合作建房糾紛辦案依據

01未辦理土地使用權出讓手續等缺陷，但事后予以彌補的，所簽合作開發房地產合同應為有效。

原則：

當事人簽訂合作開發房地產合同時存在無房地產開發資質、未辦理土地使用權出讓手續等缺陷，但事后對上述缺陷予以彌補的，所簽合作開發房地產合同應為有效。

參考案例：

——深圳富山寶實業有限公司與深圳市福星股份合作公司、深圳市寶安區福永物業發展總公司、深圳市金安城投資發展有限公司等合作開發房地產合同糾紛案（最高人民法院〔2010〕民一終字第45號民事判決）

裁判要旨：

當事人簽訂房地產合作開發合同時，雖然雙方均無房地產開發資質，且合作開發地為國有劃撥土地，但雙方與具有房地產開發資質的第三方簽訂三方合作開發合同，繳納土地出讓金改變用地性質，并取得政府相關部門審批頒發的《建設工程規劃許可證》、《房地產預售許可證》等行政批文，使得雙方在合作開發房地產方面先期存在的資質缺陷等問題得以彌補，則雙方之間簽訂的合作投資開發房地產合同為有效合同，對當事人具有約束力。

02不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同

原則：

合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。

參考案例：

——陳全、皮治勇訴重慶碧波房地產開發有限公司、夏昌均、重慶奧康置業有限公司合同糾紛案（最高人民法院〔2009〕民申字第1760號民事判決）

裁判要旨：

當事人雙方簽定名為合作開發房地產合同，但約定提供土地使用權的一方當事人的主要義務是提供土地并辦理相關手續，不承擔經營風險，只分配固定利益的，符合《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條的規定，應當認定為土地使用權轉讓合同。當事人自行約定的合同名稱不影響對合同性質的認定。

參考：

《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）

二、土地轉讓權合同糾紛

第二十四條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。

03如何確認合同是合作開發房地產合同還是土地使用權轉讓合同

原則：

確認合同是合作開發房地產合同還是土地使用權轉讓合同，應根據合同各方是否對房地產開發項目共享利潤、共擔風險等情形進行判斷。

參考案例：

——長治市華茂副食果品有限公司與長治市杰昌房地產開發有限公司合作開發房地產合同糾紛案（最高人民法院〔2005〕民一終字第60號民事判決）

裁判要旨：

合作開發房地產合同，是當事人訂立的以提供土地使用權、資金等作為共同出資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。在一方以資金為投入，另一方以取得的土地使用權為投入的合作開發房地產合同中，土地使用權投入方將土地使用權變更為合作各方共有或者變更至項目公司名下，其真實意思表示是以土地使用權作價出資的合作，還是單一的土地使用權轉讓，應根據合同各方是否對房地產開發項目共享利潤、共擔風險等情形進行判斷。

04合作開發房地產各方約定共同成立專門的項目公司開發房地產，公司未成立的情況

原則：

合作開發房地產各方約定共同成立專門的項目公司開發房地產，無論項目公司是否成立以及土地使用權是否已經變更登記為項目公司享有，均不影響合作開發房地產合同的效力。

參考案例：

——長治市華茂副食果品有限公司與長治市杰昌房地產開發有限公司合作開發房地產合同糾紛案（最高人民法院〔2005〕民一終字第60號民事判決）

裁判要旨：

如果合作開發房地產各方約定共同成立專門的項目公司開發房地產，合作各方關于房產的分配，并沒有無論項目盈虧任何一方都不承擔合作風險亦獲取固定利益的約定，且合作各方均承擔了實際的合作風險的，則無論項目公司是否成立以及土地使用權是否已經變更登記為項目公司享有，均應認定為一方以土地使用權出資與相對方合作開發房地產合同，亦不影響合作開發房地產合同的效力。只是未經依法登記的合作主體，不享有開發土地及其上房產的物權。

參考：

《中華人民共和國物權法（2007）》第一百四十三條：

建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。

本條涉及的規定不僅有物權法，還有土地管理法、城市房地產管理法、擔保法以及城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例等其他法律、法規中的有關規定。在本條的貫徹和執行中要注意吸取已有規定在貫徹實施中的成果和經驗。

05當事人將實質上以土地使用權轉讓為內容的合同，冠名為聯合開發合同

原則：

當事人將以土地使用權轉讓為內容的合同冠名為聯合開發合同，人民法院應當根據合同中約定的實際內容認定合同的性質。

參考案例：

——海南省三亞市亞龍工貿（集團）公司與海南省遼經貿易實業有限公司土地使用權轉讓糾紛上訴案（最高人民法院〔1998〕民終字第177號民事判決）

裁判要旨：

當事人雙方簽訂名為聯合開發土地的合同，約定一方將土地使用權作價交由另一方開發，另一方以墊資開發為條件取得上述土地使用權，且該土地上的建筑物由另一方經營，利潤由另一方獨自獲得，同時一并約定了土地使用權的畝數、單價、總價和四至等。根據上述合同約定的內容，應當認定合同的性質不是聯合開發，而是土地使用權轉讓。

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