前不久，有一些島外的投資群友問小易，海南洋浦港還能買到地嗎？

作為研究海南土拍的資深博主，我們一直把關(guān)注的熱點放在了海口、三亞的商業(yè)和住宅市場。

很少去關(guān)注工業(yè)、產(chǎn)業(yè)用地上面。

所以當(dāng)保亭去年經(jīng)過幾百輪拍出工業(yè)地王，今年一宗產(chǎn)業(yè)用地又被瘋搶了幾百輪后，我們才會發(fā)出不可思議的驚嘆！

洋浦港（網(wǎng)易房產(chǎn)攝）

實際上，海南不少地方的工業(yè)，產(chǎn)業(yè)類用地，才是投資客眼中的香餑餑。

比如洋浦，這個占海南全省港口集裝箱吞吐量的80%以上，海南唯一千萬級吞吐量的深水港。

封關(guān)運作超半年，洋浦集裝箱吞吐量189.4萬標(biāo)箱，同比增長55.15%；

2025年使用外資66.2億元，占海南全省的1/3，許多島外投資客把拿地首選放在了洋浦；

西門子能源把在華首個燃機總裝基地放在了洋浦；海南地質(zhì)鋯業(yè)在木棠片區(qū)投了4.9億建鋯鈦礦精選項目；國投洋浦港砸了10億建10萬噸級糧油碼頭，設(shè)計年吞吐450萬噸…

洋浦港（網(wǎng)易房產(chǎn)攝）

對于一些真正想帶著產(chǎn)業(yè)來海南的投資客來說，他們關(guān)注洋浦的頻率遠比關(guān)注三亞、?？诘赝醯念l率還要高。

我前面提到的那位朋友，在問了一圈，得到“洋浦核心地段已經(jīng)沒有能市場化買到的產(chǎn)業(yè)用地，現(xiàn)在在洋浦買地可不好拿，核心區(qū)都留給龍頭企業(yè)；另外，洋浦核心區(qū)的地價已經(jīng)翻了幾倍”的答復(fù)后，才將目光轉(zhuǎn)向東方港和臨高港。

海南自然資源交易系統(tǒng)上，洋浦、乃至儋州也很少有賣地動作，反倒是海南產(chǎn)權(quán)交易所最近突然上架了幾宗洋浦的工業(yè)用地地：

一塊307畝，在工業(yè)區(qū)南片區(qū)，掛牌價11,080萬元；

海南產(chǎn)權(quán)交易所掛牌信息

這塊地所在的「南片區(qū)」，是洋浦最早開發(fā)的工業(yè)組團之一，定位是環(huán)新英灣地區(qū)高端制造業(yè)引領(lǐng)區(qū)。周邊已落位的項目包括：

申能電氣風(fēng)電新能源裝備產(chǎn)業(yè)園；高端食品研發(fā)加工一體化項目；超達科技洋浦閥門機電項目；

土地現(xiàn)狀（圖源：海南產(chǎn)權(quán)交易所）

這個片區(qū)靠近嘉洋路—疏港大道走廊，向南接入洋浦互通高速出口，向北直通洋浦港主港區(qū)，物流通達性非常好，超過300畝的大型工業(yè)地塊，一般只有龍頭項目才會給這么大的體量。

另一塊118畝，在神頭港區(qū)蓮花山，掛牌價格4313萬元；

海南產(chǎn)權(quán)交易所掛牌信息

洋浦港“一港三區(qū)”格局中，神頭港區(qū)是重頭戲，周邊盤踞著：

海南煉化（中石化，800萬噸煉油+100萬噸乙烯）；

金海漿紙（金光集團APP，全國最大單一漿紙基地）；

逸盛石化（PTA龍頭，蓮花山臨港石化物流園就在隔壁）；

土地現(xiàn)狀（圖源：海南產(chǎn)權(quán)交易所）

這塊地北靠金海紙廠，西面臨海，直接嵌入神頭港區(qū)的產(chǎn)業(yè)心臟地帶。掛牌公告明確定向“洋浦港神頭港區(qū)蓮花山作業(yè)區(qū)公共危險品碼頭工程”，說明這塊地本質(zhì)上是港口功能性配套用地，不是常規(guī)商業(yè)出讓。

兩塊地加起來超過425畝，放在任何一個自貿(mào)港城市都不是小數(shù)目。綜合來看，單畝價格，都只在36萬元/畝左右，相對現(xiàn)在一地難求，價格翻幾倍的洋浦地價而言，性價比非常高。

仔細研究出讓條款，洋浦的產(chǎn)業(yè)賣地，比海南大多數(shù)住宅賣地的條件還要高：

其中307畝地塊，捆綁有年產(chǎn)1.3萬噸以上檳榔深加工的產(chǎn)業(yè)要求，固投要求達到11.57億元，5年產(chǎn)值要求大于76.98億元，5年納稅大于4.62億元。

別看地價只有1.1億，卻要帶到超過76億元的產(chǎn)業(yè)規(guī)模！

這才是洋浦賣地的底層邏輯。

地可以賣，但你要帶產(chǎn)業(yè)來，而且都是動輒幾億、數(shù)十億的產(chǎn)業(yè)量級！

洋浦，正在走出海南土拍的另一條路徑，從「有沒有地」切換到「地給誰用」的模式。

沒帶產(chǎn)業(yè)的投機囤地，幾乎被堵死了。

從去年開始，雖然土拍市場上很少有洋浦土地交易的聲量，但其實，洋浦賣地的規(guī)模一點不亞于海口、三亞，甚至從體量上還超過了！

在海南產(chǎn)權(quán)交易所上，洋浦從去年12月開始，到現(xiàn)在，半年多的時間里，算上最近的2塊，已經(jīng)掛牌了6宗工業(yè)用地。

時間再往前倒，「2025年上半年洋浦出讓產(chǎn)業(yè)用地13宗1327畝」！

近期掛牌的6塊，其中4塊地規(guī)模不大，總計只有110畝左右，全部0溢價成交；

但背后的拿地方，卻很有考究。有海南本土的洋浦華鑫混凝土有限公司；國內(nèi)重要的糧食加工企業(yè)，來洋浦建年加工10萬噸大米智慧工廠；也有做寵物食品的公司；

還有來自浙江溫州的超達閥門集團，是國內(nèi)閥門行業(yè)的頭部企業(yè)，單畝投資要求超過370萬，比很多住宅開發(fā)的投資量都高。

當(dāng)海南很多地方還在招拍掛賣地，洋浦卻把賣地做成了招商平臺，用來填補自己的完整產(chǎn)業(yè)鏈。

這里，二級市場土地出讓的唯一玩家：

洋浦控股！

洋浦121平方公里土地的唯一開發(fā)建設(shè)主體、資產(chǎn)運營載體、投融資平臺。

通過頂層出讓規(guī)則的設(shè)計，篩選真正的產(chǎn)業(yè)玩家，而非土地掮客。隨著封關(guān)之后，洋浦港土地價值的進一步攀升，洋浦的“批發(fā)賣地模式”，大概率才剛剛開始。