觀點網 京東近兩年對香港這塊寶地著了迷。

7月6日，遠東發展發布一則交易公告，其中指出，京東子公司JD Fabulous將以7.5億港元的代價，收購遠東發展子公司帝盛酒店集團旗下的捷彩有限公司全部股份。

據了解，標的公司捷彩的運營業務，主要是將位于香港油麻地的海景絲麗酒店客房項目轉換為學生公寓，預期將于2026年下半年完成全面轉換。

交易完成后，DHI Hotel Management HK Limited（同為遠東發展子公司）繼續作為管理人，運營該學生公寓，為期三年，并于每年向捷彩支付4500萬港元的保證收入。

遠東發展表示，該筆交易預計將錄得收益約4.23億港元。

出售原因方面，一是遠東發展自身有較大的資金需求，交易所得款項凈額主要用于償還現有銀行貸款，余款用作運營資金；二是延續了這家企業對香港學生公寓市場的多年押注。

公告提到，隨著與京東達成交易，海景絲麗酒店將進行全面改建，雙方也會進一步探索包括香港潛在學生公寓項目在內的合作機會。

7.5億港元交易

在交易公告中，注釋的標的物地址比較陌生：“在土地注冊處注冊為九龍內地段第7429號、9701 號、9705號、9727號、9769號及9944號之各塊或各幅土地”。

但這片組合地塊所處地段與承載的商業項目并不陌生，這里是位于香港九龍區核心地帶油麻地的海景絲麗酒店，具體為油麻地上海街268號，距離港鐵油麻地站僅4分鐘步程。

圖片來源：必應地圖，商業客截取

海景絲麗酒店定位為香港3星級酒店，于1994年1月開業，后又于2002年1月重新裝修。

該酒店占地面積約8200平方呎（761.8平方米），總樓面面積約16.8萬平方呎（1.56萬平方米），包括約14.2萬平方呎（1.32萬平方米）的客房區，約2.6萬平方呎（2415.48平方米）的大堂、餐廳、公共配套及設備層。

從布局來看，主樓地上建有19層客房，底層有大堂，頂層為海景餐飲公區及后勤機房。

整座酒店總共提供268間客房，房型主要是標間、高級房、豪華房、高級套房、行政套房，面積從130平方呎到280平方呎不等。

海景絲麗酒店隸屬于遠東發展旗下帝盛酒店集團的四大子品牌之一“絲麗酒店”。該集團其余三大子品牌分別為“帝盛酒店、Dao by dorsett、d.Collection”，其運營的酒店實體遍及中國內地、香港、馬來西亞、新加坡、日本、歐洲、英國及歐洲大陸的主要樞紐城市。

據了解，自2023年起，遠東發展就開始著手將海景絲麗酒店部分客房用作學生公寓進行管理運營。截至目前，該酒店僅剩76間客房未完成轉換。

所以，作為目前存在雙重用途的項目，海景絲麗酒店還有另外一個名字——Silka residence。

資料顯示，Silka residence在香港留學生圈為人熟知，不少租房中介都圍繞它的通勤、裝修、配置等進行推銷。

例如，該公寓到理工大學步行僅需18分鐘，到都會大學、城市大學、浸會大學、香港大學的車程也在18-30分鐘之內。

從歷史上看，香港學生公寓改建熱潮的領航角色應該是晶苑投資，早在2019年便已入行。它旗下資產管理公司Y.X是香港目前最大的私營學生住宿運營商之一。

而香港學生公寓市場的爆發期是在2025年之后。

隨著香港教育局提高對非本地學生的錄取限額、香港政府推出相關政策簡化學生公寓的改建流程等利好因素涌現，這股改建潮吸引來了更多摩拳擦掌的房地產商與機構資金，包括中原集團、華潤隆地以及招商房托、高瓴資本等。

遠東發展入局“酒店改學生公寓”賽道，在整個浪潮中算是不早也不晚入局的玩家。

2026年已然過半，通過收購海景絲麗酒店，京東成為了香港“酒店改學生公寓”賽道的下一個新鮮入局者。

京東在港

放眼京東近年在香港持續落地的大額投資，從電商物流與零售，到商廈辦公，再到如今的學生公寓，處處都有所涉獵。

分類別看，京東在電商、物流領域的加碼投資相對較早，很大一部分原因是京東2015年就在香港設立首個物流與電商分支，到目前已有一定的運營積淀與成熟網絡。

后續在2024年9月，京東宣布初期投入15億元設立香港市場專項投入池，長期投入額度不設上限，主要用于商品價格補貼、物流補貼及服務優化等方面。同時，推出“自營滿 299 元全境免運費、港島核心區4小時達”等便民服務。

同年，京東以18億港元收購位于沙田的大型工業倉儲地產利豐中心，用作粵港澳跨境分撥、生鮮大件存儲基地，這也是它在香港首單物流不動產重資產。

零售方面，2025年8月，京東完成對香港佳寶食品超級市場的收購，并針對該業務成立創新零售-佳寶業務部，切入香港社區零售板塊。

公開資料顯示，收購達成之時，佳寶所擁有的門店數約90間。而后僅過去10個月，隨著灣仔新店于6月中旬落地，佳寶的總門店數已增至100間。為慶祝這一里程碑時刻，全港的佳寶線上、線下店均進行了為期5天的“全品類8折”促銷活動。

京東在香港收購商廈則是2025年12月的事情。彼時，京東斥資近35億港元收購位于中環金融區的中國建設銀行大廈50%的權益，對應建筑面積11.16萬平方呎（1.12萬平方米）。

作為香港中環地區重要的甲級摩天商業大廈，它不僅是建設銀行在香港的重要運營基地，也是中環天際線的組成部分。

但對于京東來說，這棟大廈的意義更加重大。初入香港市場時，京東僅在九龍灣設立臨時辦公點。隨著香港業務擴張，2018年，京東在香港銅鑼灣租下約5000平方米寫字樓，設立香港區域總部。

購入中國建設銀行大廈部分辦公區域后，京東在香港的辦公場地正式從“租賃使用”轉為“長期持有”。

京東MALL則是京東今年在香港打出的一張王牌，標志著京東在它最具優勢的家電與3C領域發起正面強攻。

6月18日，香港首家京東MALL在港島繁華地區灣仔正式開門迎客，它坐落于灣仔港灣道的購物中心“Brim28灣景匯”內。

回到收購酒店改建學生公寓上，雖說這算不上京東的主業，但在能力范圍內，主動拓寬業務布局邊界，從本質上來看并不是一件壞事。尤其當下京東對香港市場布局充滿信心。

而且學生公寓，本質上也屬于本地生活的一環，在這一領域，京東或許可以嘗試做能力上的投射。

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