湖北
6月22日，湖北省高級人民法院發布涉物業糾紛典型案事例。大悟縣人民法院《某物業公司訴易某物業服務合同糾紛案》入選。
基本案情
2021年11月，易某與某物業公司簽訂《前期物業服務合同》，雙方就物業服務內容、物業費收取、權利義務等事項作出明確約定。后易某入住小區并按期支付物業費。
2022年11月，易某的相鄰業主在房屋公共連廊北側加裝玻璃窗戶，易某認為其房屋通風、采光等受到影響，多次向某物業公司反映，要求其制止相鄰業主違規裝修、破壞共有部分的行為并加強物業管理，物業公司未進行有效處理。易某以某物業公司對共有部位及設施設備管理維護不到位，違反物業服務合同的約定為由，拒交2023年6月24日至2026年6月24日期間的物業服務費共計4662元，某物業公司催交無果，遂將易某訴至法院。
裁判結果
審理法院認為，《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規定，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。
本案中，易某多次向某物業公司反映其相鄰業主擅自加裝玻璃窗戶，改變公共連廊原有結構，影響其房屋通風、采光，該公司未履行維護物業區域內基本秩序的義務，沒有及時采取有效措施制止或通知整改，對共有部分管理失責，一定程度上影響了易某通風及采光的居住權益，物業公司提供的物業服務存在明顯瑕疵，不符合法律規定和雙方合同約定。
但物業服務具有公共性、整體性、持續性特征，易某以物業服務存在瑕疵為由拒交全部物業費，缺乏法律依據，易某未支付物業費，也構成違約。雙方均應承擔相應違約責任，法院酌定核減20%物業費，對物業公司主張的違約金則不予支持。法院據此判決：易某向某物業公司支付應交物業費的80%。
典型意義
實踐中，部分物業公司存在“重收費、輕服務”現象，物業公司提供的服務與業主的感受往往存在差異。尤其是，在小區共有部分的管理維護，以及為業主提供個性化物業服務方面，物業公司是否盡到合同義務，雙方經常會產生認識分歧。業主以拒交物業費的方式表達“不滿”，物業公司則通常提起訴訟主張物業費。雙方之間的“對抗”，源于物業服務標準模糊，一旦當事人之間的信任紐帶瓦解，則必然催生“拒交—降質”惡性循環，最終導致小區公共治理失序與業主資產的隱性貶值。
物業服務作為一個連續的、系統的、全方位的動態服務過程，提供的物業服務內容又具有復合多樣性，既包括對小區公共秩序的管理與安保，又包括對小區共用部位及公共設施的管理與維護等。物業管理與服務的質量，關系到每個人的生活日常，承載著人民群眾對美好生活的向往與感知，直接決定居民的獲得感、幸福感、安全感。物業公司對小區采取的設施維保、垃圾清運、停車管理等服務日常，已成為老百姓對“好房子、好社區”最直觀的評判標準。如果物業公司對小區實施了有效的整體性維護管理，業主訂立物業服務合同的主要目的已達成，業主應當按約定交納物業費。但是，如果小區車輛亂停放、車庫門口違停、共用部分被違規占用等，業主抗辯物業公司未盡到對個別業主不當行為的督促和引導糾正的管理責任，業主雖無權主張免除物業費，因物業服務本身存在瑕疵，法院可對物業費酌情減免。
本案判決厘清物業服務瑕疵的認定標準，明確物業費調整規則，既依法保障物業公司的合法權益，又保障業主居住權益，有助于推動構建和諧物業服務關系，促進物業公司規范管理及提高物業服務質量。
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