位于上海核心商圈的仙樂斯廣場被賣掉了。

近日，市場有消息稱，象嶼集團通過股權方式，以21億元的價格收購上海仙樂斯廣場90%權益，成交單價約3萬元/平方米，較此前報價4萬元/平方米折讓25%，賣方為基匯資本、太盟投資集團及高盛商業銀行部門組成的外資基金團。

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“抄底”仙樂斯

上海仙樂斯廣場位于南京路核心商圈，現有建筑于2001 年竣工落成，2022年完成全面改造，包含甲級辦公樓與商業裙房。物業地上面積共7.04萬平方米，其中辦公4.76萬平方米（L9—L39）、商業2.28萬平方米（B1—L7），另含250個地下車位。

據悉，該物業商場出租率約90%，辦公樓出租率逾70%，在當下的行情中無疑算優質標的，折價25%成交也創下了南京西路商圈近三年以來的最大折扣，這也是該則交易吸引看客眼球的原因之一。

《國際金融報》記者據此多方求證，有知情人士人士稱交易尚未全部完成。另一名行業人士則確認了交易的存在，其表示象嶼集團沒有買下上海仙樂斯廣場全部股權，還有小部分股權在原持有方手中，標的物業由幾家公司共同持有。

在上海大宗交易的買家名單中，象嶼集團的身影其實很少出現，相比之下，該集團旗下的地產開發平臺更為外界熟知，即象嶼地產。

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口碑滑坡

象嶼地產是上海樓市的“老玩家”。

從2003年首進上海，到2009年設立第二總部，上海一直是象嶼地產的戰略要地，其先后推出了大寧悅府、虹橋嘉悅府、虹橋璀璨公館、象嶼招商公園1872等多個項目。

吳典 攝

在房地產行業重新洗牌的前幾年，象嶼地產在上海市場激進補倉，一度被視作“黑馬”選手。

2022年，象嶼地產在嘉定、寶山、閔行等區域合共摘得6宗地塊，權益地價79億元，是近年來拿地數量最多的一年。這6宗地雖都是聯合開發，但也為其貢獻了不少業績。

那年的克而瑞百強銷售榜單上，象嶼以330.4億元的全口徑銷售額拿下第56名的位置，較上一年的第127名前進了71個位次，實現大跨越。

“補倉”效應持續到了2023年。彼時，象嶼在公開市場的拿地數量有所減少，不過其行業排名繼續向前挺進，來到第35名。

2024年，象嶼地產在上海共摘地三宗，權益地價合共68.6億元，與2023年的公開市場拿地數量持平，但乏力癥狀已經凸顯。在該年的克而瑞榜單中，其排名滑落至第38。

產品端的問題也開始暴露。

以2023年3月首開、后又三次加推的虹橋嘉悅府為例，互聯網平臺上，關于該項目的吐槽帖不在少數。多名網友直言項目涉及虛假宣傳、減標減配、質量堪憂，“故意隱瞞小區被公共通道一分為二的重大不利因素，美化成小區內部櫻花大道”“裝標嚴重減配，所謂大金空調匹數只能帶動2個房間，不能同時開”“住建局已公示過的除外，還發現開發不久的小區公會和地下車庫等多處場所出現漏水發霉等跡象”……

再如象嶼路勁都匯云境。去年4月，有購房者投訴，稱其所購房源與樣板房不符。該名購房者于2023年11月購房，期間多次到售樓處看樣板房洽談，選中的為104平方米樣板房戶型。后續其為置辦家具去樣板房量尺寸，但被告知實際所購房源戶型與樣板房戶型不一致，只是交付標準一致。

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項目滯銷

口碑下滑疊加新房市場“內卷”、樓市下行，象嶼地產在上海的項目開始分化，部分樓盤遭遇滯銷。

今年5月，位于奉賢區的象嶼江灣悅府迎來第五次開盤，推出房源198套，均價38653元/平方米。

實際上，該項目的銷售已持續疲軟。

網上房地產數據顯示，從2024年4月首開至今，象嶼江灣悅府合共推出933套房源，目前仍有可售住宅444套，去化率52.4%。

位于普陀區的中環云悅府處境亦是如此。該項目是象嶼地產跟浙江交控的合作項目，在2024年三次開盤。其中，第三次開盤時間選在國慶假期，但因認購人數未觸發搖號，最終取消搖號開盤。

記者統計發現，三次開盤，中環云悅府一共推出了765套房源，但截至2025年11月12日仍有375套可售住宅，去化率僅為一半。

再如閔行板塊的象嶼天宸雅頌，正在開始第八期認籌，該項目今年高頻加推，除了第五批因僅有39套房源吸引50+認籌觸發積分外，其余認籌表現均較為平淡。10月加推的第7期，在僅有18套房源的情況下，最終收獲認籌10組，認購率56%。

網上房地產數據顯示，象嶼天宸雅頌項目已開盤總套數643套，截至11月13日尚有337套可售，去化率僅為47.5%。

目前，象嶼地產在上海還有6個項目在售，但銷售排名還在下滑。

克而瑞數據顯示，今年前九個月，象嶼地產在上海的全口徑銷售額為106.34億元，排名第18，較上年同期的第14名下滑了4個位次。

從高光時刻跌下來，象嶼只用了兩年時間。要知道，2023年前9個月，其在上海銷售榜單中排名第3，僅次于招商蛇口和保利發展。

上海在建樓盤（孫婉秋 攝）

申城市場份額的下滑也催生憂慮。

中誠信國際在今年6月的一則報告中給出了較為負面的評價，由于象嶼地產在上海市項目供應減少，2024年銷售規模有所下滑，以上海為代表的重點布局城市補貨情況有待關注，“投資決策對單個城市的業績表現依賴度高，整體經營穩健度一般”。

記者 吳典

編輯 孫婉秋