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KPI!KPI!廣州賣地KPI成樓市新魔咒?

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今天(8月20日),廣州海珠區(qū)三滘立交地塊以47.4億元成交,折合樓面地價3.1萬元/㎡

這是廣州今年以來成功出讓的第6宗宅地。算上它,今年的賣地總金額才破百億(約118億元)。在此之前,廣州的賣地收入僅有70億出頭。

再不奮起直追,今年廣州賣地的KPI就真是危之又危了。

所以,最近掛網(wǎng)的第三批供地清單中,廣州又大筆一揮,安排了50宗宅地……

01

今天47.4億是落袋為安了,但接下來卻不見得是皆大歡喜的結(jié)局。

以往,附近成功賣地,隔壁項目立馬彈冠相慶,紛紛刷海報慶賀地塊高價出讓,恭喜已買房的業(yè)主樓盤升值在望。

但現(xiàn)在,一有新地塊成交或者掛牌,附近的項目卻更多是瑟瑟發(fā)抖。

就比如今天成交的三滘立交地塊,最近兩年附近賣出的還有另外三宗宅地,并且有的已經(jīng)轉(zhuǎn)化為商品住宅上市銷售。但成交的樓面地價就是王小二拜年了。

我們可以拉一下時間線,看一看:

所以,新宅地出讓,附近在售或者待售的友商樓盤們,是雀躍不起來的。

以距離三滘立交地塊最近(直線距離約500米)、最早開盤的項目西派粵府為例:樓盤23年5月首開,兩個戶型。建面約120㎡總價800w-1000w;建面約140㎡總價950w-1350w,單價大概7w-9w。

然后到了今年第一季度,樓盤大刀一揮,降價140w-180w/套,折后的均價多少?大家自己算。

最近樓盤推出的“工抵房”,雖然都是低樓層,但單價為5.3w-5.5w元。

妥妥滴早買早享受,晚買享折扣啊……

這背后既有市場大環(huán)境的因素,也有來自附近競品樓市的“助攻”。

02

接下來,廣州賣地的KPI滿滿。未來的一個半月,還有9塊地在路上。

這不,今天,還專門召開了土地推介會。

8-9月土拍日歷

不止這些,在第三批集中供地中,另外幾十宗宅地,追兵也已經(jīng)殺到。

包括南方面粉廠地塊,到時可能就輪到附近保利華創(chuàng)都薈天珺(員村一橫路地塊,23年6月拿地,樓面價5.7萬元/㎡)發(fā)抖了;

琶洲南AH090402、03、04地塊,附近發(fā)抖的是琶洲·樾|華樾(琶洲331地塊,24年8月拿地,樓面價7.6萬元/㎡);

怡新路以南AB3101046地塊,近身肉搏的西派天河序(梅花鋁廠地塊,23年10月拿地,樓面價5.3萬元/㎡)、天河和樾府(燕塘地塊三,22年7月拿地,樓面價5萬元/㎡),到時選擇繼續(xù)補倉,攤平成本呢,還是正面對撼呢?

03

最近,被稱一年三次上新的極氪汽車,因車型迭代速度快,新車型不僅性能更優(yōu)、價格還更低,在輿論上掀起軒然大波。

車我不是很懂,但說實話,即使新車因此銷量一路長虹,背刺舊車主的這種做法也是比較短視的。

在樓市的增量時代,一個板塊新盤越多,越能體現(xiàn)出扎堆和羊群效應(yīng),讓板塊在樓市中出圈,引領(lǐng)置業(yè)風(fēng)向。

但來到了存量時代,在購房人群沒有增加、置業(yè)需求減少的情況下,后續(xù)地價更低、產(chǎn)品更新的項目不斷涌現(xiàn),或許最終就是“只見新人笑,哪聞舊人哭”的局面了。

為什么現(xiàn)在即使手頭有余錢的人也不愿買房,入市意愿低?不就是因為大家對市場信心不足,買漲不買跌嘛。

而要穩(wěn)住樓市,別讓新房背刺次新房,這點很重要。

在去年底至今出臺的一系列救市新政中,我最點贊的政策,其實是4月30日自然資源部發(fā)文叫停商品住宅去化周期超過36個月的城市賣地。這才是真正宏觀調(diào)控層面的大招。

相關(guān)的政策還有,商品住宅去化周期在18個月(不含)至36個月之間的城市,則遵從“盤活多少、供應(yīng)多少”的供地原則。

如果政策能得到很好地落實,輔之以其他的刺激消費手段,我相信,陣痛過后,樓市能更快步入良性循環(huán)。

只是,叫停賣地,這種地方ZF自斷一臂的做法,做要比說難太多太多,至少現(xiàn)階段是如此。

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在這里能讀到大經(jīng)濟、小樓市,順帶嘮嘮雞娃。。。
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