2025年，感覺商業圈沉寂了不少。

回顧一下，從O2O、體驗式、新零售、大數據、IP化、元宇宙、二次元，Z時代、ESG、文化商業、非標商業……………，十年來，商業行業保持了每年至少一個新名詞新概念的節奏。

但今年走到了一半，似乎還沒有什么新詞出現，忽然間大家都顯得有些矜持。

讓人都有些不習慣了！

這也可以理解，大部分商業人看著財務報表，都有些黯然神傷，也確實沒有心情再琢磨什么的新的故事了。

這可能是件好事，商業地產的過去十年，走過了熱烈、喧囂、浮躁，似乎在慢慢的回歸平實與本質。

1 長期主義來臨

國內的商業地產，早期一直走的是房地產邏輯。

很多商業項目，蓋成后能賣就賣了。不僅商業街區可以賣，就是盒子也可以分開了賣，所有的政策都是為了銷售服務，為此還有衍生出了一系列模式，例如售后返租。

簡單來說就是把商鋪賣給你，然后你也不用管，后面每年收租金就行，而且這個回報率高的嚇人，從8%到10%都有。

當然這么好的鋪子，價格貴一點都可以理解的對吧？

至于這個回報能給多久，主要是看運氣，項目公司蓋完房子，包租合同簽給管理公司，管理公司幾年后萬一經營不善倒閉了，剩下的租金就靠自己收了。

但你也別埋怨，好歹商鋪還是在的。

這種模式之下，商業的運營簡直是泥沙俱下。

曾經有一個說法，叫做“一鋪養三代！”賣個商鋪，旱澇保收，一次投資，終生受益，甚至還能傳給后代，你看，多么美好的事情。

后來很多買了商鋪的既租不出去，也轉手不了，每月還要付貸款，這個說法就變成了“三代養一鋪！”

曾經某知名房企在上海近郊開發了數條商業街，營銷總監聊起售后收益時，面很不好意思的說：“不少投資者買的幾百萬的商鋪空置在那里，基本實現了一鋪消滅一個中產階級。”

直到統一持有型購物中心成為了開發的主流，這種現象才得到了一定的改變。

但是不是由此就可以說商業地產進入了長期主義時代？還很值得商榷。

所謂長期主義，是在戰略決策中優先考慮長期價值、可持續發展、用戶資產積累、品牌信任建設等的商業哲學。簡單的說放棄追求短期效益，更看重“時間復利”。

從最早一批進入的港資與外企，到后來的華潤龍湖，都屬于注重長期主義的典型。

但并不是把物業放在手里不賣，就叫長期主義的。

舉個例子，長期主義戰略中，任何時候客戶價值應該是放在首位的事情。

但是我們的很多購物中心，對于客戶服務大多抱有“基本過的去就行”的策略。

很多商場的工作人員站在那里面態度矜持，氣質冷峻，猛一看上去以為是便衣FBI在執勤，問個路不做一分鐘心理建設都不敢上去。

退換貨機制不透明、會員體系流于形式、休憩區配置不足，無障礙設施缺乏都是正常現象，直到今日，很多購物中心連母嬰室都不是標配。

某國內某商業地產發展商，在消費形勢下滑，租金收益減少時，“開源節流”的一個重要動作，就是取消了購物中心衛生間的免費衛生紙，取而代之是濕巾販賣機，三塊錢一包的濕巾內裝三張，如果使用者用力不均衡，會直接被摳出一個洞，足以給每一個缺乏準備的顧客留下心理陰影。

這種騷操作令人嘆為觀止。

胖東來去年到今年火的不行，其核心理念可以概括為兩項：把員工當人，把顧客當人。

這本來就是商業經營的基礎要求，但在我們這里成了稀缺品質。

以至于有個說法，現在企業要成為管理典范，一是靠自己努力，二是靠同行襯托。

我們的商業地產應該明白一件事情：賺快錢的時代已經結束了！

未來的商業如果沒有明確長期戰略作為指導，沒有詳細的戰術進行支撐，可能很難走的下去。

2 體系化的時代

前文說過，每年都有一個新的商業概念，但能夠真正成功的寥寥無幾。

就算有一些短時期出圈的，也是叫好不叫座。

一方面是各種新名詞不斷涌現，另一方面近幾年全國營業額排名前百的購物中心，沒有一個加持了元宇宙、策展商業、或者非標等新潮概念。

做好商業需要的其實就是幾件事。

首先是選址。

商業地產的三原則是“location、location、location“，這句話現在很少有人提了。很多商業認為只要概念做的好，故事講的清奇，開到沙漠里也會有人去。

但商業的本質一直沒有變過，無論什么項目，首先就要考慮的是基礎消費能力，離開了這一點，任何商業都是無根之水。

不要動不動就拿一些特殊的文旅型項目來做比較，即使是做游客生意也要考慮可達性與客流量。

更重要的是，人生不易，做商業人更不易，不要輕易選擇HARD模式，除非是沒有辦法。

其次是定位。

定位不是講故事，而是先確定有效商圈，做好市場研究，進行細分市場的分析，知道誰是自己的核心客群，以及了解核心客群的消費特征與習慣是什么.

然后，可以有目的的講故事。

很多項目的定位，直接跳過了前面的過程，上來就講故事。

這不叫定位，這叫吹牛逼。

第三規劃與設計。

這個階段最核心的理念是：規劃與設計是為了項目招商和運營服務，而不是反過來。

設計不是標新立異就好，既要考慮氣候與消費習慣的影響，又要做到空間與業態的結合，同時還要考慮運營和能耗等各種因素，在這些基礎上，才能進行空間的創新。

而空間不是簡單的中庭連廊，而是人與人、人與社會以及人與自然交互的場所，所以商業空間與商業消費的場景是一體化的，而不僅僅是為了漂亮。

最后是招商與運營。

招商的重要性不必多言，無論定位做的再好，建筑設計的再新潮，最終能否形成對消費者的吸引，還是看里面的內容怎樣。

而在現在的市場形勢下，招商的難度與日俱增，無論是招商方式還是招商政策，都必須跟隨市場不斷調整適應。

運營更是一個項目生存的核心。

高質量的運營，需要兼顧業主、商戶與終端顧客三方的訴求，并通過體系將這些訴求融合在一起。

綜合起來，就是一個商業得成功，需要的是一個專業體系，單純的做個IP，做個主題，可能熱鬧兩天，但很快就門可羅雀，過于注重表象，而缺少實際內涵的模式正在被市場拋棄。

3 戰略先行

戰略這個詞在國內，幾乎是一個企業就在使用，但有多少能真正用好就不好說了。

很多企業每年都有一個新的發展戰略，到了第二年發現主要作用，是為了證明這個戰略沒什么鳥用。

我們認為的企業戰略，包括了使命愿景，核心價值觀，戰略目標，外部環境分析，內部資源與能力，以及可落地的執行策略。

但現實中的戰略是：一個宏大的故事，一套難以實現的KPI，和一堆空泛的指導意見。

以至于很多一線商業人聞戰略而色變。

其實無論對于一個企業，還是一個項目，發展戰略都必不可少。

筆者曾經在多個培訓中說：商業地產所有的戰術問題背后，都是戰略問題。

例如出現了空鋪率的上升，原因可能是市場環境不好、項目老化、招商能力欠缺、租金偏高等等問題。

這后面反映的，其實是企業對于外部環境的認知不合理，以及內部資源的整合不完備，從而導致了缺乏正確的應對策略。

有一個很廣泛的例子，很多商業街的問題，是即賣不出去，也招不到商，大面積空置在那里。

其實“即賣不出去，也招不來商”這個十個字是非常有內涵的。

因為銷售物業與持有物業，在設計邏輯上經常著眼點不同，有些層面甚至是沖突的。

銷售物業鋪位面積控制的要小，進深也不能太深，最好所有的商鋪都有對外展示面，但從運營角度，商鋪面積大小要與業態關聯，鋪位也不能都是淺進深，動線與空間也需要更加靈活。

看著都是技術問題！

但實際上核心問題在于：非底商型集中商業，只要以純銷售為導向，就一定會出現前后期策略的不匹配。

進一步說，是在公司戰略中，商業是現金流產品，還是符合市場邏輯的運營產品，所帶來的結果完全不同。

筆者參加過很多項目設計方案的研討會，每當商管團隊與銷售團隊吵的不可開交時，我都是會在合適的時機說一句：其實這是公司決策不清晰的問題。

然后兩方就一起開始吐槽更高層，氣氛很快就和諧了。

戰略不是問題，問題是戰略不切合實際。

4 打卡是需要的，

只靠打卡會死的！

不知道什么時候起，適不適合打卡成為了評價一個商業的主要標準。

拍照發圈對于一個商業當然是好事情，說明空間景觀有特色，但不應該成為關鍵因素。

就像找老婆的標準首先是有感情，其次可以有漂亮、溫柔、賢惠、開朗、大方等，當然還有為人正派、三觀一致等等。

但似乎不太適合用“色藝雙絕”作為第一標準。

兩個人過一輩子和去商K消費還是有區別的。

前幾天去了一個西南城市，按照某視頻號的推薦，看了幾個社區商業項目，結果晚上去酒吧街喝了場大酒壓驚。

視頻號上看著又CHILL又出片，到了現場一看鬼影都沒幾個，大部分商鋪也都半死不活。

在城市更新中，到處都是千篇一律的網紅商業街。

但居民最需要的生活便利與品質卻完全找不到。

在最需要菜場的商圈，開了咖啡店，在應該做小吃的位置，開了小酒館，各種裝修別致的網紅小店鱗次櫛比，可想吃個早點都找不到地方。

還美其名曰：面向Z時代的時尚消費！

Z時代捂著錢包瑟瑟發抖，就我這倆大子兒您就別惦記了。

重形式而輕內容，重顏值而輕邏輯，明明是實體店，卻恨不得長在在小紅書、抖音和公眾號里。

這種商業正在被市場打回原形。

五 商業，終歸要回歸本質

商業地產的玩法正在改變。

新詞退場，熱潮冷卻，行業終于要面對現實了。商業地產不是舞臺劇，不是朋友圈炫圖集，靠的終究是扎扎實實的運營和服務。

打卡一時熱鬧，復購才能長紅。想賺快錢的路子已斷，剩下的全是苦活細活。未來沒有捷徑，只有基本功。商業人要放下幻想，面對市場的冷風，真正想明白什么是用戶需要的、自己能長期做好的，才有活下去的可能。

不缺故事，缺的是復購。不缺概念，缺的是體系。未來能跑出來的項目，一定不是最會出圈的，而是最能沉下心的，風口終會過去，基本盤才是護城河。商業地產，終究要回到‘慢、穩、深’的節奏里。

老丹，江湖又稱丹總，一個喜歡說實話的商業老炮，愛好戶外與美食，十五年商業地產一線從業經驗，曾參與國內多個知名商業地產項目的定位、設計、招商與運營，中購聯專家委員會委員，IFFRE常務理事，聯商網特聘講師。

熙領（上海）商業管理有限公司，社區商業與城市更新專業化團隊，核心技術團隊均有多年國內外商業研究、定位、建筑和空間設計、以及招商運營的全過程經驗，近年來成功操盤了多個城市更新與改造項目，獲得了良好的社會影響與經濟效益。

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