三月春風吹，大會開，加上ai科技等產業騰飛帶來的經濟發展愿景，一年之中難得的樓市“小陽春”來了。

更重要的是，多地的實時數據均顯示，二手房成交同比大幅增加。

△數據來源：冰山數據

也就是說，這段時間拿出真金白銀入市的買家變多了，這也是業主賣房的好時機。

目前廣州放盤的二手房源約15萬套，如何才能更快、更好、更順利賣房？恐怕也是眼下大家最想了解的。

最近，我也接到很多粉絲關于賣房的私信咨詢，今天就索性一次性將別人收費299元/399元/1999元的付費咨詢內容都講一講，也都是自己&身邊的親朋好友的親身經歷和掏心窩的話。

賣房真的可以做成一整個系列，這次算是開篇。我用的是“編年法”，讓大家了解自己的房子在樓市的時間流中，到底屬于什么段位。

知己知彼方能百戰百勝。當然買家也可以對號入座，做到對廣州的二手房有譜。

說到賣房，首先要了解自己手中物業的情況，而不是稀里糊涂地找中介放盤，完全讓中介帶節奏，依賴中介為自家的房子貼標簽。

下面這張是最近20年廣州房價的走勢圖，大家可以先對照一下，心中有數。

1、上世紀90年代以前

如果是上世紀90年代以前，甚至時間更早的房子，并且還是樓梯樓，基本都屬于“老破小”這一類了。

這類房子多數產品較為過時、裝修老舊，會在二手買賣時遭嫌棄。業主首先要考慮的是，是否真的要將房子變現的問題。

如果沒有迫切的資金需求，也沒有其他更好的投資渠道，然后算一下租金回報率，又甚至達到3%-4%以上，那么現階段，房子留著繼續收租，靜觀其變，就是最好的選擇。

這也是在國內存款利率不斷走低之后，北京、上海等地的“老破小”逆市走紅的原因。有人已經開始去撿漏市中心那些熱租的“老破小”了。

因為這波降價之后，其租金回報率已經遠高于銀行的大額訂單了。風險也比其他的金融產品可控多了。

2、1990年-2000年

這個時期廣州房價相對平穩，除了商品房之外，也有不少單位的房改房（1998年左右才全面停止福利分房）。

當時市場競品不多，房價也相對低位。120-140㎡做三房，90㎡只做兩房，在這個時期很常見。

這個時期的商品房戶型間隔屬于舒適型，但就是實用性弱。優點則是房價便宜、密度低，物管費也更低廉。

這些個優點，也就是你賣房時應該重點強調的賣點，類似直擊買家痛點的話，如“現在的超高層住宅，怎么能住得下真正懂生活的人？”

需要避免的是，室內仍是上世紀八九十年代流行的客廳吊頂裝修，時代色彩太過濃烈，較難讓買家接受。

有條件的話，不妨趁現在的政府裝修補貼政策，薅一波羊毛。但切忌搞成華而不實的網紅ins風格的“炒家房”，還是要以品質住家，經典簡約風為主。

3、2001年-2007年

廣州房價穩步上升時期，尤其是2004年以后，房價升勢更為明顯。

緊湊型三房逐漸成為這一時期的主要產品，商品房戶型比前一時期好一些。

相對于2010年以后的項目，這一時期的樓盤價格仍是洼地。只要你是一手業主，現在房子怎么賣都還是穩賺。

但以降價來換取快速成交是最蠢的辦法，因為在信息非常透明的時代，一套房子的掛牌價一降再降，等來的就是準買家更厲害的大刀和等等黨的心理。

你需要做的是從線上、線下、鄰居處，了解現在小區二手房的真實房價。找準自己那套房的定位，比如我是優質樓層、正南朝向，房屋保養很好，那放盤價最起碼就是市場價，讓買家自行對比同一樓盤的其他房源即可。

4、2008年-2016年

2008年全球金融危機爆發，樓市遭遇了第一次回調。

這一次深度調整的時間雖然不長（2009年底開始回暖），但樓價跌，人們不買樓，對樓市放水的操作也多了起來（類似現在的戶型新規）。

比如開始出現“偷面積”的產品，很多經典的“N+1”戶型就是這個時期的產物。

所以，不用總覺得有新規加持的新房得房率，就秒殺所有二手房。

這個時期也有不少得房率接近100%的產品，而且是房間不需要睡窗臺榻榻米，三面都能下床的那種。

直接自信告訴買家：超大的入戶花園、“N+1”房、陽臺等都只計算一半面積，而不是室內贈送的空間，多來自窗臺就好。

5、2017年-2021年

樓市最后的瘋狂時期，地價不斷上升、地王頻出。隔壁地塊“面粉”還貴過在售樓盤“面包”的現象頻頻出現。

為了讓新房能賣出兩倍的“面粉”價，這個時期有一種叫“咬合式復式”的產品橫空出世。

它是一種錯層的復式設計，通過拔高層高（通常為5.4米左右，達到6米則需要兩層計算）的方法，來從名義上實現“買一層送一層”的效果。

△咬合式復式示意圖

不過，這種產品的優缺點都十分明顯。室內有樓梯的設計對于家中的幼兒和老人來說都不太友好，比較適合年輕的悅己單身一族。

所以，雖然說二手樓現在是買方市場，但賣家也還是可以“挑客”的。

就比如有人覺得有點雞肋的這種小復式產品，為特定人群規劃好正中下懷的生活場景后，再發票圈，咨詢量會翻倍。

6、2022年以后

這兩年的二手房有點尷尬，可能不少人真的屬于悲催的“高位站崗”。并且有可能戶型實用率的確沒有現在的新規產品高。

不過，不少房子還是期樓或者剛收樓不久，以及就是證不滿2年交易的話，還要繳納5.3%的增值稅。

現在又有新盤夾擊，愿意接手的“大冤種”真的不多。

就如有朋友跟我說，他前兩年入手的老黃埔樓盤有買家接盤，但條件是各付各稅，他大概要虧60w的稅費。

權衡了一下，因為也還沒有相中更好的樓盤，所以他選擇等證滿兩年再做考慮。

有一點提醒大家，達到條件后，盡早完稅辦證哦，這樣也能盡早“滿2”解套。

由于篇幅的問題，“賣房”系列的開篇，我只是按時間軸，從面上梳理了一下廣州二手房的總體情況，后面這個系列還會持續更新，敬請期待。