市場展望及策略

2025年第三季度北京寫字樓市場展望

市場承壓深化：租金讓步升級，業主策略雙軌并進

北京甲級寫字樓租賃市場承壓前行，高空置率與租金下探成其顯著特征。租戶議價力凸顯：新興商圈的高空置率迫使業主加大租金優惠；核心商圈雖空置壓力相對緩和，卻面臨租戶流向高性價比商圈的挑戰，業主亦需主動調降租金。

對此，業主方短期內或將延續應對策略：延長免租期、提供裝修補貼，以加速去化；并強化物業管理等軟性服務，提升項目競爭力。此般雙策并行，旨在穩渡市場波瀾，尋求破局之道。

租戶降本引領：租約重組頻現，區位遷徙提速

租戶深化成本管控，策略愈發明晰。顯著標志為“非到期租約重組”的活躍升級：租戶力促租金與市場接軌。部分企業更實施成本導向的區位遷徙，如自高租金的金融街商圈，轉向定位相似而租金更優惠的麗澤商圈。

第三季度，北京甲級寫字樓租賃需求依舊由科技與互聯網、金融及專業服務業引領。作為經濟支柱，科技與互聯網及金融企業展現出的業務韌性，成為當前租賃需求的穩固支撐。

大宗交易市場動向：自用偏好新建，投資堅守高收益

預計在第三季度，新建寫字樓項目仍將是自用型收購方的首選，因其能完美契合企業形象升級與戰略性資產配置的需求。盡管傳統核心區的老牌項目運營穩健，但其增值潛力受限、租金承壓，投資型收購方或將持續尋求高凈收益率的項目，以構筑堅實安全邊際，有效抵御未來租金波動風險，確保資產穩健增值。

此外，部分滿足“非居住建筑改造保障性租賃住房”（簡稱“非改居”）標準的寫字樓項目，因其改造費用高昂及市場租金持續走低，成交價或將探底成本線。

2025年第三季度北京寫字樓市場策略

給租戶的建議：及時啟動談判，構建靈活租約

短期而言，租戶宜通過有效談判策略實現成本優化：租戶可利用當前市場情況作為與業主談判的籌碼，主動發起“非到期租約重組”談判，力求成本優化。

長遠視角，租戶當依自身境況，構建低成本擴張路徑。如當大面積租戶存在擴租需求時，可依托自身規模效應與品牌影響力，通過專業談判爭取整體租賃條件的優化調整，實現企業寫字樓租賃成本的全面優化。

給業主方的建議：精進租賃策略，促去化穩收益

鑒于租戶降本意愿強烈，業主方可實施“租金及物業費減免+裝修補貼”的組合方案，并增設共享會議室等增值服務，以穩舊納新，廣聚租戶。

為提前應對即將到來的新增供應高峰，業主方宜未雨綢繆，與優質租戶前置鎖定未來續租。同時，針對當前市場中有擴租需求的租戶，業主方應為其提供專屬硬件與增值服務，以增強項目的競爭力。譬如，針對直播業態租戶，業主方可為其提供24小時空調，以滿足租戶的業務運營需求；針對機器人企業租戶，業主方可提供辦公+產線的結合方案，滿足企業“辦公+研發+生產”的全鏈條需求。

給收購方的建議：把握周期機遇，聚焦核心區布局優質資產

有意向收購寫字樓的自用型收購方，當適時把握市場周期機遇，鎖定優質資產。投資型收購方除聚焦資產收益率外，亦需關注資產的區位稀缺性-其價值根植于城市空間資源的不可再生性，賦予資產持久增值力及風險抵御能力。

針對“非改居”政策契合且深幅折價的寫字樓項目，投資型收購方宜重點研判項目周邊的產業生態成熟度、居住配套完善度及政策扶持力度，為收購決策奠定堅實基礎。

宏觀環境回顧

宏觀經濟

?北京市人民政府、北京市統計局、北京市商務局、中國人民銀行、RET睿意德商業地產研究中心

宏觀政策

?中國政府網、RET睿意德商業地產研究中心

2025年上半年，寬松貨幣與刺激政策雖為市場注入信心，但經濟復蘇步伐遲緩，企業擴張決策依舊謹慎，寫字樓租賃市場承壓顯著。

從行業維度看，政策紅利或將重點惠及特定領域：科技企業上市扶持舉措，將激發優質科技企業對寫字樓的需求，中關村等科技高地寫字樓去化有望提速；消費提振政策，則主要激活新消費、電商平臺、消費金融等內需服務型企業的租賃需求；險資增配A股政策，雖直擊資本市場核心，亦能提振市場信心，優化融資生態，為寫字樓市場鋪就更為有利的發展路徑。

甲級寫字樓租賃市場概況

北京甲級寫字樓租賃市場整體表現

?RET睿意德商業地產研究中心

備注：有效租金為含稅、不含物業管理費的有效租金

受需求疲軟所困，2025年第二季度，北京甲級寫字樓租賃市場平均有效租金環比下跌5.7%，至232元/平方米建筑面積/月，創自2011年以來的新低。空置率位于17.7%的高位，較上季度僅微降0.2個百分點，去化壓力尚未被緩解。

市場活躍度較第一季度更進一步趨冷。企業信心不足，搬遷決策愈發謹慎，大面積企業租戶更多關注租約重組及續租策略。然而，頭部科技與互聯網企業仍維持需求韌性，本季度達成多宗大面積租賃成交。

在當前的租戶主導市場，業主方主動調整租賃策略，積極回應租戶多元需求，以吸引并留存租戶。通過策略優化，力求在市場寒潮中求穩。寫字樓租賃市場正展現出在挑戰中尋求新平衡的堅韌姿態。

北京甲級寫字樓租賃市場細分商圈概況

?RET睿意德商業地產研究中心

備注：1.有效租金為含稅、不含物業管理費的有效租金；2.租金單位為元/平方米建筑面積/月

?RET睿意德商業地產研究中心

備注：有效租金為含稅、不含物業管理費的有效租金

北京各商圈季度洞察

?RET睿意德商業地產研究中心

備注：1.有效租金為含稅、不含物業管理費的有效租金；2.成交信息/項目信息僅供參考

主力租戶分布格局

?RET睿意德商業地產研究中心

備注：圖表只體現各類企業入駐面積最大的前五個商圈

金融類企業在金融街商圈的入駐面積達145.2萬平方米，為各商圈之首；麗澤商圈則以2.64%的入駐面積增速加速擴容，彰顯其作為金融行業新興集聚區的成長潛力正在釋放。

中關村商圈依然是科技與互聯網企業入駐面積最高的商圈，但其增長動能分散至望京-酒仙橋、亞奧及麗澤商圈，多中心化趨勢深化。

專業服務類企業延續在核心商圈集聚的特征：國貿主導地位顯著，同時東二環、中關村和亞奧商圈持續增量。

內資、港澳臺及外資企業分布格局

?RET睿意德商業地產研究中心

備注：圖表只體現各類企業入駐面積最大的前五個商圈

內資企業在金融街、東二環、麗澤和中關村商圈的入駐面積占比均超75%，其中內資企業在麗澤商圈的入駐面積增速明顯。

港澳臺企業分布分散且規模有限，僅在國貿商圈形成小規模集群。

外資企業高度聚集于國貿商圈，但其在國貿商圈的入駐面積在本季度環比微降。而望京-酒仙橋、中關村、麗澤商圈均錄得環比正增長，體現其他商圈對外資企業的吸引力正增強。

國貿中服地塊供應情況

?RET睿意德商業地產研究中心

?RET睿意德商業地產研究中心

備注：成交信息/項目信息僅供參考

大宗交易市場概況

北京寫字樓大宗交易市場表現

?RET睿意德商業地產研究中心

2025年第二季度，北京寫字樓大宗交易額環比減少39%，僅為48億元，市場活躍度顯著降溫。寫字樓成交占比滑落至49.7%，住宅用地交易占比上升，對寫字樓份額產生稀釋效應。從區域分布看，本季度交易標的分散于朝陽區、海淀區、石景山區與豐臺區，反映收購方對多元優質資產的青睞。

從成交額看，本季度自用型收購方以85%的占比主導市場，其收購標的均位于各商圈核心地帶。價格折讓仍為收購決策最關鍵的考量，同時，項目交通便捷度與硬件設施水準亦是影響抉擇的重要因素。

外資基金對國內高端消費零售領域持長期樂觀態度：本季度，博裕美元基金成功攬入北京華聯（SKP）百貨42%-45%股權。鑒于該交易屬于公司層面的股權戰略投資，非單一物業收購，因此未將其納入所有大宗交易總額統計范疇。

當前市場正步入更為精細化的競爭階段，未來走向值得期待。

?RET睿意德商業地產研究中心

2025年第二季度，北京寫字樓大宗交易均價環比下跌34%，至33333元/平方米建筑面積。價格下行主要受兩大因素影響：一是某法拍項目經多輪競價后以大幅折價成交，直接拖拽均價下滑；二是國家開放大學在非核心商圈以低價購進9萬平方米寫字樓，進一步攤薄平均售價。

市場分化態勢顯現：核心商圈寫字樓售價自巔峰回落40%-60%，此類樓宇多逾十年樓齡，土地獲取時間更超二十年。反觀非核心及新興商圈，售價回調僅15%-20%，且多為新交付或低樓齡資產，交通便利性兼備。

租售比攀升至8.4%的高位，資產估值壓力持續釋放，映射出收購方風險溢價要求提升，資本化率走闊趨勢顯著。

寫字樓的市場價值正經歷重構，資本持審慎態度密切關注投資機會。

北京大宗交易市場成交案例

?RET睿意德商業地產研究中心

備注：1.成交信息/項目信息僅供參考；2.新項目的大宗交易成交時間按網簽時間計算；3.圖片來源于網絡