文/地產金融視界

10月10日，招商蛇口北京公司召開發布會，招商局地產（北京）有限公司（下稱“招商蛇口北京公司”）拋出的“全域服務”藍圖，將行業目光聚焦于“從造好房到造好生活”的轉型敘事。

然而，當發布會的聚光燈熄滅，現實差距逐漸顯現。招商蛇口北京公司旗下多個項目的維權聲浪與服務落地的現實落差，讓這場戰略升級更像一場懸浮的概念炒作。

01“豪華承諾”能否落地？

在這場被稱為“改寫高端人居的游戲規則”的發布會上，招商蛇口北京公司用密集的概念與數據構建了一幅完美的服務圖景。

按照戰略描述，業主簽約后就能享受私宴、藝術、運動等全系服務，真正實現“美好生活提前發生”。招商蛇口北京公司總經理呂傳來也表示，此次戰略升級已實現金融、文化、旅居、健康等多維資源的深度融合。

然而，理想豐滿，現實骨感。2023年，招商元璽（石景山區）憑借區位優勢吸引大量關注，初期銷售表現亮眼。按照當時宣傳稿內容，招商元璽不僅蟬聯多月石景山區住宅網簽金額銷冠，還在2024年7月登榜北京全市住宅新房網簽榜TOP7。在黃金周期間熱銷8.6億，10月更是僅歷時13天即熱銷破10億。

但是，因鄰近污染地塊引發，招商元璽引發了信任危機。據經財社等報道，該項目與北京市生態環境局2022年度污染地塊名錄中的石景山68號地塊距離極近，該地塊原為首鋼園區焦化廠（精苯）地塊，屬于明確的污染治理地塊。據悉，該污染地塊范圍為首鋼園區焦化廠（精苯）地塊，東至規劃修理廠中街，西至織補創新工廠地塊，南至規劃群明湖南路東延；北至四焦化爐北路。而元璽項目四至為東至北辛安路，北至四焦爐北路，南至備件庫街以及西至修理廠東路。對于二者之間的距離也是眾說紛紜，有媒體稱最近為300多米，還有媒體報道指出最近出僅250米左右。

除此之外，在北京豐臺，由招商蛇口北京公司旗下北京招順房地產開發有限公司開發的招商臻園，在2023年9月28日取得銷售證，13棟樓累計批準銷售套數共649套，但截至2025年10月15日，該項目網簽套數共有383套，去化不足六成，整體網簽均價約5.66萬元/㎡左右，而該項目的指導價為6.5萬元/㎡。

在銷售價格縮水、去化不暢的時候，招商臻園的業主遇到了貨不對板、公區減配、交通出行不便等多個問題。在小紅書上，有網友爆料，樣板間展示的杜拉維特馬桶蓋板緩降靜音，但交付批次可能換成普通阻尼器。飄窗石材拼接縫可能正好在床墊邊緣，影響睡眠體驗。另外，示范區的日本早櫻等高價樹種，交付后物業費只夠養本地樹種。網紅打卡的鏡面水景，交房后可能會改成付費制。號稱1200㎡的會所，恒溫泳池只有半標尺寸，更衣室通道要穿過茶室。

而招商臻園的情況并非個例。據北京日報等媒體報道，招商雍合府項目合同約定的收房日期為2021年4月30日，但在此前開發商發送短信通知提前收房，更新后的集中收房日期為2020年12月31日-2021年1月3日，但在交付過程中出現了部分質量問題，包括車庫漏水、地下室滲水、小區地面塌陷等。北京日報等報道顯示，有業主于2020年4月買下雍合府的一間兩居室及其下躍部分，但有六七根直徑約10—20厘米不等的水管從下躍天花板進入房間，水流聲清晰的同時，下躍窗外的采光天井并未完全封閉，下雨后形成積水，已經滲入室內墻壁，墻根處有一米多都是被水泡過的痕跡，墻皮已然脫落。

不僅如此，在該項目通知收房的三個月后，該小區規劃為人車分流的該小區地下車庫仍未正式啟用，車庫入口處正在加裝擋雨棚，新鋪的塑膠跑道多處破損，寫有項目名稱的景觀墻墻磚已經脫落。業主稱，開發商對此的回復是“邊收房邊修復”。

（圖源：北京日報客戶端報道）

這些裝修減配、延期交付等問題引發集體維權，恰恰與發布會強調的“全周期服務”“提前兌現配套”形成反差，也讓“全域服務”的可信度大打折扣。

02 架構動蕩與業績承壓 銷售端雪上加霜

維權風波未平，招商蛇口北京公司還面臨組織架構頻繁調整與銷售業績不佳的雙重考驗。

2024年初，招商蛇口北京公司所屬集團啟動區域整合，將原有七大區域壓縮為華東、華南、華北等五大區域，北京公司隨之歸入華北區域體系。此后，進入2025年，調整節奏進一步加快。年初，集團宣布華東與江南區域內部整合，區域版圖再度重構。

與此同時，2025年初，招商蛇口北京公司還進行了總經理的更換，原招商蛇口華東干將呂傳來離開華東區域，出任招商蛇口北京公司總經理。6月，公開報道稱，集團再次進行整體的組織架構調整，全面取消區域公司層級，從原有的“集團-區域-城市”三級管控轉變為“集團-城市”二級管控模式。

管理層的不穩定在營銷核心崗位表現得尤為刺眼。2025年3月，深耕華北市場十余年的“營銷老將”于海波空降北京公司，出任招商蛇口北京公司副總經理兼營銷總監，負責通州云璟攬閱、亦莊招商璽等項目的營銷工作。但現實并未按預期推進，7月中旬于海波即確認離職，任職時間僅5個月。目前，營銷總一職暫由常務副總經理符申超兼任。

雖然組織架構進行密集調控，但是招商蛇口北京公司的業績并不盡如人意。據中指研究院統計數據，2025年1-9月北京房地產企業銷售業績排行榜中，招商蛇口以162.1億元的銷售額位居第四，與第三名越秀地產的銷售額相差近50億元。

在此背景下，公眾對招商蛇口北京公司“能否持續投入資源兌現‘全域服務’承諾”的擔憂，也愈發強烈。

03母公司財務承壓 “全域服務”落地動力不足

理論可行性與北京市場的落地現狀仍然存在巨大鴻溝，“全域服務”更像是被包裝的偽命題。

作為招商蛇口北京公司的母公司，招商蛇口本身的財務數據也折射出不小的經營壓力。根據2024年年度報告，公司雖實現1789.48億元營收，同比增長2.25%，但歸屬于上市公司股東的凈利潤（以下簡稱“凈利潤”）僅40.39億元，同比大幅下降36.09%，主要原因是開發業務毛利率下滑及計提房地產項目減值準備同比增加。

2025年上半年，情況雖有小幅改善，但核心問題仍未解決。期內，招商蛇口實現營業收入約514.85億元，同比微增0.41%；凈利潤約14.48億元，同比微增2.18%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤約9.62億元，同比減少31.23%。于2025年上半年，招商蛇口經營活動產生的現金流量凈額為-20.06億元。

負債方面，報告期末，招商蛇口剔除預收賬款的資產負債率63.10%、凈負債率66.42%、現金短債比為1.30。截至2025年6月30日，公司流動負債約3918.35億元，非流動負債約1972.6億元，其中，一年內到期的非流動負債約481.94億元，短期借款為44.39億元。

銷售端的低迷則進一步加劇財務壓力。2025年1-6月，招商蛇口累計實現簽約面積335.00萬平方米，同比減少約23.64%；累計實現簽約銷售金額888.94億元，同比減少11.94%。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜指出，全域服務對數字化、運營能力要求極高，且利潤薄、競爭激烈，需長期投入。招商蛇口能否持續盈利、建立品牌溢價，仍需觀察。

而在母公司財務承壓、自身業績不佳且維權頻發的背景下，招商蛇口北京公司的“全域服務”，不僅面臨“落地難”的現實問題，更被質疑為“缺乏支撐的偽命題”。