文/地產金融視界

在衣食住行這四大民生要素里，住房占據著極為關鍵的地位。如何選擇一套心儀、宜居的房子，成為眾多購房者人生中的重要課題。但選到一套心儀的房子并不是一件易事。

煙臺市芝罘區吾悅首府（以下簡稱“吾悅首府”）的業主小麗（化名）就遇到了這樣的難題。她向地產金融視界吐槽，自己2021年花錢買的房，原本應該在2024年3月收房，但實際到現在都沒住上。而只有這一套住房的小麗，如今還在出租屋里維持。

01

收房之路坎坷

精裝房交付當天發現衛生間“惡臭”

據了解，吾悅首府的開發商為煙臺市芝罘區鴻璟房地產開發有限公司，所屬集團為新城控股集團，新城控股集團企業管理有限公司（由上市公司新城控股持有超99%股權）持有該公司60%股份，香港悅麒發展有限公司持有40%股權。吾悅首府的物業公司為新城悅（成都）物業服務有限公司煙臺分公司，由新城悅（01755.HK，新城控股“兄弟公司”）持有99%股權。

此外，新城悅是新城系旗下的物業管理服務公司。

2024年3月4日，煙臺芝罘吾悅廣場官方公眾號上發文稱，“（2024年）3月1日，煙臺芝罘吾悅首府迎來盛大收房”。

業主小麗滿懷欣喜，但收房當天卻不盡如人意。

小麗向地產金融視界表示：“那天（2024年3月1日）確實是原定的交房日，實際上因為有些部分不達標，而且也沒有給業主們看驗收竣工備案這類手續文件，所以那天只是‘預交房’，但是沒過幾天就被我們當地住建部門叫停了。”

業主們才明白，吾悅首府并不具備交房條件。

2024年3月2日，有業主就“芝罘區吾悅首府未取得竣工驗收備案表強制交房”情況，在“網上民生”上進行反映。2024年3月8日，芝罘區政府回復稱，經與企業溝通，企業反饋目前已經同步進行各項手續的驗收工作。同時，企業表示根據補充協議第六條房屋交付（三）交付時間：（2）如出賣人不能在本合同約定的交付日期交付房屋，買受人同意給予出賣人三個月的寬展期（寬展期自本合司約定的交付數止日期起算；若發生本合同約定的交付日期展期情形，則寬展期辦據實順延），同意出賣人在寬展期具備交付條件并交付房屋而不視為逾期。出賣人有權提前交付符合交付條件的房屋，買受人同意根據出賣人通知的交付日期收房并承擔相關費用。出賣人超過寬展期交房的，自寬展期屆滿的次日起承擔逾期交房的違約責任。按照合同約定的內容給予3個月的寬限期，寬限期達到交房標準不視為違約。

除此之外，在預交房的時候，包括小麗在內的業主們還反映了漏水的問題。

彼時，小麗在吾悅首府工作人員的帶領下看了自己的房子。當這處精裝交付房子的入戶門被打開后，發現了有明顯臭味和使用痕跡，以及天花板有漏水痕跡（石膏板發黃）的衛生間。小麗告訴地產金融視界，當其看到這樣的狀況，心情跌落到了谷底。

不過，小麗對開發商表示，要求其進行維修。出于對開發商的信任，以及對即將在新房里展開美好生活的憧憬，在上述帶看人員表示“會給維修并重新做防水”后，小麗表示“同意”。

隨后，小麗與其他業主在和開發商相關工作人員的協商后，共同確認了交房“寬展期”——也就是在三個月后的2024年6月1日交房。

在此期間，小麗曾接到開發商相關工作人員打來的電話表示“修好了”。但在前往驗收、要求其做閉水試驗時，小麗看到了天花板漏水的衛生間。為此，小麗對開發商表示，要求其繼續進行維修。

隨著時間一步步拉近，小麗以及該樓盤的業主們也收到了關于“收房”的通知。

一般來說，業主們在收房時需要先檢查房屋結構、入戶門、是否存在空鼓、門窗等部分，然后再填寫房屋驗收單并交納相關費用后再領取鑰匙等相關資料。值得關注的是，吾悅首府的業主們被通知要先簽字、交錢，再拿鑰匙。

但收房心切的小麗并沒有在此猶豫，在拿到鑰匙之后立刻去了自己的房間。但結果卻是大失所望。

02

墻面跑水難住人

墻體破裂成隱患

2024年6月1日，也就是業主們正式收房的那天，小麗發現，除了原本就有問題的衛生間以外，客廳墻面也出現大面積滲水、爆皮痕跡。

（業主供圖，下同）

收房后，小麗又發現有墻面出現開裂的情況。為了保險起見，6月11日小麗找來了驗房師，也讓吾悅首府開發商找來工人鏟開了表面的裝飾層，以看清墻面的具體情況。

當墻體的涂料被鏟開后，天花板、墻壁等多個墻面的水泥層墻壁也露出了“蜂窩狀”孔洞，有的地方還能隱約看到有些銹跡的鋼筋。

對于水泥層出現“蜂窩狀”孔洞這一情況，地產金融視界訊問了承攬裝修工程的從業者，對方表示，一般來說出現這種問題有兩種原因，一個是工序，另一個是建筑材料上出了問題。

此外，經過驗房師檢測，發現房屋衛生間、陽臺、客廳、餐廳、臥室等多面墻壁存在裂縫，其中客餐廳頂棚中間開裂3處，裂縫寬度為0.37mm，東西方向長約1500mm，南北方向2處開裂分別長約1000mm、800mm。

另外，驗房師還檢測到房間內的地磚存在大量空鼓情況。

在此之后，小麗多次溝通吾悅首府開發商、物業、質監站等多方，想要讓開發商就衛生間漏水、客廳滲水、墻體裂痕等情況進行徹底的維修，達到合格的居住標準。但直到今日仍未得到解決。

事實上，在開發商給予的《商品住宅質量保證書》第五項保修項目及期限中，明確寫明基礎及主體結構保修期限為“設計使用年限”，屋面防水、有防水要求的房間地面滲漏和外墻面滲漏等項目的保修期限則是5年。

小麗向地產金融視界表示：“對比之下，地磚空鼓、門把手晃動、衛生間排水管道沒有反水彎等等這些，都不算什么問題……我就想讓他們把墻體裂痕處理好。”

北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師在接受地產金融視界采訪時提到：“當主體結構出現裂痕的時候，不能馬上認定該建筑存在質量安全隱患。也許是一般性的質量瑕疵，通過簡單修復即可處理，也可能是主體結構有嚴重的質量問題，此時確實會存在安全隱患。由于工程的質量問題嚴重程度往往通過我們的肉眼很難直接予以判斷，所以建議盡量由專業的質量檢測機構對主體的裂痕予以鑒定，根據鑒定結果來予以確認是否存在安全隱患。但無論是一般性質量缺陷還是主體的質量問題，都說明交付的房屋存在一定的問題。”

對于開發商了解小區出現的問題、了解業主訴求后仍不作為，王佳紅表示，根據法律規定，開發商交付的房屋，如果有質量瑕疵或者主體結構有質量問題，其有義務在保修期限內履行自己的維修義務，若因此給業主造成損失的，還應該承擔賠償責任。若開發商了解存在的問題，了解業主的訴求但是依然不作為的，一方面違反了法律的強制性規定，一方面也會違反合同的約定，更重要的是嚴重影響業主對于房屋的居住和使用，更是影響開發商在購房人心目中企業責任的形象。開發商這種不管、不問、不作為的行為，已經構成違約、違法，作為購房人來說有權利到法院起訴開發商履行維修義務并要求賠償損失或者要求開發商退房并賠償損失。

事實上，原本小麗選擇吾悅首府的原因很簡單，“與其他小區對比來看，吾悅首府周邊的教育資源、醫療、商業配套等都不錯”。

然而，吾悅首府的房價卻是一降再降。通過房天下可以看到，吾悅首府的房子在2021年年底開盤時在售均價12000-15000元/平方米，但本月均價為8160元/平方米，下降了32%-45.6%。而步行距離只有1.2公里的建城頤苑，本月均價為10184元/平方米，步行距離1.5公里的萬科翡翠公園，本月單價達到17674元/平方米。

地產金融視界注意到，近年來新城控股旗下項目遭到業主維權已不屬個案，比如位于重慶渝北中央公園板塊的渝北區吾悅廣場項目，在接房日當天，部分業主因對房屋質量有異議，來找開發商新城控股討要說法，然而，新城控股多位工作人員卻將維權業主坐的沙發暴力掀翻。

圖片來自網絡“業主維權遭開發商暴力掀翻”視頻截圖

此外，位于鄭州市管城區的新城時光印象苑項目，開發商為新城控股子公司鄭州舜杰新城房地產開發有限公司，該公司因未組織竣工驗收擅自交付使用，被罰40余萬元。而這也不是鄭州舜杰置業有限公司第一次被罰。在此前的2021年5月，新城時光印象苑施工圖設計文件未經審查擅自施工，未按照國家有關規定辦理工程質量監督手續擅自施工，未辦理施工許可證擅自施工，鄭州舜杰新城房地產開發有限公司被罰款465.3萬元。

截圖自鄭州市城市管理局官網

新城控股將如何解決，地產金融視界將持續關注。