昨天幾個朋友談到房子，討論一下子就變得異常激烈，其中一人說“房價會在今年上漲”，另外兩人說“下半年市場將會迎來新的一輪洗牌”。

每個人都有不同觀點，但之所以會爭論不休，核心也與去年的上漲論有關。

去年同個時間，市場也是很多人看多，很多人也是有上漲結論，沒想到2025年下半年卻迎來了大拉垮！

結果今年大家一聯想但去年就覺得2026年可能重蹈覆轍。就比如樓下的中介門店，以前十幾家，現在頂破天也就三家中介公司！

為啥說中介公司呢？因為它的數量是最能反映當前市場的，規模越少，說明生意越難做，市場沒啥成交他們沒生意就維持不了店面開支，更難維持員工工資。

所以就我個人來說，現在這個時候也不能盲目樂觀，對購房者來說，不可否認現在是一個不錯的窗口期，但2026年二手房可能面臨的4個變化建議還是提前了解，

.01

全方面的進入到二手房時代

前幾個月的房子銷售數據已經出爐，可以看出成交確實很火爆，特別是二手房市場，全國30城的二手房整體成交數據。達到了72%的水平，比2025年提高了整整7%。

比如北京二手房成交達到2萬套，創下近15個月以來的高位紀錄；上海的成交3.1萬套，創下近5年新高；廣州和深圳分別為1.1萬套和6800套，環比都得到了巨大的提升！

但新房市場呢，基本上占總銷量20%都達不到，明顯就弱很多。為啥大家對新房不感冒呢？

一方面，新房價格比二手房更貴。一般來說，同區域新盤的價格，比二手房價格貴10%~20%不等。

另一方面，大家沒信心。前幾年買新房不是延期交付就是爛尾，即便是準時交了也容易出現質量問題，大家擔心自己撞上這些麻煩事，寧愿買現房。

再者就是地段問題，這幾年建造的新房地段都沒有二手房好，因為早期所占下的坑，出門就地鐵口，旁邊就是大超市，大商圈，生活極其的便利。

所以大家不太愿意購買新房的最基本原因就體現在這里！

.02

房產中介面臨著巨大的洗牌。

以前房子很好賣，個個小區樓下十幾個中介門店是常態，然而這幾年市場遭受巨創后，整體的市場表現力偏弱，中介公司就迎來了很大幅度的關門！

這個不用我說大家也看得到，或者發現現在相比過去，中介已經很少給你打電話問題賣不賣房了。

根據貝殼研究院發布的數據顯示，全年凈利潤已經降低了26.7%，4季度更是降低了84.6%，對于整個房地產市場而言，大家懂的都懂了，根據最新的數據，再一次的顯示出全國房地產從業人員門店數量減少了1/3！

這還是從去年的基礎上再減少了1/3，之前本來就很多人轉行了，現在估計相比高峰期，只剩下原來的1/3了。

.03

房子回歸到了消費的屬性

以前大家把房子當成投資品，畢竟那時候房價隔幾年就翻一倍，全國房價普漲?，F在的情況顯然不同了，市場迎來了大幅度的調整。

站在業主的角度看，現在的房子能以當前市價不再降價賣，就已經是非常不錯的了。站在買家的角度，租金回報率要是達到房貸利率才值得購買。

所以為啥近期大城市的房子賣得這么好？其實買的都是小戶型的房子，數據不會撒謊，300萬以內的房子銷量占比高達72%，這足以說明，大家還是愿意接受房子的，但買的人絕大多數都是剛需，很多人只是為了解決孩子讀書等方面的需求。

畢竟換句話來說，單純解決居住的問題，很多人選擇租房子居住的，因為即便是租金回報率3%的角度去進行考慮，還需要面對的，物業管理費，維修費，房貸利息等等這么多東西的，住房性價比確實是很高的。

.04

買房的人越來越多，但多為謹慎行事

現在年輕人買房也不像過去那樣瘋狂的搶房了，而是感覺到自己真的有意義了，才下手買房。

很多人寧愿住進市中心的老破小里面，也不愿意住到郊區的大房子里，最重要的一點考量就是每天的通勤時間，住在郊區，哪怕坐地鐵，通勤時間往返可能需要兩三個小時都不止，像這種情況，住的房子再大又有什么意義呢？再加上郊區啥配套都沒有，住著面積再大，生活不方便也是白搭。

而如果選擇市中心一套四五十平米的小兩房，雖然住起來非常緊湊，但通勤便利，去到樓下坐兩站地鐵就到了上班的地方，孩子讀書也方便，周邊商圈配套各方面都很成熟，這就是大家的需求所在。

最關鍵的一點就是現在很多人不敢買房，因為是要面對30年的房貸壓力問題的。2026年的房地產市場將會形成這些變化，如今很多人都看在眼里。