北京
來源：市場資訊
（來源：中牟新區發布）
房源掛在網上
陌生人進進出出
當住宅變為“網約房”
要知會鄰居嗎？
《小布說法》第一百零六期
我們一起來看
無證開設民宿
引發鄰里糾紛
小周與小張是同一棟樓的上下樓鄰居，雙方房屋登記用途均為住宅，二人是各自房屋的所有權人。2023年，小張把其房屋改成“網約房”經營，通過多個互聯網平臺發布房源信息進行宣傳，標明價格并接受預訂。因小張無證開設民宿、擾民等問題，小周訴至浙江省寧波市江北區人民法院，要求小張停止將房屋用于商業經營性活動，恢復其住宅用途。
小張辯稱，該房屋是以自住為主、出租為輔，交易形式符合普通房屋出租的特征，且“網約房”不同于經營性用房，只有屬于旅館業客房的“網約房”才屬于經營性用房。
法院：房屋的住宅用途已改變
被告停止對房屋的經營性使用
法院審理后認為，本案爭議焦點為案涉房屋作為“網約房”使用，是否屬于將住宅改變為經營性用房，是否應征得有利害關系的業主的一致同意。小張通過網絡平臺發布房源信息，標明價格并接受不特定人員預訂，按日出租、結算費用；同時，按照相關要求配置消防器材、登記入住人員信息，并在房屋內配備酒水飲料等有償使用物品，提供清潔等住宿服務。上述行為有別于一般的房屋租賃，其經營模式雖然與一般旅館業存在一定差異，但仍是利用房屋為入住客人提供有償的住宿服務。其行為實質上已改變了房屋的住宅用途，屬于將住宅改變為經營性用房，應該經有利害關系的業主一致同意。故法院判決小張停止對房屋的經營性使用，恢復其住宅用途。
法官：將住宅改變為經營性用房
需經有利害關系的業主一致同意
《中華人民共和國民法典》第二百七十九條明確規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。
本案中，判斷案涉房屋是否屬于“住改商”，核心在于房屋使用性質是否從“滿足居住需求”轉變為“提供經營性服務”。小張通過網絡平臺面向公眾出租房屋，按日結算費用，還配置消防設施、進行入住登記、提供有償使用物品及清潔等住宿服務，其經營屬性與普通房屋租賃中“固定承租人、長期使用、僅提供房屋本身”的特征存在明顯區別，實質上已構成經營性住宿服務，屬于典型的“住改商”行為。
法官提醒，有利害關系的業主的一致同意，是住宅改經營性用房的法定前提，“網約房”業態的發展不能突破法律底線和鄰里權益邊界。房屋所有人在利用房產獲取利益時，必須遵守法律規定和小區管理規約，尊重相鄰業主的合法權益，不得擅自改變房屋規劃用途。
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