黨的二十屆四中全會提出“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。”

2025年政府工作報告首次明確“盤活商辦用房”，綜合整治“內(nèi)卷式”競爭；7月中央城市工作會議提出“以推進城市更新為重要抓手”，標(biāo)志著商業(yè)辦公市場進入"以存量優(yōu)化替代增量擴張"的深度轉(zhuǎn)型期。

12月23-24日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會將在北京富力萬麗酒店盛大舉行，主題為"內(nèi)卷與進化：商業(yè)辦公的范式變革"。

中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會支持，房訊網(wǎng)FUNXUN、商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)化委員會主辦，已連續(xù)成功舉辦21屆年會，是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一。

第22屆年會將聚焦“十五五規(guī)劃”與房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、宏觀經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之道、寫字樓產(chǎn)業(yè)園從空間到價值的進化之路、寫字樓從運營管理到資產(chǎn)管理的范式變革、產(chǎn)業(yè)園從空間進化到產(chǎn)業(yè)生態(tài)的范式變革五大核心主題，深入探討行業(yè)發(fā)展趨勢及創(chuàng)新進化的戰(zhàn)略路徑和解決方案；年會期間將發(fā)布《2025年中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展報告》，并將隆重舉辦全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會2025年會，以及第22屆『商業(yè)地產(chǎn)金廈獎』頒獎典禮，預(yù)計將有600位社會各界嘉賓出席。

突破內(nèi)卷：聚焦安全舒適綠色智慧的“好商辦”

今年政府工作報告首次將“盤活存量用地和商辦用房”提升至國家戰(zhàn)略高度，也反映了商業(yè)和辦公市場供需失衡的嚴(yán)峻現(xiàn)實。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會執(zhí)行會長劉凱表示，2025年從商業(yè)辦公市場包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園自身來看，當(dāng)前一二線城市租金降幅有所收窄，空置率有所企穩(wěn)，市場活躍度開始向上，隨著政策、市場圍繞改善供求關(guān)系，供需兩側(cè)共同發(fā)力，預(yù)計一二線城市商業(yè)辦公市場包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園有望進入平臺整理期。

7月1日，中央財經(jīng)委員會第六次會議提出“要縱深推進全國統(tǒng)一大市場建設(shè)，要聚焦重點難點，依法依規(guī)治理企業(yè)低價無序競爭，引導(dǎo)企業(yè)提升產(chǎn)品品質(zhì)，推動落后產(chǎn)能有序退出”。與此同時，《求是》雜志發(fā)表文章《深刻認(rèn)識和綜合整治“內(nèi)卷式”競爭》。

所謂“內(nèi)卷式競爭”，主要指的是違背經(jīng)濟運行規(guī)律、低質(zhì)量、同質(zhì)化的過度無序競爭。過度內(nèi)卷往往造成成本過度壓縮，產(chǎn)品質(zhì)量下降，創(chuàng)新能力不足，產(chǎn)品高度同質(zhì)化；同時，也擠壓了產(chǎn)業(yè)鏈的生存空間。

對商業(yè)辦公市場來說，“內(nèi)卷式競爭”主要表現(xiàn)在以下幾個方面，一是打“價格戰(zhàn)”，靠低價競爭來“卷”；二是打“營銷戰(zhàn)”，不顧服務(wù)、品質(zhì)，只靠花哨宣傳推廣來“卷”；三是打“慣性牌”，不考慮自身實際，盲目跟風(fēng)追逐行業(yè)所謂熱點來“卷”。

對外卷價格，競品95折我就90折，競品送物業(yè)費我送裝修；競品打大折扣我就送長免租期……賺不賺錢不要緊，要緊的是卷死競品，搶到客戶；

對內(nèi)卷人效：減員、降本、控費，降本增效；卷匯報：月報、周報、日報；卷開會：月會、周會、雙周會……上班忙著開會寫報告，下班才開始正經(jīng)干活……

此外，還有卷傭金、卷免租期、卷裝修……一些寫字樓產(chǎn)業(yè)園，已經(jīng)形成了內(nèi)卷慣性，什么都要卷到底，甚至以內(nèi)卷為榮，比拼誰更能卷。說到底，這都是由于需求萎縮，供應(yīng)過剩造成的惡性競爭。

今天的商業(yè)辦公市場正站在“內(nèi)卷”與“進化”的十字路口。向左，是繼續(xù)用卷價格、卷渠道、卷裝修把所有企業(yè)拖進困境；向右，是用產(chǎn)品力、品牌力和招商力把行業(yè)重新做一遍。選擇權(quán)在企業(yè)、在消費者，也在每一位行業(yè)從業(yè)者手中。

保持進化：開啟商業(yè)辦公范式變革新時代

當(dāng)前，商業(yè)辦公市場仍處于平臺整理期，市場供求失衡，租金售價失序，投資意愿失真，以價換量仍是市場主流模式。因此，由于商業(yè)辦公市場供需不平衡狀態(tài)加劇，經(jīng)濟增速處于下行期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在調(diào)整過程中，在這三期疊加基礎(chǔ)上，商業(yè)辦公市場企穩(wěn)回升仍然需要一個緩慢的過程。

劉凱表示，今年以來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、投資、運營和服務(wù)企業(yè)集體“進化”，多方面提升自身的資產(chǎn)管理和運營能力，或發(fā)力公募reits，或更新迭代明星產(chǎn)品線，或緊加快調(diào)改節(jié)奏，或緊抓流量密碼打造非標(biāo)商業(yè)新樣本。隨著政策、市場圍繞改善供求關(guān)系，供求兩端持續(xù)發(fā)力，在新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)換的重要時刻，站在“內(nèi)卷”與“進化”的十字路口，我們選擇向右，我們選擇進化。

商業(yè)辦公市場無論應(yīng)對短期壓力，還是把握長期機遇，保持進化保持創(chuàng)新都是唯一的出路。如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)仍沉迷于價格戰(zhàn)，試圖通過“低成本、低品質(zhì)”搶占市場，最終只會陷入“利潤下滑—投入減少—產(chǎn)品落后”的惡性循環(huán)；反之，如果我們能夠聚焦安全舒適綠色智慧的“好房子”和“好商辦”，持續(xù)提升“好房子”和“好商辦”附加值，不僅能規(guī)避內(nèi)卷，還能在未來市場競爭中占據(jù)主動。

2025年商業(yè)辦公市場下行期的內(nèi)卷化特征，既是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的分水嶺，也是是轉(zhuǎn)型升級的起跑線，更是范式變革轉(zhuǎn)換期。本屆年會主題“內(nèi)卷與進化：商業(yè)辦公的范式變革”，深刻反映了當(dāng)前商業(yè)辦公行業(yè)處在舊范式被新范式取代的轉(zhuǎn)換過程中，舊范式價值觀和方法論的全面重構(gòu)和顛覆；新范式從提供辦公空間向價值創(chuàng)造演進，全方位重構(gòu)產(chǎn)品與運營邏輯。面對未來的挑戰(zhàn)與機遇，商業(yè)辦公行業(yè)只有沉下心來突破內(nèi)卷保持進化，用產(chǎn)品力、運營力和招商力把行業(yè)重新做一遍，以創(chuàng)新推動商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

12月北京，商辦精英，全聯(lián)共識。齊聚一堂的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、運營商、金融機構(gòu)、專家學(xué)者、零售商、品牌商以及政府商會協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)等行業(yè)大咖們，以演講、對話、交流的形式，探討商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、城市更新、購物中心等熱點板塊，就行業(yè)發(fā)展、樓宇經(jīng)濟、園區(qū)經(jīng)濟、運營管理、資產(chǎn)管理、靈活辦公、綠色低碳、ESG、成功案例等展開系列活動，找尋全新思路及廣泛深入的合作機會，同時記錄并見證中國商業(yè)地產(chǎn)歷史軌跡推動行業(yè)健康向前的持續(xù)發(fā)展，共同開啟商業(yè)辦公的范式變革新時代。