（圖源：濱江集團(tuán)官網(wǎng)）

文/地產(chǎn)金融視界

前不久，濱江集團(tuán)先后兩天發(fā)布公告稱，公司及其董事會秘書沈偉東接連收到中國證監(jiān)會浙江監(jiān)管局出具的《警示函》及深圳證券交易所下發(fā)的《監(jiān)管函》，直指公司在深交所互動易平臺上的信息披露存在不規(guī)范、不準(zhǔn)確問題。這場監(jiān)管風(fēng)暴，將這家被市場譽(yù)為民營房企“最后體面”的公司，再次推上風(fēng)口浪尖。

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6366萬被執(zhí)行背后，合作開發(fā)成“燙手山芋”

事件的導(dǎo)火索，源于2026年2月2日濱江集團(tuán)在深交所互動易平臺上的一次投資者回復(fù)。

當(dāng)日，有投資者就“公司及部分子公司成為被執(zhí)行人情況”進(jìn)行提問。濱江集團(tuán)的回復(fù)被監(jiān)管部門認(rèn)定為相關(guān)信息披露不規(guī)范、不準(zhǔn)確，由此觸發(fā)了監(jiān)管處罰。

企查查司法信息顯示，2025年12月31日，濱江集團(tuán)因涉及與融創(chuàng)地產(chǎn)相關(guān)的案件，被杭州市上城區(qū)人民法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的金額超過6366萬元。

然而，濱江集團(tuán)在互動易平臺的回復(fù)中，對這一關(guān)鍵事實(shí)的披露存在明顯瑕疵，未能如實(shí)、完整地向投資者傳遞風(fēng)險信息，而是表示問題在于“參股項(xiàng)目公司其他合作方股東爆雷”。

（圖源： 優(yōu)財(cái)一號公眾號）

早在十年前，濱江集團(tuán)也遇到過類似事件。據(jù)2019年年報信息，2016年，濱江集團(tuán)意圖打入深圳市場，與深圳安遠(yuǎn)控股成立合資公司“深圳濱安”（濱江集團(tuán)持股70%、安遠(yuǎn)控股持股30%），共同開發(fā)深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)舊改項(xiàng)目。濱江集團(tuán)為此項(xiàng)目累計(jì)斥資高達(dá)11.6億元。然而，安遠(yuǎn)控股隨后卷入一樁涉腐大案，喪失履約能力。盡管濱江集團(tuán)對簿公堂，仍未能及時追回投資款。2019年，濱江集團(tuán)在年報中不得不對該項(xiàng)目計(jì)提約7.24億元壞賬準(zhǔn)備，相當(dāng)于當(dāng)年凈利潤的四成以上金額（約17.32億元）。

十年前的舊傷未愈，十年后的新債又至。這意味著，即便濱江集團(tuán)自身經(jīng)營尚可，合作方的“爆雷”仍可隨時將其拖入司法執(zhí)行的泥潭。2016年深圳安遠(yuǎn)項(xiàng)目7.24億元壞賬的前車之鑒，正在以更大規(guī)模重演。

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成也杭州，困也杭州

回溯集團(tuán)發(fā)展脈絡(luò)，曾經(jīng)的濱江集團(tuán)，是民營房地產(chǎn)公司的“明星企業(yè)”。濱江集團(tuán)前身為1992年成立的杭州濱江房屋建設(shè)開發(fā)公司，1996年改制為杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司。2008年5月29日，公司在深交所上市（股票代碼：002244），為當(dāng)年唯一A股IPO上市房企。

上市后濱江集團(tuán)深耕杭州、輻射浙江，2021年銷售額達(dá)1691億元，2025年銷售額1017億元，連續(xù)8年位居杭州市場銷量榜首，位列全國房企第10位。在民營房企普遍暴雷的幾年中，濱江集團(tuán)因財(cái)務(wù)穩(wěn)健被視為“優(yōu)等生”。

作為濱江集團(tuán)的靈魂人物，戚金興帶領(lǐng)企業(yè)從區(qū)域房企成長為千億規(guī)模民營房企。2024年2月，戚金興卸任法定代表人（由張洪力接任），但仍擔(dān)任董事長，主抓戰(zhàn)略規(guī)劃。

但實(shí)控人在公司面臨多重壓力的關(guān)口選擇大額套現(xiàn)，疊加濱江集團(tuán)高度集中的區(qū)域布局，讓市場對這家“優(yōu)等生”的抗風(fēng)險能力打上了問號。

2025年底至2026年初，濱江集團(tuán)控股股東杭州濱江投資控股有限公司與一致行動人實(shí)施大額減持：2025年12月15日至2026年1月8日，減持6718.76萬股（占總股本2.159%）；2026年3月再次減持，累計(jì)套現(xiàn)約8.3億元，持股比例由62.16%降至59.34%。企查查顯示，杭州濱江投資控股有限公司的實(shí)控人為戚金興。對于上述減持動作，公司稱減持資金用于鄉(xiāng)村振興、社會公益。但在房企現(xiàn)金流承壓期，實(shí)控人大額減持引發(fā)市場對資金鏈與發(fā)展信心的質(zhì)疑。

通過濱江集團(tuán)的財(cái)報可以看到，該公司的戰(zhàn)略規(guī)劃主要圍繞“聚焦杭州、深耕浙江”展開。濱江集團(tuán)超過80%的土地儲備集中在杭州，這一高度集中的布局在市場上行期帶來了豐厚回報，但也埋下了區(qū)域集中度過高的風(fēng)險隱患。

從土地儲備來看，2025年年報、克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，濱江集團(tuán)總土地儲備計(jì)容建筑面積172.3萬平方米，區(qū)域分布呈現(xiàn)極端集中特征，其中杭州土儲占比79%，對應(yīng)計(jì)容建面約136.1萬平方米，2025年新增26個項(xiàng)目中，22個位于杭州，杭州土地市場占有率達(dá)33%。除了杭州境內(nèi)，濱江集團(tuán)在浙江省內(nèi)金華、湖州、寧波等城市擁有的土儲面積占其總土儲的13%，對應(yīng)計(jì)容建面約22.4萬平方米。浙江省外土儲僅占8%，對應(yīng)計(jì)容建面約13.8萬平方米，且90%以上集中于上海，南京、深圳等城市僅有零星布局。

在此背景下，杭州稱為濱江集團(tuán)毫無爭議的“造血大本營”。2025年，濱江集團(tuán)在杭州地區(qū)實(shí)現(xiàn)營收715.64億元，占總營收86.34%，同比增長41.94%；在金華地區(qū)實(shí)現(xiàn)營收62.03億元，占比7.48%，同比減少26.67%；在湖州地區(qū)實(shí)現(xiàn)營收23.30億元，占比2.82%，同比增長76.04%。在其他地區(qū)（含省外）合計(jì)營收27.88億元，占比僅3.36%

杭州同時也是濱江集團(tuán)的銷售業(yè)績貢獻(xiàn)的“主力軍”。2025年，濱江集團(tuán)全口徑銷售額1017億元，其中杭州地區(qū)銷售額823.77億元，占總銷售額81%。浙江省內(nèi)非杭州銷售額152.55億元，占比15%。省外地區(qū)銷售額40.68億元，占比4%。

在杭州大本營的加持下，濱江集團(tuán)的毛利率仍為雙位數(shù)。財(cái)報顯示，2025年濱江集團(tuán)的毛利率為13.22%，其中杭州項(xiàng)目毛利率達(dá)14.08%，同比微降0.44個百分點(diǎn)，與去年基本持平。

在提及2026年的投資區(qū)域布局目標(biāo)上，濱州集團(tuán)在2025年財(cái)報中表示：“杭州占比60%，省內(nèi)占比20%，省外占比20%，省外的重點(diǎn)是上海”。該目標(biāo)僅為小幅調(diào)整，本質(zhì)仍維持杭州核心地位，短期區(qū)域集中度難顯著下降。

然而，單一城市發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)屬一把雙刃劍。樓市上行階段，濱江集團(tuán)能充分吃下當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)行業(yè)上漲紅利；而當(dāng)本地房價進(jìn)入下行通道時，業(yè)務(wù)高度集中于此就會承受巨大市場壓力，經(jīng)營層面也極易陷入焦灼困境。

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造血能力告急，800億目標(biāo)承壓

盡管外界仍將濱江集團(tuán)視為民營房企的“優(yōu)等生”，但翻開財(cái)報，數(shù)據(jù)已不容樂觀。

自2022年以來，濱江集團(tuán)持續(xù)壓縮投資規(guī)模和負(fù)債水平。2022年權(quán)益拿地金額374億元，2025年下降至192億元，有息負(fù)債也從2022年的470億元降至262億元。

但最令人擔(dān)憂的信號來自現(xiàn)金流。2025年，濱江集團(tuán)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-42.91億元，而去年為76.68億元。經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)，意味著公司主營業(yè)務(wù)已無法覆蓋日常運(yùn)營支出，必須依賴外部融資或存量資金維持運(yùn)轉(zhuǎn)。這背后是銷售回款放緩與高額拿地支出的雙重?cái)D壓。

在土地市場端，濱江集團(tuán)并未完全停止擴(kuò)張。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年一年，濱江集團(tuán)全年參與杭州60宗涉宅地競拍，最終拿下20余宗地塊，總拿地金額超過470億元，其中濱江區(qū)西興單元地塊（新單價地王）溢價率69.86%，拱墅區(qū)湖墅單元地塊溢價率71.25%，上城區(qū)四堡七堡單元地塊溢價率34.43%。就在最近的5月15日，濱江和綠城聯(lián)合體在經(jīng)過86輪競價后以總價38.9億元競得杭州首宗“組合宅地”，平均溢價率34.66%，綜合樓面價31644元/m2。

但是，在行業(yè)整體收縮的背景下逆勢加倉，無疑是進(jìn)一步加劇了資金鏈緊張。

經(jīng)營現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)、子公司接連被執(zhí)行、實(shí)控人大額減持、信息披露遭監(jiān)管處罰……這些信號疊加在一起，勾勒出一家曾經(jīng)的“優(yōu)等生”正在承壓的真實(shí)圖景。

如今，濱江集團(tuán)將2026年銷售目標(biāo)定為800億，土地投資壓至150億至200億，有息負(fù)債目標(biāo)再降10%。這些數(shù)字本身說明，濱江集團(tuán)已不再追求規(guī)模擴(kuò)張，而是全力求存。但在合作開發(fā)的連帶風(fēng)險尚未出清、經(jīng)營現(xiàn)金流尚未回正的現(xiàn)實(shí)下，濱江集團(tuán)的未來走向，地產(chǎn)金融視界將持續(xù)觀察。

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