就在剛剛，高層出手了！降息又降首付！

2026年1月14日，央行宣布下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。

這不是傳統(tǒng)意義上的全面降息，而是一次精準(zhǔn)的結(jié)構(gòu)性降息。

再貸款和再貼現(xiàn)是央行向商業(yè)銀行提供資金的渠道，相當(dāng)于央媽給親親兒子銀行的批發(fā)價(jià)。

此次降價(jià)就意味著，商業(yè)銀行從央行拿錢(qián)的成本降低了。

當(dāng)然也是有附加條件的，就是必須把這些便宜資金貸給政策支持的特定領(lǐng)域。

哪些領(lǐng)域呢？

研發(fā)投入水平較高的民營(yíng)中小企業(yè)等納入支持領(lǐng)域。

換句話說(shuō)，定向放水給那些中小型的科技，甚至小微科技公司，你要是家里人有從事科技行業(yè)的，一定要支持，未來(lái)十年的風(fēng)口都是這里。

今天的第二個(gè)利好則是降首付。

不過(guò)降的是商業(yè)地產(chǎn)，首付降至30%。

商業(yè)用房包括商鋪、寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、酒店、商業(yè)綜合體等經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，此前首付比例一般為50%，也有不少地方為45%。

現(xiàn)在下調(diào)至30%，很明顯是為了去商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存。

中國(guó)房地產(chǎn)的最大的雷甚至不是住宅，而是商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)前商業(yè)用房庫(kù)存壓力比住宅更嚴(yán)重，這個(gè)政策是不得不為的排雷行動(dòng)。

對(duì)比來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)去化周期普遍是住宅的2-4倍，尤其是一線城市商辦用房去化周期遠(yuǎn)超住宅。

一線城市商辦用房（含商業(yè)用房和寫(xiě)字樓）庫(kù)存問(wèn)題尤為突出。

2025年10月數(shù)據(jù)顯示，一線城市整體商辦用房庫(kù)存達(dá)3148.9萬(wàn)平米，過(guò)去1年平均銷量45.8萬(wàn)平米，去化周期長(zhǎng)達(dá)68.8個(gè)月（約5.7年）。

上海情況最嚴(yán)峻，庫(kù)存2096.9萬(wàn)平米，去化周期253.5個(gè)月（約21年）；

北京庫(kù)存320.8萬(wàn)平米，去化周期23.8個(gè)月；

廣州庫(kù)存555.6萬(wàn)平米，去化周期57.5個(gè)月；

深圳庫(kù)存175.6萬(wàn)平米，去化周期12.3個(gè)月，相對(duì)較短。

二三線庫(kù)存雖然沒(méi)那么多，但是空置率高，部分城市寫(xiě)字樓空置率突破35%。

2025年北上廣深、杭州、成都、武漢等重點(diǎn)城市的商辦大樓出租率從85.37％下滑至82.54％，平均租金降幅也達(dá)到11.9％。

一線城市好歹人多企業(yè)多，只要降價(jià)還是可以租的出去，三四線城市早市商辦庫(kù)存的重災(zāi)區(qū)。

十年前房地產(chǎn)火熱的時(shí)候，地方爭(zhēng)相造新城，見(jiàn)高樓大廈，引入五星級(jí)酒店，這幾年房地產(chǎn)退潮后，五星級(jí)酒店倒閉的倒閉，高樓大廈爛尾的爛尾，哪怕沒(méi)有爛尾的現(xiàn)在也很難租的出去，大部分都是空置的。

公寓稍微好一些，還可以住人或者做一點(diǎn)小生意，但庫(kù)存量也是太大了。

購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)的條件一直都是比住宅要嚴(yán)苛的，比如之前首付是5成，房貸款利率仍維持在LPR+60個(gè)基點(diǎn)，相比住宅LPR-45個(gè)基點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)還有很大的下降空間。

目前來(lái)看公寓是租售比最高的，在深圳不少靠近地鐵口的公寓租售比可以達(dá)到四五個(gè)點(diǎn)，如果首付降低的，利率降低，稅費(fèi)也降低，總價(jià)也低的話，我個(gè)人覺(jué)得是有投資的價(jià)值的。

畢竟大城市不怕租不出去，就一直拿著當(dāng)個(gè)養(yǎng)老保險(xiǎn)也行，當(dāng)然具體城市具體分析啊。

最近的房地產(chǎn)利好還挺多的，昨天晚上，財(cái)政部宣告：換購(gòu)住房減免個(gè)人所得稅！

不過(guò)這其實(shí)也算不上什么新的利好了，早在2022年，官方就推出了“出售自有住房后1年內(nèi)重新購(gòu)房，按新購(gòu)與轉(zhuǎn)讓金額比例退個(gè)稅”的政策。

后面政策到期后又延續(xù)了兩年，現(xiàn)在屬于第二次延長(zhǎng)了。

其實(shí)就是鼓勵(lì)大家置換，賣(mài)了房子后，在一年內(nèi)置換的話，就把個(gè)稅退給你。

這是一個(gè)延續(xù)的利好，不算新增利好，對(duì)市場(chǎng)刺激作用有限。

雖然說(shuō)今天的降息和降首付和我們普通人關(guān)系不大。

因?yàn)榇蠹谊P(guān)注的還是5年期的lpr，這個(gè)才是和我們實(shí)際支出息息相關(guān)的，但今天的“再貼現(xiàn)”的利率下調(diào)，其實(shí)也是一個(gè)大利好。

標(biāo)志著2026年的貨幣政策開(kāi)始啟動(dòng)了。

昨天央行就發(fā)文，表示說(shuō)靈活高效運(yùn)用包括降準(zhǔn)降息在內(nèi)的多種貨幣政策工具 保持社會(huì)融資條件的相對(duì)寬松。

2026年一定是貨幣充足的一年，雖然說(shuō)錢(qián)不是直接流向房地產(chǎn)，但是資本市場(chǎng)一定不缺錢(qián)。

昨晚（1月15日），央行開(kāi)展9000億元買(mǎi)斷式逆回購(gòu)操作，期限為6個(gè)月（181天）。

央行此次開(kāi)展的9000億元6個(gè)月期買(mǎi)斷式逆回購(gòu)操作是加量續(xù)作，并非新發(fā)資金。

由于1月份有6000億元6個(gè)月期買(mǎi)斷式逆回購(gòu)到期，也就是說(shuō)在昨晚開(kāi)展9000億元操作后，實(shí)現(xiàn)凈投放3000億元，比上個(gè)月凈投放規(guī)模較上月增加1000億元。

可見(jiàn)放水的動(dòng)作開(kāi)始一步步部署了，央行也在鼓勵(lì)銀行把資金投向向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也是有意引導(dǎo)中長(zhǎng)期的利率下行。

所以我猜測(cè)下調(diào)lpr應(yīng)該就是下一步的動(dòng)作，預(yù)計(jì)兩會(huì)之前應(yīng)該會(huì)下調(diào)一波。