馬年剛開工，地產圈就被一場土拍炸醒了。

2月25日，廣州迎來農歷新年后首場重磅土拍——珠江新城馬場地塊。

這場競拍從上午10點一直廝殺到晚上7點，近9個小時，243輪競價，最終越秀地產以236億元的總價笑到最后。

這個數字有多震撼？它不僅創下廣州2010年以來拍地成交總額最高紀錄，更以超8.5萬元/㎡的住宅樓面價，刷新廣州單價地王新高。

圍觀人數超10萬，交易系統一度宕機，8家房企同臺競技，保利與越秀“硬剛”5小時……

在行業深度調整的今天，這場“開門紅”的意義，遠不止于一塊地的歸屬。

它更像一針強心劑，宣告核心城市優質資產依然是房企的安全墊，也讓我們看到了廣州樓市復蘇的底氣。

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9小時的“神仙打架”，系統被擠爆了

讓我們把時間撥回2月25日上午。

早上10點土拍剛開始沒多久，廣州公共資源交易中心線上競價系統就涌入超過10萬圍觀群眾。對于一個土拍直播來說，這是前所未有的熱度。

很快，服務器扛不住了，頁面多次崩潰，網友們只能反復刷新才能跟上節奏。

起拍價186.44億，這個數字本身就已躋身廣州土拍總價TOP5。

但真正讓吃瓜群眾腎上腺素飆升的，是下午2點半之后上演的“雙雄對決”。

前半程，越秀、保利、華潤、珠實等8家房企輪番出價，熱鬧歸熱鬧，還算溫和。但到了下半場，其他6家陸續收手，只剩下保利和越秀殺紅了眼。

保利的策略很“極限”，多次踩在倒計時最后30秒加價，把心理戰玩到極致。

越秀則簡單粗暴，逢價必跟，寸土不讓。

就這樣，兩大巨頭單挑5小時，硬生生把競價輪次推高到243輪。

有業內人士調侃：“這不是土拍，這是意志力的較量。”

最終，越秀以236億元將地塊收入囊中，溢價率26.6%。這個總價僅次于2009年255億成交的亞運城地塊，位列廣州歷史第二。

為什么保利這么拼？答案很簡單：它剛在2025年11月憑借保利玥璽灣創下首日銷售破百億的神話，如果再把馬場收入囊中，就等于在珠江新城形成“雙星閃耀”的格局，徹底坐穩CBD地主之位。

可越秀作為廣州本土國企“一哥”，家門口的壓軸寶地，豈能拱手讓人？

這場龍虎斗，表面是搶地，實則是廣州豪宅市場話語權的爭奪。

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珠江新城“最后拼圖”，稀缺價值拉滿

能讓這么多頭部國央企拼到眼紅的，當然不是普通地塊。

馬場地塊位于珠江新城東區核心，地處“珠江新城—金融城—琶洲”黃金三角的幾何中心。

這里可以說是串聯廣州三大核心板塊的“咽喉要道”，也是珠江新城東區最后一塊大體量核心用地，稀缺性拉滿。

地塊總用地面積19.45萬㎡，計容建面56.7萬㎡，涵蓋住宅、商業、商務、中小學等多種業態。在廣州核心區，這種體量的復合型地塊，十年難遇。

但真正讓房企趨之若鶩的，不只是地段。

第一，這里是廣州房價天花板

地塊周邊豪宅云集，僑鑫匯悅臺二手掛牌均價超25萬/㎡，凱旋新世界超17萬/㎡，2025年入市的保利玥璽灣成交均價高達17萬/㎡，最高單價突破30萬/㎡。

市場已用真金白銀證明：珠江新城東區的購買力深不可測。

第二，商業能級有望迎來質變

根據出讓要求，地塊需引進一家高端時尚百貨，運營后6年內銷售貢獻累計不低于300億元。

有市場傳聞稱，這個神秘百貨大概率是SKP——北京華聯的王牌頂奢商場。

如果華南首座SKP真的落子馬場，將與太古匯、K11形成頂級商圈矩陣，徹底改寫廣州高端商業格局。

第三，越秀早已深度布局籌備

很多人不知道，越秀不僅是買家，更是地塊前期的“做地主體”。

在馬場片區“政府主導+國企做地+市場運作”的開發模式下，越秀深度參與土地一級整備，支付了超百億的補償款，甚至還是賽馬場運營公司的間接第一大股東。

換句話說，這塊地從啟動收儲到規劃方案，越秀早已了然于胸。

有越秀內部知情人士透露，為了拿下馬場地塊，越秀團隊春節都在加班沖刺。這種提前布局、全力以赴的投入，也讓越秀在競拍時顯得格外從容與堅定。

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不只是操盤者，更是城市合伙人

拿下236億地王，越秀靠的不僅是情懷，更是實力。

2025年，越秀地產在廣州公開市場投入106.16億元，拿下9宗地，拿地金額位列全市第一，是唯一破百億的房企，占全市涉宅用地成交總額的五分之一。

更關鍵的是，越秀的布局邏輯清晰得可怕。

翻開2025年的拿地清單：鴻璟臺項目所在的番禺大石地塊，承接長隆萬博外溢。

鴻璟臺效果圖，以實際交付為準

白云嘉禾望崗TOD，卡位“北拓”節點。

天河棠下地塊的越秀·閱璟臺，填補金融城以北高端住宅空白。

白云嘉禾望崗TOD效果圖，以實際交付為準

閱璟臺效果圖，以實際交付為準

每一塊地都不是隨機落子，而是精準嵌入城市發展脈絡。

2025年，越秀·云萃項目6月首開，成為當年廣州市場首個“日光盤”。

越秀·云萃效果圖，以實際交付為準

“廣府系”瓏悅西關開盤半年后清盤，先鋒系產品東山云起開盤去化率超9成、云萃項目首推即基本清盤。

瓏悅西關效果圖，以實際交付為準

在頂豪領域，璞樾·墅以6259萬元的單套總價刷新紀錄，成為天河區罕見的湖居合墅，更是廣州中心區低密墅居中的珍稀孤品。

從城市更新到紅盤締造者，越秀早已從“開發商”進化為“城市合伙人”。

2025年，越秀地產實現合同銷售額約1082億元，年末現金結余超400億元。

在多數房企勒緊褲腰帶過日子的當下，這樣的資金儲備就是最大的底氣。

當然，馬場地塊也是一場硬仗。商業部分需100%自持，總投資不低于60億，還要配建五星級酒店和學校。這對開發商的資金實力、運營能力都是極限測試。

馬場地塊的落槌，不僅是一次土拍，更是一個信號，為2026年樓市小陽春吹響了前奏。

對于越秀來說，這塊地承載著太多期待。它未來是否會與SKP聯手重塑廣州商業版圖？會拿出怎樣的產品對標保利玥璽灣？能否在頂豪市場扳回一城？

這些懸念，將在未來幾年陸續揭曉。

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