這幾天，房屋養(yǎng)老金上了熱搜。

不知道大家聽到“房屋養(yǎng)老金”這個詞的時(shí)候想到什么？

我的第一反應(yīng)是“房子都未雨綢繆要建立養(yǎng)老金了，我們80/90后一代的養(yǎng)老金在哪里？”

你知道嗎？

本世紀(jì)初的初代網(wǎng)紅“木子美”都已經(jīng)開始在為養(yǎng)老做準(zhǔn)備了，一共買了400w商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)……寄望于退休后也能過上體面的生活。

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言歸正傳。

房屋養(yǎng)老金的說法，來源于8月23日，住建部領(lǐng)導(dǎo)在“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上表示，將研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度，在上海等22個城市展開試點(diǎn)。

熱搜起源于大家都關(guān)心，這個養(yǎng)老金“錢到底從哪里來？”“要不要自己再掏錢？”甚至不少解讀還跟房地產(chǎn)稅扯上了關(guān)系。

這不，今天，官方出來辟謠了。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部旗下媒體《建筑雜志社》發(fā)文稱，房屋養(yǎng)老金制度，被嚴(yán)重誤讀，房屋養(yǎng)老金不是房地產(chǎn)稅，公共賬戶不需要老百姓出錢。個人賬戶通過繳納住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)有了。

文章稱，房屋養(yǎng)老金和房地產(chǎn)稅完全是兩回事，傳言房屋養(yǎng)老金是另一種房地產(chǎn)稅，純屬混淆視聽、牽強(qiáng)附會，是刻意誘導(dǎo)，以此引發(fā)大眾誤解。

文章還稱，步入存量房時(shí)代，越來越多房屋出現(xiàn)老化，存在的安全隱患問題，不容忽視。

雖然每位購房者買房時(shí)都按建安成本5%至8%繳納了房屋維修基金。其在保障小區(qū)日常安全運(yùn)轉(zhuǎn)中發(fā)揮了重要的作用，但因數(shù)量十分有限，已難以滿足維護(hù)城市房屋安全和老舊小區(qū)更新需要。

房屋養(yǎng)老金的個人賬戶通過繳納住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)有了，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來。
我把文章脫水一下，就是設(shè)立制度的初衷是未來房屋養(yǎng)老問題還挺嚴(yán)峻的，光依靠個人繳納的房屋維修基金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，所以還得從ZF層面設(shè)立基金，加多一層保險(xiǎn)才行。

02

現(xiàn)在誤解是消除了，但是，問題還是來了，普通人由此都會聯(lián)想到以下兩個相關(guān)的問題。

1. 真的有必要嗎？

說一下我的觀點(diǎn)，這種曲突徙薪還挺有必要的。因?yàn)椋S著時(shí)間的推移，初代的商品房年齡都已經(jīng)40+，更別說年代更久遠(yuǎn)的房改房了。

有數(shù)據(jù)為證，截至2022年底，中國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，需要維護(hù)、改造的老舊房屋占比快速提升。

另外，新建的商品房，也不是就不用維護(hù)了。

在房地產(chǎn)高速發(fā)展的這些年，高層、超高層住宅全國遍地開花，以后的“養(yǎng)老”費(fèi)用必定陡增。（我之前寫過買房千萬不能踩的10種坑，超高層就是其中之一，有興趣也可以復(fù)習(xí)一下：首付15%，6.7倍高杠桿下，這10種房子不要買！）

再有，最近兩年的地產(chǎn)過山車期間，房企暴雷、開發(fā)商拿地后樓盤降價(jià)等等，都會導(dǎo)致房屋質(zhì)量下降。

即使不存在這些問題，在房地產(chǎn)上升期，危舊的老破小就是城市更新的一片藍(lán)海，大家擠破頭要進(jìn)入這一條賽道攻城掠寨，找到人接手后推倒重來并不是難事。

但現(xiàn)在不一樣了，如果開發(fā)成本過高，無利可圖，老破小城改要進(jìn)行城市更新，不是易事。而茍著，維持現(xiàn)狀，就需要一筆不小的修繕費(fèi)用。

2. ZF的錢從哪來？

之所以，住房養(yǎng)老金制度被誤解為是開征房地產(chǎn)稅的一個由頭，我認(rèn)為，一是因?yàn)椋疤岬降馁Y金來源包括地方財(cái)政、土地出讓金和中央財(cái)政安居工程補(bǔ)助金等等。

但現(xiàn)在財(cái)政收入面臨巨大壓力，賣地收入大幅減少都是不爭的事實(shí)。不開源，又何來新的支出呢？所以大家才自然而然想到新增稅收這件事。

二是，這么一個初衷好、勢在必行的政策，提出的時(shí)機(jī)卻不大對。

眾所周知，目前正是樓市低迷期，在這時(shí)出臺極易被理解為增加住宅持有成本的新政，既讓人懷疑政策落實(shí)的程度和實(shí)行的效率，又難免會讓人擔(dān)心好心辦壞事。

著眼當(dāng)前，地方擔(dān)心的是，都把壓箱底的城央靚地掏出來了，房企什么時(shí)候才更積極拿地？

開發(fā)商想的是，首付、房貸利率一降再降，低得不能再低了，限購該解除的也都解除了，什么時(shí)候才有更多人愿意買房？

而買房人焦慮的則是，房價(jià)一降再降，什么時(shí)候自家的房子才能守住不破發(fā)？

至于我，最關(guān)心的還是什么時(shí)候也能攢夠400w，充實(shí)自己的商業(yè)養(yǎng)老基金……

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最后，還有一個問題不得不再提一嘴。

目前，關(guān)于“房屋養(yǎng)老金”還沒有統(tǒng)一的定義。

從2004年開始，住宅專項(xiàng)維修資金已是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)必須繳納的費(fèi)用。

這筆錢是專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

目前，全國住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過百億元。

而住宅專項(xiàng)維修資金使用難，也是目前普遍存在的問題，是時(shí)候同步研究如何提高其使用效率了！