上海
“環比降、同比收窄”反映當前房地產市場“仍在尋底，但放緩下跌”。
想要看清房地產市場變得越來越困難。
自2025年3月以來，具體的住宅平均價格已很難在公開統計渠道直接獲取，留給我們的只有月度更新的價格指數和銷售面積。數據的模糊化本身，就暗示著房地產市場的信心不足
上海房地產市場，可以公布到具體到日的數據，可以一探房地產的現狀。
上海二手房掛牌量一年內從1.2萬套激增至17萬套，但每天能成交的房子比例卻從7.57%跌至1.57%——這組數據，或許正是解開當前樓市迷局的關鍵鑰匙。
上海房地產市場在過去一年上演了一場生動的實驗。
2024年10月，上海開啟房地產銷售松綁政策，二手房掛牌量從政策前的1.24萬套直線飆升至9.37萬套，一年后更是達到17.06萬套的歷史峰值。
政策的本意是激活市場流動性，結果卻意外打開了一道“泄洪閘”。
交易效率的變化。政策前，上海每天能賣掉的房子占可售房源的7.57%；政策松綁后，這一比例驟降至1.57%。賣房的人增加了近13倍，但買房的人卻沒有同步增長。
政策松綁釋放了積壓的供給，卻未能有效刺激需求端，這是理解當前樓市困境的核心關鍵。
真實的上海樓市正在分裂為三個截然不同的世界。
在內環線內，房地產市場呈現出奇特的“雙軌制”。老舊小區的“老破小”價格在8-12萬元/平方米左右徘徊，而稀缺的新樓盤卻能輕松突破24萬元/平方米同樣的地理位置，價格差距可達一倍以上，產品品質取代了地段成為定價的核心因素。
中環區域相對穩定，價格在6-8萬元/平方米區間波動，供給量相對充足，是真正的改善型需求主戰場。
而外環區域則明顯供給過剩，價格在3-6萬元/平方米范圍內，面臨著最大的去化壓力。
這種分化印證了一個趨勢：當投資屬性褪色，房子的居住屬性開始主導定價邏輯
購房者不再盲目追逐任何位置的房產，而是精挑細選真正適合自己的居住空間。
上海內部的這種分化模式，正在不同能級的城市之間同步上演。
一線城市的核心區域依然保持著相對抗跌的能力，這里匯聚了全國最優質的教育、醫療和就業資源。強二線城市的核心地段也有著類似的韌性，但非核心區域已經開始明顯回調。
而三四線城市，除少數有產業支撐和人口流入的地區外，普遍面臨著供給過剩、需求不足的雙重壓力。
中國的房地產市場正在經歷一場全面的價值重估
這種分化背后是住房供需總體平衡后的必然結果。當稀缺時代結束，品質和區位就成為決定價值的關鍵因素。
房地產市場的這場轉型并非暫時的調整，而是發展模式的根本轉變。
過去二十年間，中國房地產市場解決了“有沒有”的問題，如今面臨的是“好不好”的挑戰。從全民炒房到回歸居住，從恐慌性購房到理性選擇，市場正在告別異常態，回歸常態
在這個過程中，可能需要接受幾個事實：
一是房地產將不再是無腦買入就能賺錢的資產，選址、產品品質、持有成本都將成為投資決策的重要考量。
二是不同能級城市的房地產市場關聯度將降低，一線城市的回暖不必然帶動三四線城市的復蘇。
三是政策的刺激效果將越來越有限，政策可以改變交易節奏，但難以扭轉市場基本面。
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