開年廣州重磅大招目不暇接，房地產方面有：全年將完成城市更新固定資產投資1800億元以上，其中城中村改造1000億元以上；時隔五年再次出臺新版“商品房銷售現(xiàn)場信息公示”（2月28日起實行）等。

不過，有一個辣招，大家關注比較少，但在我看來，這才是“扭轉乾坤”的終極大招。

它叫做：“有序推進商品房現(xiàn)房銷售”。

現(xiàn)樓銷售，這個話題并不新。印象中，被廣州在開年政府報告中作為樓市的主要內容提及，卻是頭一回。

現(xiàn)房銷售，所見即所得，一手交錢、一手交貨，百利而無一害。

其實，去年年底，建設部就將“大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售”，列為2025年的重點工作內容。

一直以來，國內的商品房銷售以期房為主，主要還是跟現(xiàn)金流，也就是房地產的命根子有關。

以前宇宙第一房企碧桂園一套“456方法論”很是出名（拿地4個月開盤，5個月資金回籠、6個月資金回正），正是基于樓盤預售制玩轉起來的。

但說出來你可能不相信，比碧桂園更甚，現(xiàn)在廣州有樓盤最快從拿地到開盤只用40來天的時間。

這樣的樓盤在開賣時，買家能看到什么？當然是沙盤+PPT，要不再整一套AI視頻……

發(fā)展商神速開盤一時爽，買家買房后等收樓時間就越來越長了。

如果一個項目從開工到落成的周期是三年的話，發(fā)展商開工一年后開始預售，買家需要等兩年可以收樓入伙；建設兩年后再賣樓，則需要等一年；而拿地一個多月賣樓，業(yè)主要苦等三年……

這對于剛需或者賣一買一的買家來說更是被動。一邊交完首付款后馬上就要供樓，一邊卻還要苦等三年左右的時間才能收樓入住，買房的月供和租房的租金，一個都不會少，雙重壓力，可想而知。

甚至，收樓即維權，近年來更是常有的事。一旦真正實現(xiàn)現(xiàn)樓銷售，那就沒“保交樓”什么事了。

以前，除了老城區(qū)的學位房外，我一般都比較推薦買一手房。理由是，買二手房更多地靠緣分，不光得要有你看得上的房子，最關鍵還要有業(yè)主放盤才行。

再有就是整個買房過程總是背負著要和中介斗智斗勇，甚至踩坑的心理負擔。買房本是大喜事，可不是糟心事。

但從去年開始，我經常建議身邊的朋友不妨也看看二手次新房。因為相對于新房而言，二手房就是所見即所得。過戶后很快可以入住，不會爛尾、不用收樓即維權。

還有比起一手房來，現(xiàn)在二手房的價格雖然稱不上超跌，但也顯現(xiàn)出性價比來。

還有一個大家可能會忽略的因素，現(xiàn)在的新房物管費那叫一個高啊，基本上四五元每平方米每月都成起步價了，10元/㎡都不是什么稀罕事。

而早幾年的次新房，2.8元/㎡是常態(tài)，友好太多。

言歸正傳，從去年底開始，多地都有政策推動現(xiàn)房銷售，比如北京在土地競拍時要求部分地塊進行現(xiàn)房銷售；深圳土拍也開始出現(xiàn)“競現(xiàn)房銷售面積”的條件。

今年廣州土拍，不知道會不會有抄北京、深圳作業(yè)的地塊出現(xiàn)呢？

不過，現(xiàn)在廣州的現(xiàn)房也是越來越多。

因為期房賣著賣著，兩三年的時間，就自動變成了現(xiàn)樓。這類樓盤多見于郊區(qū)。

所以，現(xiàn)在廣州加快推進現(xiàn)房銷售，從特定的區(qū)域開始推廣宣傳，并推出適當的稅費等優(yōu)惠，也是雙贏的一大招。

比如湖南衡陽提出，將引導房地產開發(fā)企業(yè)采取現(xiàn)房銷售模式。同時鼓勵商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則，對現(xiàn)房銷售項目給予以下支持：

1、提高開發(fā)貸款額度

2、延長開發(fā)貸款期限

3、降低開發(fā)貸款利率

對于現(xiàn)房銷售項目購房業(yè)主的首套按揭貸款，銀行將實施"雙優(yōu)先"政策：優(yōu)先受理、優(yōu)先審批。

這樣一來，發(fā)展商因現(xiàn)樓銷售而資金壓力倍增的痛點，也能有所化解。

現(xiàn)在廣州新盤扎堆，連中心區(qū)天河、海珠、荔灣都倉位拉滿。如果真正有魄力，逐步植入現(xiàn)房銷售的話，也拉長了后續(xù)新貨的入市時間，確實是調節(jié)市場供應的一大辣招。