又到周末，一起看看其他城市又發(fā)生了哪些值得關(guān)心的消息。

就在近日，南京公布的今年義務(wù)教育招生入學(xué)辦法，其中取消提前一年落戶(hù)、取消學(xué)籍占用限制的兩大變化，讓當(dāng)?shù)卣麄€(gè)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)迅速出現(xiàn)波動(dòng)。

據(jù)了解，僅僅幾天時(shí)間，南京核心學(xué)區(qū)二手房掛牌量便明顯增加，部分板塊新增掛牌甚至翻了數(shù)倍。

而這一變化，也迅速引發(fā)了關(guān)于學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值的討論。

事實(shí)上，所謂學(xué)籍占用，此前一直是很多城市重點(diǎn)學(xué)區(qū)普遍存在的政策。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是同一套房產(chǎn)，在小學(xué)階段6年、初中階段3年內(nèi)，只允許一個(gè)家庭使用學(xué)位。

也就是說(shuō)，如果前業(yè)主孩子正在對(duì)應(yīng)學(xué)校就讀，即便房子已經(jīng)賣(mài)掉，新業(yè)主孩子依舊無(wú)法正常入學(xué)。

而如今南京部分區(qū)域取消這一限制之后，只要滿(mǎn)足房戶(hù)一致、實(shí)際居住等條件，即可正常報(bào)名入學(xué)。

從表面上看，這只是教育政策的調(diào)整。

但實(shí)際上，對(duì)于學(xué)區(qū)房市場(chǎng)而言，卻意味著整個(gè)交易邏輯正在發(fā)生變化。

過(guò)去，學(xué)區(qū)房最大的特點(diǎn)之一，就是流通周期長(zhǎng)。

很多家庭買(mǎi)入之后，即便孩子已經(jīng)順利入學(xué)，也往往需要繼續(xù)持有幾年時(shí)間。

因此，市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房供應(yīng)長(zhǎng)期偏少。

而現(xiàn)在，隨著學(xué)籍占用取消，一套房產(chǎn)理論上每年都可以交易一次。

這也意味著，學(xué)區(qū)房的流通性被明顯釋放。

短時(shí)間內(nèi)，大量此前無(wú)法出售的房源重新進(jìn)入市場(chǎng)，也就導(dǎo)致掛牌量快速增加。

而市場(chǎng)角度來(lái)看，這種變化對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，是實(shí)實(shí)在在的利好。

一方面，可選擇房源明顯變多；另一方面，買(mǎi)房時(shí)間成本和等待周期也被壓縮。

尤其對(duì)于真正有入學(xué)需求的家庭來(lái)說(shuō)，不再需要提前多年布局，購(gòu)房節(jié)奏也會(huì)更加靈活。

但與此同時(shí)，學(xué)區(qū)房長(zhǎng)期以來(lái)形成的稀缺邏輯，也正在被逐漸削弱。

因?yàn)檫^(guò)去很多學(xué)區(qū)房之所以?xún)r(jià)格堅(jiān)挺，很重要的一個(gè)原因，就是學(xué)位流通受限，市場(chǎng)上真正能夠交易的房源并不多。

如今限制取消之后，供給量增加，買(mǎi)賣(mài)雙方心理也會(huì)發(fā)生變化。事實(shí)上，這兩年學(xué)區(qū)房本身就已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整周期。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，以及人口增速放緩，全國(guó)多個(gè)城市的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格都已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào)，曾經(jīng)大量依靠名校支撐價(jià)值的老破小，也開(kāi)始逐漸失去過(guò)去那種高溢價(jià)能力。

而南京這次調(diào)整，某種程度上也會(huì)進(jìn)一步加速這一趨勢(shì)，尤其是部分只有學(xué)區(qū)，但本身缺乏居住價(jià)值、產(chǎn)品力較弱的老破小房源，未來(lái)價(jià)格支撐會(huì)繼續(xù)減弱。

因?yàn)楫?dāng)流通性增加之后，買(mǎi)房人開(kāi)始有更多選擇，那么，房齡、環(huán)境、物業(yè)、居住體驗(yàn)等因素的重要性，也會(huì)重新回歸。

換句話(huà)說(shuō)，未來(lái)真正能夠保持價(jià)值的，很可能不只是名校本身，居住品質(zhì)、區(qū)域發(fā)展、圈層資源、產(chǎn)品能力，同樣會(huì)越來(lái)越重要。

其實(shí)，從更大的趨勢(shì)來(lái)看，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值被削弱，已經(jīng)不只是南京遇到的問(wèn)題，此前包括北京、廣州等一線(xiàn)城市，都已經(jīng)出現(xiàn)了類(lèi)似的趨勢(shì)，近幾年全國(guó)范圍內(nèi)都在推動(dòng)教育資源均衡化。

包括教師輪崗、多校劃片、集團(tuán)化辦學(xué)、名校+擴(kuò)張等，本質(zhì)上都在弱化單一學(xué)校對(duì)于房?jī)r(jià)的支撐能力。

此次取消學(xué)籍占用，就是印證了未來(lái)教育與房產(chǎn)之間的綁定關(guān)系，還會(huì)繼續(xù)減弱的信號(hào)。

但這也并不意味著學(xué)區(qū)房會(huì)徹底消失，只要教育資源之間存在差異。家庭對(duì)于教育的需求就不會(huì)真正的消失。

而真正頂級(jí)的核心學(xué)區(qū)，未來(lái)還會(huì)具備相當(dāng)?shù)闹危绕涫莾?yōu)質(zhì)學(xué)校集中、居住屬性強(qiáng)、產(chǎn)品力較好的房源。

但是僅依靠學(xué)區(qū)溢價(jià)，但居住體驗(yàn)一般的老破小房源，未來(lái)房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步承壓。

而這種趨勢(shì)在西安同樣有所體現(xiàn)，目前在西安的熱點(diǎn)區(qū)域中依然存在學(xué)位限制，例如高新港務(wù)及部分熱門(mén)學(xué)校，需要執(zhí)行落戶(hù)時(shí)間排序或是學(xué)位鎖定政策。

但從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，以及教育資源的持續(xù)發(fā)展，尤其是在教育改革的大背景下，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值還會(huì)進(jìn)一步稀釋?zhuān)@只是時(shí)間問(wèn)題。

只要掛上名校就能持續(xù)上漲的年代，恐怕要不了太久就會(huì)結(jié)束。

對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者而言，如果有著明確的教育需求，那么優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)依然需要重點(diǎn)關(guān)注，但如果只是從投資的角度出發(fā)，學(xué)區(qū)房的邏輯已經(jīng)開(kāi)始改變。