提到廣州南站，一直以來(lái)，真是各種聲音都有。

有人吐槽交通，有人吐槽洗手間，也有人說(shuō)匆匆一瞥，直接從地鐵進(jìn)入，每次除了人多，都沒(méi)看清它的模樣……

不說(shuō)你可能都沒(méi)覺(jué)察，廣州南站如今已經(jīng)陪伴了打工人們15載。

廣州南站?2010年1月30日?正式啟用，這一天也是那一年春運(yùn)的首日。

為什么今天又cue到了它？

主要是，最近廣州南站又有新盤(pán)冒頭。

01

所以可能去年、前年、大前年…眾多新盤(pán)都還一直在售，今年新一波又都競(jìng)相殺到了！市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不可謂不殘酷。

如果不是我提起，你會(huì)想起去廣州南站看樓嗎？很多人看到這里可能已經(jīng)想劃走了。

不過(guò)，這次廣州南站新項(xiàng)目本身是有故事的。2024年12月17日，萬(wàn)科以底價(jià)28.8億拿下廣州番禺南站商務(wù)區(qū)三宗宅地，總面積約23萬(wàn)㎡，折合樓面價(jià)約1.1萬(wàn)1.3萬(wàn)元/㎡

從2023年開(kāi)始，廣州賣(mài)地就基本以市中心地塊為主了。

因此，去年底夾雜在諸如員村絹麻廠等天河、海珠區(qū)的地塊之中，廣州南站3宗地塊，也算是一份獨(dú)特的存在。

并且，這次賣(mài)地的另外一個(gè)特別關(guān)注點(diǎn)是，拿地的主角，居然是逆勢(shì)中萬(wàn)科

印象中，當(dāng)時(shí)的萬(wàn)科不是在賣(mài)賣(mài)賣(mài)，就是在不斷優(yōu)化架構(gòu)中。這時(shí)候居然還一舉掏出28.8億拿下廣州南站三宅地，實(shí)屬意外。

要知道，2024年，萬(wàn)科全年的拿地金額也不過(guò)100億+，廣州南站地塊已經(jīng)占了全集團(tuán)全年拿地總金額的近1/3

萬(wàn)科之所以如此大手筆拿地，更確切來(lái)說(shuō)，應(yīng)該叫置換。

這三宗地塊此前本來(lái)就由萬(wàn)科持有，但地塊性質(zhì)為商業(yè)用地。

只是先由萬(wàn)科進(jìn)行退地并獲得貨幣返還，政府收儲(chǔ)后，再對(duì)三地塊進(jìn)行調(diào)規(guī)，并重新上架。最后又再次由萬(wàn)科拍地收入囊中。

可以說(shuō)，看似是萬(wàn)科拿了地，但實(shí)際上并未因此支付額外的資金。（這種模式近期在廣州時(shí)有出現(xiàn)。廣州本地國(guó)企越秀地產(chǎn)此前也曾退出番禺區(qū)的一宗地塊換取50.03億元的“地票”用以在番禺區(qū)拿地。）

說(shuō)起來(lái)，萬(wàn)科也算是最早重倉(cāng)廣州南站的一批發(fā)展商了。

早在2011年，萬(wàn)科廣佛公司與石壁一村、石壁四村簽訂了合作協(xié)議。并在16-17年前后拿下廣州南站片區(qū)的15宗商業(yè)地塊，總建筑面積約126萬(wàn)㎡，占據(jù)南站核心區(qū)約1/4面積。

后來(lái)，地塊被開(kāi)發(fā)為集辦公、商業(yè)、公寓等為一體的“萬(wàn)科世博匯”項(xiàng)目。

截至去年底，這15個(gè)地塊的70%，已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢。包括去年底開(kāi)業(yè)的南站首個(gè)街區(qū)商業(yè)“喜街”，其實(shí)就是其中的裙樓商業(yè)部分。

那么剩下的30%呢？

它就是萬(wàn)科去年底拿下的三宗宅地了。

現(xiàn)在項(xiàng)目案名也出來(lái)了，叫做萬(wàn)科檐嶼城

02

在2017年樓市高溫不退的火爆期，廣州推出了“330新政”，其中有一條從北京抄來(lái)的作業(yè)：商業(yè)性質(zhì)的公寓禁售個(gè)人，銷售對(duì)象只能是法人單位，通俗說(shuō)即是公司。

除此之外，新政還有一條內(nèi)容規(guī)定，開(kāi)發(fā)商新報(bào)建商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目，最小分割單元不得低于300㎡。

在當(dāng)時(shí)住宅還嚴(yán)格限售的時(shí)代，新政一出，可謂是馬上給火熱的公寓市場(chǎng)澆下一盆透心涼的冷水。

這對(duì)于當(dāng)時(shí)以小面積公寓散售的萬(wàn)科世博匯而言，打擊也可想而知。

不得不說(shuō)，萬(wàn)科早年拿下15個(gè)地中，最后剩下這3塊沒(méi)有開(kāi)發(fā)，與此是不無(wú)關(guān)系的。

說(shuō)回項(xiàng)目。

“檐嶼城”這一產(chǎn)品線，之前在廣州還未出現(xiàn)過(guò)。

我專門(mén)搜了一下，萬(wàn)科在徐州的“檐語(yǔ)間”項(xiàng)目長(zhǎng)這樣。未來(lái)會(huì)不會(huì)是類似風(fēng)格，還不得而知。

不過(guò)有兩點(diǎn)挺有趣：

1、雖然項(xiàng)目東側(cè)為東新高速，但北面一條河涌，因此在萬(wàn)科目前的“透風(fēng)”中，項(xiàng)目將打造了約2萬(wàn)方的河濱公園，傍邊還有禾田水韻示范區(qū)。

那么，你認(rèn)為廣州南站給大家的印象應(yīng)該是灣區(qū)超級(jí)TOD之上的商務(wù)CBD范，還是反正荒是荒了一點(diǎn)，干脆返璞歸真，都市桃源風(fēng)好？

2、現(xiàn)在網(wǎng)上已經(jīng)有項(xiàng)目的戶型面積段了，分別為77-88-98-105㎡三至四房。

南沙橫瀝島網(wǎng)紅項(xiàng)目招商林嶼境地塊陽(yáng)臺(tái)率25%，做出了號(hào)稱實(shí)用率140%的產(chǎn)品。而萬(wàn)科宅地陽(yáng)臺(tái)率20%，也打造出最高實(shí)用率137%的產(chǎn)品，是如何做到的？有待揭曉。

03

去年，廣州南站累計(jì)到發(fā)旅客1.76億人次，相當(dāng)于幾乎把1800萬(wàn)人的廣州城搬運(yùn)了10次了。

所以，大家一直都為南站未能接住這潑天的流量遺憾。

今年，廣州南站又一次被寄予厚望。

疊buff的利好包括，東曉南放射線計(jì)劃2025年與海珠灣隧道一同建成通車，屆時(shí)廣州南站可以實(shí)現(xiàn)15分鐘通達(dá)市區(qū)。

還有聯(lián)通廣州南站與白云機(jī)場(chǎng)的廣佛東環(huán)城際也預(yù)計(jì)今年開(kāi)通。屆時(shí)，廣州南站將實(shí)現(xiàn)10分鐘通金融城、琶洲，半小時(shí)通機(jī)場(chǎng)。

但，15年都過(guò)去了，廣州南站真的能迎來(lái)最終的厚積薄發(fā)嗎？

除了萬(wàn)科外，廣州南站這邊還有兩大地主：新鴻基和廣州城投，一個(gè)是老牌港資，一個(gè)是本地國(guó)企，均被看好。

廣州城投負(fù)責(zé)板塊內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目花城匯·南站和廣州足球公園的建設(shè)。

原本廣州南站是四大巨頭的格局，還有一家是2020年豪擲120億拿下石壁一二三四村舊改的富力。只不過(guò)事過(guò)境遷，現(xiàn)在項(xiàng)目公司的股權(quán)質(zhì)押人也更改為廣州城投。

新鴻基則在2021年4月，以底價(jià)70.82億元競(jìng)得番禺區(qū)南站核心區(qū)TOD項(xiàng)目地塊，樓面地價(jià)19477元/㎡

現(xiàn)在該項(xiàng)目孵化出了住宅項(xiàng)目峻鑾，重頭的商業(yè)部分則是廣州南站的西廣場(chǎng)和東廣場(chǎng)。

在拿地4年之后，西廣場(chǎng)的商業(yè)體終于封頂，預(yù)計(jì)2026年，該項(xiàng)目的首期會(huì)試運(yùn)營(yíng)。

最大的商業(yè)體東廣場(chǎng)項(xiàng)目，則預(yù)計(jì)2029年才能跟大家見(jiàn)面。

可以看到，新鴻基對(duì)于南站的這個(gè)巨無(wú)霸TOD項(xiàng)目的落成時(shí)間，用詞頗為謹(jǐn)慎，一方面是港企一直慢工出細(xì)活的風(fēng)格使然，一方面當(dāng)然還是出于如何才能蓄住水，讓人留在這里消費(fèi)的考慮。

所以，或者要到2030年，廣州南站20周年，才會(huì)終將迎來(lái)大成？

現(xiàn)在廣州南站的客群會(huì)來(lái)自哪里？

有人第一時(shí)間想到需要經(jīng)常往返廣、深等大灣區(qū)城市的商務(wù)人士。

但是同樣坐幾站地鐵，選番禺萬(wàn)博學(xué)、鐵、商不更好嗎?

當(dāng)然，萬(wàn)博新房最低“5”字頭，比現(xiàn)在“4”字頭的南站要高不少。地價(jià)1w多的萬(wàn)科新盤(pán)價(jià)格可以有優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目自身也帶有9班幼兒園和36班九年制學(xué)校。

只是如果新盤(pán)夠不著的話，萬(wàn)博二手房也有很多選擇。

也有人認(rèn)為，可以將改善的老城海珠客虹吸過(guò)來(lái)，畢竟東曉南放射開(kāi)通后，時(shí)空距離就打破了。

但我覺(jué)得習(xí)慣了老城煙火氣的老廣，改善也只會(huì)繼續(xù)選擇老城，真的不會(huì)看得起市郊的。

唯一能接受的是新廣。

只不過(guò)，他們可以選擇的項(xiàng)目也忒多了。