北京
文/上海進深 嚴明會
最近，保利中山項目的規劃圖開始流傳。
項目戶型圖過程稿也同步曝光，預計6月開始巡展。
距離最終版方案正式落地，應該不遠了。
目前流出的方案顯示：
大地塊（E1-21）：規劃為3棟4-7F洋房 3棟11-17F小高層 4棟20-24F高層組合，共10棟；
小地塊（E1-17）：規劃為1棟14F小高層和1棟7F保障房。
項目整體會做抬板設計，配下沉庭院和地下會所，層高約3.05-3.2米。
戶型面積段大致為建面約110-130㎡的3房，以及約140-180㎡的4房。
多陽臺、全屋飄窗、獨立電梯廳這些如今改善盤的主流配置基本都會安排上，實得率預計不低。
從產品層面看，保利仍然想往改善方向靠，但解題思路可能已經變了。為了保證流速安全，項目大概率不會在產品上極致內卷。
01 規劃挑戰
從先天條件來看，這塊地確實不太好做。
1、地塊形狀不規整，又被省吾中學和萬航渡路一帶的老小區層層包圍，整個城市界面偏舊。
2、出入口條件也不算理想，主要依賴萬航渡路通行。答疑紀要顯示，出入口建議設置在規劃白玉路。
3、周邊高樓林立，視線被切得比較碎，真正無遮擋的景觀資源并不多。
這種地塊，對規劃能力其實是很大的考驗。
某種程度上，這塊地最難的地方，并不是做出豪宅感，而是怎么在重重限制下讓居住體驗更好。
為了滿足日照條件，整個樓棟排布就像在解一道空間幾何題。
北側大地塊西邊那4棟洋房/小高層，東側是項目自身二十多層的大高層，西側又頂著萬航小區的幾棟高樓。低矮洋房被夾在中間，像極了夾心層。
洋房這種產品，最核心的價值，本來就是低密、舒適、采光和私密性。可一旦左右都被高層壓著，溢價空間會被壓縮。
仔細看規劃圖里的戶型輪廓會發現，幾乎沒有兩棟樓是完全一樣的。
這意味著，項目未來可能會出現很多不同戶型，其中大概率還會夾雜不少非標結構。
而非標戶型越多，越考驗開發商的產品能力和后期營銷能力。
目前，部分戶型圖過程稿流出。在面積贈送上，除了常見的多陽臺，還有北向的設備陽臺。
02 被限制住的野心
長寧內環已經整整17年沒有新增宅地供應。中山公園這樣的地段，本身就自帶流量。
但從土拍階段開始，各家房企其實都非常克制。
2026年上海二批次土拍，金茂、保利發展、華潤&新長寧聯合體同場競價，華潤&新長寧和金茂一度纏斗了40輪，舉牌不停，保利直到最后一刻才出手，一錘定音，最終以59.2億元的總價、77697元/㎡樓面價將地塊收入囊中，溢價率不過6.43%。
整個過程，沒有想象中的地王大戰，反而透著一種微妙的冷靜。
據說，大部分房企對這塊地的未來售價預期，只敢看到12萬 ，樂觀點的也不過13萬。
再加上長寧目前幾個在售新盤銷售情況都不算特別理想，市場情緒本身就偏謹慎，房企們也不想將這塊地的價格頂得過高。
按照地塊要求，項目要配建5%保障房以及4500㎡計容公共服務設施，將近7.8萬/㎡的成交樓板價，對應的可售計容樓板價大約是8.7萬/㎡，保本價在12萬/㎡左右。
關于最終售價，外界的猜測和討論從拿地后幾乎沒斷過。
地塊周邊以老小區為主，缺乏類似的二手房價格支撐，板塊內相對較新的朗詩虹橋綠郡，目前掛牌價約10.88萬元/㎡。
且這里并非傳統豪宅片區，想靠一個項目拉高片區價格體系，難度很大。
這意味著，想要總價可控，這塊地就不適合瘋狂堆料，把產品卷到極致。
03 解題新思路
最近幾年，樓市深度內卷，開發商被推著在產品上持續做加法。
會所、石材、內裝品牌，能堆的都堆上去。尤其是高價拿下的地塊，更要用極致產品力來支撐更高的售價，靠溢價來覆蓋成本。
但現在，這套打法開始慢慢失靈了。
市場下行之后，客戶越來越理性，很多人不再愿意為那些過度包裝的配置支付高溢價。
于是，越來越多項目開始轉向另一種思路：
地不用搶到最貴的，產品不用卷到最頂，但整體品質也不能太差。把成本控制住，再把價格打下來，用總價優勢去直接沖擊周邊新房和二手房。
保利中山公園項目，很可能會走這種性價比路線。
不做讓人心潮澎湃的藏品級住宅，而是把力氣花在“夠好且夠值”上。
較低的拿地溢價，恰好給了它這么做的基礎。
所以，中山公園這塊地，保利拿得看似輕松，可真正的考驗是在螺螄殼里把道場做精致，再用一個克制的成本、一個合理的價格，精準卡進市場接受區間。
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