品質(zhì)。

其深知，真正能拉開商管水平差距，靠的就是對消費者感知顆粒度的把控和回應(yīng)。因而，從外立面、門頭設(shè)計、多經(jīng)點位及公區(qū)美陳煥新到客服中心、母嬰室、休息區(qū)配套完善，萬達南區(qū)通過硬件條件與氛圍質(zhì)感優(yōu)化，成功提高了消費者停留時長與到訪頻次。

商場戶外空間藝術(shù)場景煥新（前后對比），升級打造沉浸式打卡場景

值得一提的是，在提升消費者體驗的同時，賦能商戶經(jīng)營也是終極目的。萬達南區(qū)甚至對入駐品牌的門面造型、燈光、廣告、相鄰色系進行精細化引導(dǎo)，通過品牌共創(chuàng)實現(xiàn)“視覺降噪”，同時以“景觀+”模式推動公區(qū)場景與品牌優(yōu)質(zhì)經(jīng)營場景共融共生，形成“品牌主動定制升級”的正向循環(huán)。

南昌紅谷灘萬達廣場黔寨寨

山葵炙

品牌店鋪煥新，打破原有封閉式設(shè)計，造景放大品牌陳設(shè)，與商場公區(qū)形成“無邊界”商業(yè)氛圍感。

贛州巨億萬達廣場新品牌糖敘，結(jié)合廣場立面空間打造6米全高大氣店

珠海斗門萬達廣場山米集門頭創(chuàng)新，以山石綠植、原木肌理+暖光勾勒

“萬達悄悄變潮了”“萬達廣場越來越好逛”……社交平臺上的廣泛好評，就是對萬達南區(qū)空間品質(zhì)顆粒度升級的直接反饋。

不僅如此，在煥然一新的空間場景氛圍下，萬達南區(qū)全面打造IP主題營銷活動，進一步激活場域活力，凝聚龐大的圈層社群。

以4月底啟動、為期兩個月的“潮南藝術(shù)季”為例，活動以武漢、廣州兩大主會場聯(lián)動全區(qū)120+萬達廣場，挖掘當(dāng)?shù)匚幕L(fēng)尚與前沿藝術(shù)，集體化身“流動美術(shù)館”，各項目把藝術(shù)調(diào)性滲透到展陳、空間、導(dǎo)視系統(tǒng)里，中庭、連廊甚至空鋪圍擋，都成了青年藝術(shù)家的“第二展場”。

這樣一場集文化策展、青年社交、城市微度假于一體的藝術(shù)盛會，推動萬達南區(qū)在4月30日至5月5日接待客流達4000+萬人次。

在此之前，廣東15城34座項目還同步落地了“大灣區(qū)首屆科技廟會”，把前沿的AI科技成果從產(chǎn)業(yè)園、實驗室的研發(fā)端直接搬進商場，通過“硬核科技展示+沉浸式互動”實現(xiàn)空間、內(nèi)容與體驗的全方位科技賦能，推動萬達廣場朝著集科技科普陣地、青年文化秀場、潮流社交樞紐于一體的新型城市公共空間轉(zhuǎn)型，吸引了大批科技愛好者。

當(dāng)一座座萬達廣場紛紛變成城市級“流動美術(shù)館”或“科技秀場”，萬達南區(qū)以內(nèi)容為引擎、以體驗為紐帶、以社群為土壤，成功驗證了活動與場景共振所迸發(fā)的巨大能量，為場內(nèi)商戶持續(xù)導(dǎo)入高質(zhì)客流。

接下來7月暑期檔，萬達南區(qū)聚焦品質(zhì)提級與銷售轉(zhuǎn)化，以文旅為主線、以大區(qū)首創(chuàng)的“旅游友好”與“入境消費友好”概念為硬核支線，即將策劃推出“潮南旅游季”主題活動，力求成為業(yè)內(nèi)又一個現(xiàn)象級創(chuàng)新營銷案例。

在具體執(zhí)行上，“旅游友好”將系統(tǒng)性整合文旅活動、游客服務(wù)、品牌優(yōu)惠及景區(qū)酒店資源，讓萬達廣場變成游客“落地第一站”和“返程前最后一站”，把龐大的旅游流量轉(zhuǎn)化為銷量。

“入境消費友好”精準(zhǔn)回應(yīng)了國家在國際消費中心城市培育建設(shè)及促進入境消費的號召，將深度聯(lián)動政府、領(lǐng)館、銀行及支付機構(gòu)，通過外幣支付接入、雙語服務(wù)、退稅品牌扶持等綜合舉措，推動萬達廣場實現(xiàn)客流、銷售轉(zhuǎn)化新增長。

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從“開得穩(wěn)”到“旺得快”，經(jīng)營變革推動逆勢增長

在行業(yè)普遍面臨增長瓶頸的當(dāng)下，萬達南區(qū)的體系化經(jīng)營變革成效顯著，尤其縮短了新入市項目培育期，讓它們從開業(yè)的瞬時爆發(fā)，迅速過渡到日常穩(wěn)健經(jīng)營乃至逆勢增長。

以去年新開業(yè)項目為觀察樣本，萬達南區(qū)展現(xiàn)出三種典型增長路徑：

其一，樹立復(fù)合形態(tài)運營標(biāo)桿。典型代表如株洲神農(nóng)萬達廣場，去年12月26日A館開業(yè)即刷新株洲商業(yè)客流紀(jì)錄，租金水平較改造前提升50%，開業(yè)百日累計客流超700萬人次，銷售額超2億元。該項目以政企協(xié)同、文商旅融合的創(chuàng)新模式成功盤活城市存量資產(chǎn)，贏得行業(yè)“北有五棵松，南有神農(nóng)城”贊譽，為業(yè)內(nèi)大型微度假綜合業(yè)態(tài)項目的運營提供了可復(fù)制經(jīng)驗。

其二，高效操盤存量改造煥新。以南寧鳳嶺萬達廣場、贛州巨億萬達廣場為代表的老城商業(yè)“二次生長”項目，前者兼具城市煙火歡聚中心與廣西城市應(yīng)援地標(biāo)屬性，深耕鄰里商業(yè)與青年圈層經(jīng)濟，開業(yè)一年累計舉辦18場城市級專業(yè)文體賽事、20場城市級粉絲主題活動，引爆全城社交打卡熱度；后者全新定位全客層潮流生活購物中心，全館入駐114+品牌，40+為贛州首店及江西首店品牌，開業(yè)近11個月出租率保持在96%以上。

其三，在地化深度扎根。無論是圍繞“紅色文旅+城市商業(yè)”的黃岡紅安萬達廣場，還是定位為城市級全客層社交中心的荊州松滋萬達廣場，或是作為贛州「三南」縣域唯一高品質(zhì)購物中心的贛州龍南萬達廣場，它們幾乎都以“首發(fā)”姿態(tài)凝聚人氣，更以接地氣的運營策略和高頻活動扎根本地。

這印證了萬達南區(qū)在三四線城市及縣域市場的關(guān)鍵判斷——下沉市場不缺消費力，缺的是真正理解本地需求的專業(yè)運營。

以如期開業(yè)為底線、以煥新升級為常態(tài)，萬達南區(qū)筑起的“逆周期增長”防線在當(dāng)下市場尤為可貴。

這份增長韌性，既體現(xiàn)于年內(nèi)4大籌開項目的穩(wěn)健兌現(xiàn)與產(chǎn)品創(chuàng)新，更在120+座在營廣場持續(xù)向好的實績中得到反復(fù)驗證。

身處存量博弈深水區(qū)，萬達南區(qū)始終以專業(yè)運營回應(yīng)市場變化，以長期主義穿越周期波動，這或許就是品牌方眼中值得長期跟隨的商業(yè)綜合平臺價值所在。從大灣區(qū)到三四線，萬達廣場今年越開越猛！