最近和不少小區(qū)業(yè)主、房產(chǎn)中介閑聊，能明顯感受到兩種截然不同的市場氛圍。

杭州不少建成二十多年的老舊單元樓，早年爬樓難、下水常年反味，經(jīng)過一輪完整城市更新改造后，加裝電梯、重做雨污分流，樓下新增口袋公園和社區(qū)養(yǎng)老驛站。改造完成僅僅半年，小區(qū)掛牌房源的咨詢量直接翻了一倍，業(yè)主普遍不愿再大幅降價讓利。

反觀一些沒有納入更新規(guī)劃的城郊老小區(qū)，管道老化無人修繕，缺少便民配套，即便業(yè)主主動降價十幾萬，連續(xù)數(shù)月都鮮有客戶上門看房。

守著一套老房子的普通人心里難免疑惑：樓市調(diào)整周期這么久，自家房產(chǎn)到底還有沒有長期保值的支撐？今年夏季達沃斯論壇釋放的高層表態(tài)，結(jié)合國家級五年更新規(guī)劃，把這個問題的長期答案講得十分透徹。

2026年6月23至25日，第十七屆夏季達沃斯論壇落地遼寧大連，住建部副部長陳紹旺出席開幕式與全球經(jīng)濟領(lǐng)袖午餐會并公開發(fā)聲。

他提出，我國始終依托人民城市理念推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，城市綜合承載能力、人居環(huán)境持續(xù)提檔升級，前不久對外發(fā)布落實聯(lián)合國《新城市議程》國家報告，向全球展示我國城市可持續(xù)發(fā)展的實踐路徑。其中最貼近普通人生活的核心表述是：城市更新是現(xiàn)代化人民城市建設(shè)的核心抓手，也是未來五年國內(nèi)重點布局的長線投資賽道；2026年正式落地《城市更新“十五五”規(guī)劃》，統(tǒng)籌老舊小區(qū)、城中村、老舊廠區(qū)、地下管網(wǎng)改造等民生、發(fā)展、安全多重工程。

論壇期間，陳紹旺還與世界經(jīng)濟論壇總裁展開專項會談，會場循環(huán)播放城市更新成果宣傳片，清晰釋放一個關(guān)鍵信號：城市更新絕非短期應(yīng)急舉措，而是國家層面長期、系統(tǒng)化推進的民生工程。

很多人容易把這份規(guī)劃簡單等同于短期刺激樓市的政策，其實二者有著本質(zhì)區(qū)別。前幾年各地僅開展小范圍更新試點，如今升級為國家級專項五年規(guī)劃，配套完整量化指標、穩(wěn)定資金渠道，會持續(xù)、深度改變每一片居民區(qū)的居住底色。

這份高層表態(tài)背后，是一套體量龐大、落地指標清晰的國家級頂層方案，總投資空間突破25萬億元，八大類改造工程同步推進，從房屋硬件、社區(qū)配套到城市生態(tài)全方位重塑片區(qū)居住面貌。

2026年5月28日，國務(wù)院正式印發(fā)國內(nèi)首部城市更新專項五年規(guī)劃《城市更新“十五五”規(guī)劃》，搭建中央統(tǒng)籌、省負總責、城市落地的三級推進機制，設(shè)立2030階段性發(fā)展目標與2035現(xiàn)代化宜居城市遠景藍圖，全程嚴守“先體檢、后更新、嚴禁大拆大建、留改拆并行”硬性準則。

規(guī)劃明確一系列可落地、可核查的量化建設(shè)指標：未來五年，全國將改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)11.5萬個，整治危舊房50萬套，推進4000個城中村綜合改造；翻新提升1500處老舊街區(qū)與老舊廠區(qū)，新增、升級城市綠地2萬公頃；同步完成77萬公里老舊地下管網(wǎng)整體升級，徹底補齊城市運行安全短板。

整套更新行動分為八大板塊，每一項都精準對準居民日常居住痛點，落地后能實實在在改善小區(qū)居住條件，直接抬升片區(qū)居住價值：

既有建筑改造，針對老樓做抗震加固、外墻保溫，閑置廠房辦公樓還能轉(zhuǎn)型為保障性租賃住房；老舊小區(qū)改造覆蓋防水翻新、水電燃氣管網(wǎng)更換，同步加裝電梯、增設(shè)充電樁、垃圾分類站；完整15分鐘生活圈配套，落地社區(qū)托育、老年食堂、便民菜市場、健身步道；老舊街區(qū)、城中村微更新，保留原有城市肌理，植入文旅、便民商業(yè)；同時完善城市慢行道路、應(yīng)急避難場所，推進河道黑臭水體治理、歷史老建筑修繕活化。像蘇州十全街老街區(qū)改造、北京首鋼老舊廠區(qū)轉(zhuǎn)型文創(chuàng)園，都是這套模式成熟落地的典型案例。

為保障改造工程穩(wěn)步落地，規(guī)劃搭建四維資金支撐體系。2026年中央財政配套3300億元，地方專項債投放4500億元，國開行新增2600億元長期低息專項貸款；同時放開REITs、資產(chǎn)證券化工具盤活存量資產(chǎn)，采用“肥瘦搭配”平衡項目收益，居民參與樓棟微更新還能享受容積率獎勵、物業(yè)補貼等激勵，多元資金渠道確保改造工程持續(xù)推進，不會中途停滯。

從單元樓道的電梯加裝，到城市地下管線全面換新，全覆蓋的存量片區(qū)改造，會從居住舒適度、生態(tài)環(huán)境、房屋安全三個維度，系統(tǒng)性拉高整片區(qū)域房產(chǎn)的底層價值，這也是存量住宅價值持續(xù)修復(fù)最堅實的支撐。濟南老城區(qū)改造就直觀印證了這一點，片區(qū)配齊養(yǎng)老、托育、口袋公園后，小區(qū)二手房掛牌成交周期直接縮短近一半。

中指研究院結(jié)合全國數(shù)百座城市更新落地數(shù)據(jù)做過深度研判，城市更新能夠持續(xù)修復(fù)片區(qū)房產(chǎn)價值，背后藏著五層不可逆的長期發(fā)展邏輯。

國內(nèi)城鎮(zhèn)化早已告別大規(guī)模向外拓城的增量時代，人口增速放緩，城市發(fā)展重心全面轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)。過去依靠新增土地新建樓盤拉動發(fā)展的模式逐步落幕，存量小區(qū)、老舊片區(qū)成為城市建設(shè)核心載體，政策、財政、產(chǎn)業(yè)資源都會持續(xù)向存量空間傾斜。

25萬億規(guī)模的更新投資，會帶動建材、家居、養(yǎng)老服務(wù)、數(shù)字基建全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展，同時盤活城市閑置廠房、低效地塊，緩解地方土地財政轉(zhuǎn)型壓力。片區(qū)改造完成后，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、便民商業(yè)、社區(qū)服務(wù)業(yè)陸續(xù)落地，片區(qū)整體居民收入與消費能力同步提升，片區(qū)整體資產(chǎn)價值自然穩(wěn)步抬升。

這項規(guī)劃也是穩(wěn)定樓市運行的關(guān)鍵抓手。各地城投平臺依規(guī)收儲閑置存量房源轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，有效消化市場積壓庫存；同時片區(qū)配套、人居環(huán)境全面升級，重構(gòu)房產(chǎn)價值評判標準，打破“房價下跌—居民消費收縮”的負向循環(huán)，穩(wěn)住大眾對于房產(chǎn)資產(chǎn)的長期穩(wěn)定預(yù)期。

改造的核心落腳點始終落腳在民生改善。各地落地的適老化扶手、社區(qū)托育點、完整便民生活圈，逐一解決老舊小區(qū)管網(wǎng)滲漏、道路破損、休閑空間缺失等多年頑疾，居住體驗大幅提升，房產(chǎn)的居住屬性、市場流通性同步走強。

對房地產(chǎn)行業(yè)而言，這也是行業(yè)轉(zhuǎn)型的核心賽道。過去房企依靠高周轉(zhuǎn)新建樓盤獲利，如今行業(yè)轉(zhuǎn)向長期城市綜合運營，小區(qū)配套、社區(qū)服務(wù)會逐年迭代完善，房產(chǎn)長期持有價值穩(wěn)步提升。

不同城市的更新建設(shè)側(cè)重點存在明顯區(qū)分：一線、強二線城市側(cè)重整片片區(qū)綜合改造、老舊廠區(qū)產(chǎn)業(yè)活化；三四線城市優(yōu)先補齊管網(wǎng)、危舊房等基礎(chǔ)民生短板，兩類城市房產(chǎn)價值修復(fù)的幅度，天然存在差距。

政策落地過程中，不少普通人容易產(chǎn)生三種片面認知，很容易誤判自家房產(chǎn)的長期走勢。

第一種誤區(qū)，覺得城市更新等同于大規(guī)模拆遷，住在老小區(qū)就能坐等大額拆遷補償。規(guī)劃中明確劃定剛性紅線，全面禁止成片大拆大建，主流實施模式為微改造、功能升級，僅有少量城中村開展整體綜合改造。絕大多數(shù)小區(qū)只會完善配套、翻新環(huán)境，房產(chǎn)價值提升依靠居住條件改善，并非拆遷帶來一次性收益。

第二種誤區(qū)，認定全國所有房產(chǎn)都會同步升值，三四線遠郊房源也能跟著行情走高。房產(chǎn)價值修復(fù)只集中在納入更新規(guī)劃、配套持續(xù)完善的主城核心片區(qū)；人口持續(xù)外流、沒有任何改造計劃的縣城遠郊樓盤，缺少政策與資源加持，長期流通性偏弱，價值很難出現(xiàn)明顯提升。

第三種誤區(qū)，認為政策落地半年內(nèi)房價會快速暴漲，適合短線投機套利。十五五是長達五年的分步實施工程，改造分批落地，片區(qū)價值緩慢穩(wěn)步修復(fù)，政策層面持續(xù)壓縮短期炒作空間，不存在快速套利的市場環(huán)境。

結(jié)合人口、產(chǎn)業(yè)、片區(qū)改造推進節(jié)奏等多重客觀因素，樓市長期發(fā)展脈絡(luò)已經(jīng)清晰。

短期半年到一年時間里，已經(jīng)啟動改造施工的片區(qū)，二手房市場會逐步止跌，業(yè)主不會再輕易大幅降價讓利；沒有納入更新計劃的遠郊、配套薄弱房源，依舊維持橫盤或是小幅調(diào)整的狀態(tài)。

拉長到十五五五年周期來看，一線、強二線成片改造的成熟片區(qū)，房產(chǎn)價值會穩(wěn)步修復(fù)；三四線只有核心老城區(qū)完成系統(tǒng)性改造的房源，價值小幅回暖，遠郊樓盤很難出現(xiàn)價值提升，城市之間、片區(qū)之間的房產(chǎn)價值差距會持續(xù)拉大。

十五五城市更新工程全面鋪開，各類民生配套改造穩(wěn)步落地，存量房產(chǎn)迎來價值重塑的窗口期。房產(chǎn)價值早已不再單純依靠土地紅利，片區(qū)配套、城市長期運營，才是資產(chǎn)保值的核心支撐。