一個扎心的現實正在全國商場上演：千㎡級冰場、萬㎡大賣場、跨層影院批量退場，留下層高特殊、動線閉塞、租金低效的巨型空白空間。

過去商場習慣 “等主力店填空”，如今單一大型業態早已扛不起客流與坪效雙重壓力。最近出圈的、兩大冰場改造煥新、上海凱德龍之夢超市爆改，再加南京德基一期影院撤場改造，這些項目的成功落地，給出了大面積主力店退場后的破局解法！

冰場調改案例 ：北京大興天街·沐光島

冰場→沐光島城市綠洲（家庭全客群自然體驗街區）

沐光島開業 4 天，商場日均客流突破 6 萬，同比上漲 15%；改造區域銷售額同比暴漲 700%，租金坪效提升超 3 倍。

改造基底：原 L3-L4 層標準賽事級真冰冰場，雙層封閉空間，常年僅親子周末客流，工作日空置嚴重，維護成本高昂，十年老店核心冷區。（下圖為改造前的冰場）

改造設計核心邏輯：先造場景，再填充業態

• 空間重構：打破封閉冰場，引入自然采光體系拆除原有全封閉保溫墻體、冰面制冷設備，打通兩層樓板，頂部開窗打造大面積采光頂；

• 置入 12 米巨型室內神木

• 10 米跨層室內水幕

• 沙色旋轉云梯回廊

• 用沙生植物、低飽和侘寂風材質，打造室內可呼吸森林空間，徹底消解冰場冰冷厚重的工業感。

• 動線升級：立體回廊打通全場客流新增貫穿上下層旋轉扶梯、多組直達觀光梯，林下外擺、環水漫步通道形成環形閉環動線，消除原有冰場單向進出的閉塞問題。

• 業態拆分：單一大鋪拆解 24 家復合小店摒棄單一娛樂業態，混合正餐、特色小館、咖啡甜品、生活美學零售，覆蓋早中晚全時段，解決原冰場僅周末有人的潮汐客流缺陷。

超市調改案例：上海凱德龍之夢虹口

兩層家樂福大賣場→6500㎡南洋主題美食街區

·改造基底：B1+B2 雙層傳統家樂福大賣場，地處地鐵盡端，進深狹長，線上生鮮沖擊下客流持續萎縮，兩層整鋪空間分割難度大，地下無自然采光，常年昏暗壓抑。

·改造設計核心邏輯：盡端空間造故事，用主題化解動線死角

·空間敘事包裝：南洋時光列車主題，弱化地下壓抑感劃分檳城車站、牛車水街、斑斕市集六大主題板塊，暖調復古材質彌補地下采光短板，形成強記憶 IP。

動線重塑：U 形環形街區，消除盡端死角原本直通到底的狹長超市動線，改造為 U 形環繞街巷，多出入口聯動地鐵通道，沿街全開放式鋪面，大幅提升顧客停留時長。

業態分層拆分，兼顧剛需與特色B1 保留小型精品生鮮超市承接社區剛需；B2 整體打造南洋美食街區，數十家中小品牌高低租金組合，整體收益翻倍。

影院調改案例：南京德基廣場一期 7F

整層影院全面撤場→空中花園高端餐飲集群

改造基底：商場 7 樓整層傳統多廳影院，占據頂層最佳挑高空間，僅夜間觀影客流，租金遠低于零售餐飲；7 樓是唯一連通一二期的空中廊道，但過往客流極少，樓層價值長期浪費。

改造設計核心邏輯：頂層采光改造，打通商場雙區動線，拉高餐飲溢價

空間重構：拆凈全部影廳、隔音墻體，釋放超高層高拆除封閉影廳、厚重隔音隔墻，打通整片樓板，搭建弧形全景玻璃采光穹頂，打造室內空中花園；利用原影院 6 米 + 挑高，給餐飲品牌打造雙層復式店面，強化空間辨識度。

動線破局：激活一二期空中連廊，把冷層變必經通道改造前 7 樓是 “無人上樓死角”，改造后以花園景觀為打卡點，主動引導逛完一期重奢客群穿過 7 樓廊道前往二期，徹底盤活跨樓層動線。

業態精簡高端化，徹底擺脫潮汐客流整片影院不再拆分零散小店，僅布局 6 家高端特色正餐（泰餐、創意淮揚、日料等區域首店），搭配大面積公共花園休息區；全天午市、下午茶、晚餐、夜宵全時段經營，徹底解決影院僅晚間營業的短板。

結合冰場、超市、影院三類退場主力店，派沃設計通過實踐驗證總結可復制改造方法論分享：

方法論 1：空間重構 —— 拆大合小，消解原有業態結構枷鎖

·冰場類雙層挑高：打通樓板、采光頂，拆分為中小商鋪 + 公共景觀；

·地下超市狹長鋪：環形街巷布局，弱化進深壓抑感；

·影院專屬三種改造模式

① 全拆清零（德基 / 武漢保利）：全部拆除影廳墻體，做花園餐飲、室內運動、潮流主題街區，適合高端商場、年輕商圈；

② 縮鋪保留（惠州華貿）：保留 30%-50% 優質影廳，剩余面積拆分餐飲、KTV、脫口秀劇場，適合社區綜合商場；

③ 微改造復合（區域中小商場）：不拆影廳，僅改造前廳候場區域，植入咖啡、文創、快閃店，低成本提升坪效。

通用原則：大面積空間 70% 經營性商鋪，30% 公共場景引流區。

方法論 2：動線破局 —— 解決 “客流不愿抵達” 核心痛點

高層冰場 / 影院：新增獨立直達電梯、跨層扶梯，高空視覺景觀吸引客流上行；影院原有狹長候場通道全部拓寬、打通，消除昏暗封閉走廊。

地下盡頭超市：多開口聯動地鐵，環形街巷分流。

方法論 3：場景先行，打造商場自有差異化 IP

改造關鍵：優先開窗采光、大面積綠植、開放式街巷；純拆除改造可打造空中花園、室內山谷、運動潮流場景；縮鋪改造則用網紅餐飲、潮玩弱化影院工業壓抑感。

方法論 4：業態復合化，擺脫單一業態潮汐困局

當商業從 “靠主力店撐場” 進入 “靠場景留客” 的存量新階段，大面積主力店退場不再是商場危機，反而成為項目迭代升級的最佳窗口期。閑置千㎡大鋪不是負擔，只要重構空間、打通動線、打造獨家場景、拆分復合業態，就能把原本的客流冷區，重塑為商場自帶流量的核心地標，實現客流、銷售、租金三重躍升。

未來存量商業的改造核心，從來不是填補空白，而是重新定義空間的價值。

派沃（中國）商業設計機構是一家以商業地產項目規劃設計、建筑設計、空間設計為主的大型設計服務機構。服務領域涉及城 市綜合體、購物中心、商業步行街、百貨商場、專業市場、超市賣場等

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