山東
一、房屋設立抵押后還能不能拿來出租
可以出租，房屋設立抵押后，所有權人依法仍享有對房屋的占有、使用、收益的權利，出租作為收益權的典型行使方式，并不受抵押權設立的限制。
《中華人民共和國民法典》第四百零六條的規(guī)定："抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。"該條款雖針對的是抵押財產(chǎn)的"轉(zhuǎn)讓"，但其確立的核心法理同樣適用于"出租"——抵押期間，抵押人對抵押物仍享有完整的處分權與收益權，抵押權的核心在于"優(yōu)先受償"，而非"限制所有權人對抵押物的合法利用"。
二、抵押房屋出租時不告知承租人抵押事實，要承擔什么責任
具體而言，出租人不告知抵押事實可能承擔以下法律責任：第一，承租人享有合同解除權。若承租人在簽訂租賃合同后才發(fā)現(xiàn)房屋已設立抵押，且抵押權的存在可能影響其租賃目的實現(xiàn)（如抵押權即將實現(xiàn)、抵押權人已啟動拍賣程序等），承租人有權依據(jù)《民法典》第五百六十三條解除合同。第二，承租人有權要求賠償損失。出租人因隱瞞抵押事實導致承租人受損的，承租人有權要求出租人賠償因租賃合同解除產(chǎn)生的搬家費、裝修損失、過渡期房租差價、尋找新住所的成本等實際損失。
需要明確的是，不告知抵押事實并不必然導致租賃合同無效。租賃合同的效力與是否告知抵押事實是兩個獨立的法律問題——只要租賃合同符合《民法典》關于合同有效的一般要件（主體適格、意思表示真實、不違反法律強制性規(guī)定與公序良俗），合同本身仍然有效，承租人有權選擇是否解除合同，而非合同自動歸于無效。
三、抵押權實現(xiàn)時，租賃合同對房屋買受人還有約束力嗎
第一種情形：租賃在先、抵押在后——租賃合同對買受人有約束力。根據(jù)《民法典》第四百零五條規(guī)定，抵押權設立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。同時根據(jù)《民法典》第七百二十五條規(guī)定："租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。"這便是著名的"買賣不破租賃"原則。此時，即便房屋被拍賣、變賣給新買受人，新買受人也必須承認原租賃合同的效力，繼續(xù)履行出租人的義務，承租人有權按照原租賃合同繼續(xù)使用房屋直至租賃期滿。
第二種情形：抵押在先、租賃在后——租賃合同對買受人無約束力。一旦抵押權實現(xiàn)，房屋被拍賣給新買受人，新買受人有權要求承租人在合理期限內(nèi)搬離，承租人無權以"租賃合同尚未到期"為由拒絕搬離。這一規(guī)則的目的在于保障抵押物的處置價值，避免抵押權人因"帶租拍賣"而遭受損失。
作者 李永亮律師
新疆新途律師事務所專職律師，從業(yè)多年的民商事經(jīng)濟糾紛律師，法律碩士研究生，中共黨員，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，曾經(jīng)在多家政法、司法單位任職，擅長各類民商事經(jīng)濟糾紛。同時也擔任多家政府及企業(yè)的法律顧問。扎實服務是其堅定的信念！
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