澳大利亞代際房貸爭論背后的一場隱性轉(zhuǎn)變：到底誰更難？最新研究顯示，如今背負(fù)房貸比以往任何時候都更困難，甚至比1989年利率達(dá)到17.5%時壓力還大。一項來自畢馬威的新分析，從數(shù)學(xué)上推翻了一個長期存在的代際迷思：如今澳大利亞家庭承受的房貸壓力，已經(jīng)超過20世紀(jì)80年代末那場著名的高利率時期。

這家金融服務(wù)公司梳理了澳大利亞統(tǒng)計局的歷史數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)如今家庭面臨的利息負(fù)擔(dān)處于有記錄以來最沉重的水平之一，甚至比1989年澳大利亞儲備銀行現(xiàn)金利率升至17.5%時的情況更嚴(yán)峻。

在1989年至1990年的通脹高峰期，債務(wù)利息支出占家庭收入的比例最高達(dá)到5.7%。到2023年，這一峰值升至5.9%。2026年第二季度，還款負(fù)擔(dān)又回升至5.4%，而且仍有繼續(xù)上升的趨勢。畢馬威規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)濟(jì)主管特里·羅恩斯利對澳大利亞特別廣播服務(wù)公司新聞部表示：“現(xiàn)在的情況比17%利率那個時期更艱難?！?/p>

畢馬威的分析采用的是“利息支出占總收入比例”這一指標(biāo)，統(tǒng)計對象是所有家庭的平均值，而不只是有住房貸款的家庭。分析納入了過去40年的信用卡利息和個人貸款利息，這一比例反映的是利息支出，而不包括本金償還。

最關(guān)鍵的區(qū)別，首先在于房價。如今的利率雖然低得多——澳大利亞儲備銀行在6月將現(xiàn)金利率維持在4.35%——但計息所對應(yīng)的貸款本金規(guī)模已經(jīng)大得多。羅恩斯利解釋說：“如果你的房貸利率是17%，貸款額是100000澳元，那么你支付的利息，和一筆400000澳元、利率5%的房貸差不多。”

“問題不只是利率高低，更在于為了進(jìn)入住房市場，人們不得不背上多大的房貸，這才推高了利息收入比。”根據(jù)金融比價機(jī)構(gòu)坎斯塔的數(shù)據(jù)，澳大利亞自住房貸款的全國平均規(guī)模為735000澳元。借款人的平均浮動利率為5.93%，這意味著目前平均每月還款額約為4300澳元。

澳大利亞國立大學(xué)副教授本·菲利普斯是一名經(jīng)濟(jì)與社會研究者。他對澳大利亞特別廣播服務(wù)公司新聞部表示，5.9%這個數(shù)字聽起來或許不算高，但它是從大約35%有房貸的人口中得出的，這一比例遠(yuǎn)高于20世紀(jì)80年代。

不過，菲利普斯也指出，如今有房貸的人雖然更多，但澳大利亞整體上也比80年代富裕得多，收入水平高得多。他說：“生活水平高得多，所以我們能承受更高的還款額?！?/p>

維多利亞州家庭的利息還款占家庭收入比例為6.9%，是全國最高的。羅恩斯利解釋說，過去5年住房可負(fù)擔(dān)性的改善，反而讓維州業(yè)主承受了更高風(fēng)險。他說：“維州的住房自有率高于其他州，這本身算是一個積極信號。”不過，羅恩斯利表示，澳大利亞儲備銀行“試圖通過打擊一個較小群體，來管理整個經(jīng)濟(jì)的通脹壓力”，因此維州業(yè)主“可能會越來越明顯地感受到每一次加息的影響”。

這一壓力還因首次置業(yè)者的處境而加重。首次購房者通常貸款規(guī)模更大，相對于收入而言債務(wù)負(fù)擔(dān)也更高。南澳大利亞州為5.7%，新南威爾士州為5.6%，昆士蘭州為5.5%，西澳大利亞州為5.3%，都低于5.8%的全國平均水平。澳大利亞首都領(lǐng)地、塔斯馬尼亞州和北領(lǐng)地的利息還款占比都低于5%，這既反映了當(dāng)?shù)胤績r較低，也反映了住房自有率較低。

與歷史低點2021年至2022年相比，2024年至2025年維多利亞州增幅最大，達(dá)到3.8個百分點；其后是新南威爾士州和南澳大利亞州，均增加3.0個百分點。

根據(jù)這項分析，家庭最沉重的房貸負(fù)擔(dān)，主要并不是由嬰兒潮一代承擔(dān)，而是由X世代承擔(dān)。在全球金融危機(jī)期間，利息支出占收入比例于2008年6月達(dá)到7.9%的峰值，當(dāng)時現(xiàn)金利率為7.25%。從2005年9月到2013年3月，近10年間，利息還款平均占家庭收入的6.6%。

羅恩斯利說：“X世代在全球金融危機(jī)前后進(jìn)入市場，那段時期確實很艱難。”“而我們最近18個月看到的這段時期也相當(dāng)艱難。17%利率那個時期，其實只能排到第三位?！弊?0世紀(jì)80年代以來，澳大利亞整體變得更富裕，工資也顯著上漲，但畢馬威的分析已經(jīng)把這一點考慮在內(nèi)。

真正沒有同步改善的，是房價與年收入之間的比例。金融比價網(wǎng)站芬德的數(shù)據(jù)表明，在20世紀(jì)80年代，房貸規(guī)模通常是家庭年收入的2.5倍到4倍，20%的首付只需要大約三分之二的年薪。

而如今，平均房價大約是家庭收入中位數(shù)的8.2倍。在悉尼這個全國住房負(fù)擔(dān)能力最低的市場之一，房價更達(dá)到家庭收入中位數(shù)的13.8倍。不過，菲利普斯表示，雖然“首付缺口”確實讓首次購房者面臨更艱難的住房環(huán)境，但“真正買進(jìn)去之后，我不認(rèn)為情況一定比過去更困難”。

他接著說：“的確，可能有一些家庭風(fēng)險更高，因為他們的債務(wù)水平很高，但這似乎還沒有演變成嚴(yán)重后果?！薄爸灰氵€能償還貸款，而就目前來看，大多數(shù)人似乎仍然做得到，那就不算真正的問題?！绷_恩斯利則表示，與全球金融危機(jī)期間美國破產(chǎn)現(xiàn)象普遍不同，“澳大利亞人確實會想盡一切辦法保住房貸”。

他說：“他們會削減可自由支配支出，會削減各種開銷，也會去打第二份工。我們其實已經(jīng)看到這種情況在發(fā)生?！北M管從數(shù)學(xué)上看，家庭房貸壓力最大的時期是全球金融危機(jī)，其次才是當(dāng)下，但羅恩斯利表示，這一點在公共討論中被忽略了。

他說：“2009年利率是7.25%，但這個數(shù)字聽起來沒那么驚人。17%在數(shù)字上更大，更有沖擊力?！贝送?，X世代所支付的高利率持續(xù)了多年，借款人可能只是逐漸習(xí)慣了這種狀態(tài)。羅恩斯利還說：“這也可能有一點代際因素，也許X世代不太會表達(dá)自己的抱怨。”

菲利普斯也表示，歷史背景在維持這一敘事中起了作用。當(dāng)年美國次級抵押貸款危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)席卷全球時，媒體曾預(yù)測澳大利亞會受到比實際更嚴(yán)重的沖擊。他說：“一切都要放在當(dāng)時其他國家的情況里看。那些國家看起來非常糟糕，而我們在那段時期的財政和貨幣政策表現(xiàn)，可能反而像是一個亮點?！?/strong>