廣東
現在很多家長都明白，孩子要遠離手機、短視頻，才能真正有心讀書。
剛剛過去的這個周末，黃埔、番禺地鐵盤擊穿地板價開盤，再加上市中心的綠城馥香園加入battle，一下子就讓整個票圈亢奮起來。
經過這一波搶跑炸場后，很多粉絲都問，都想知道，接下來會怎么樣？如果同是剛需的話，要不要也加快速度準備沖了？
△瓏曜上城開盤銷控表
最后，現在剛需盤賣得這么火爆，買家是不是也該趕緊追？
先說一下，這幾個盤收獲了真流量的原因，我總結四個字：“以價換量”。
現在樓盤開盤，開渠道、中介帶客，各種信息、價格也非常透明了。
瓏岄，72㎡，最低不到200萬；95㎡，300萬起。
瓏曜，73㎡，145萬起；89㎡，190萬起。
綠城，5.3萬/㎡起。
所以黃埔、番禺新盤的價格一出，隔壁增城、南沙馬上哭暈在廁所。海珠新盤的價格一出，旁邊二手房即刻男默女淚。
“五一”前的這波搶跑成功突圍，最根本的原因還是價格基本到位了。
何為到位？
就是不但要是地板價，還得是擊穿那種。
這對于現在的買家來說，才是比較好接受的心理價。
有人可能會說，瓏岄吹風3.3萬-3.9萬、瓏曜吹風170萬起，綠城吹風價甚至說6.5萬，玩的還是放煙霧彈，制造心理落差那一套。
其實不然，這幾個盤的開盤價的確都是新低，比如瓏曜單價最低不到2萬元/㎡，它就是比隔壁賣2.5萬一方的亞運城整整低了20%。
瓏岄讓老黃埔單價回到2.8萬更是不用說，這叫對面也還在推貨的海絲城情何以堪？
“五一”這波開盤搶跑用實戰告訴大家，今時今日的消費者只會為更低的價格埋單。
那么樓價能打價格戰，又是哪來的底氣？
最關鍵的，還是這批新盤的面粉價真的比早一些時候的競品便宜了。
瓏岄，約1.7萬元/㎡；
瓏曜，約1萬元/㎡；
綠城，約3.4萬元/㎡。
當然，地價便宜并不意味著，樓價就一定更低。
如果有可能，商家誰不想賺多一個銅板？只不過，有礙于目前樓市絞殺的激烈程度，不做到買家的心理價位再往下減一分，買家是不會痛快入場的。
大家是沖著實打實的低價埋單。
至于不斷被宣傳強調的新規戶型、高實用率這一點，幾乎和學校一樣，只是新盤活下來的必備條件而已，絕非決定因素。
廣州現在這波行情是在“只見新盤笑不見舊盤哭”的基礎上建立起來的。
殊不知今日開賣的新盤，明日也會變成舊盤。按照目前的推地節奏，后面各種各樣的新盤還將陸續有來……
但凡告訴你樓盤首開賣爆，二期即將調價，你都可以認定為大忽悠。
遠的不說，只說近的。
“五一”前開盤的還有番禺龍湖央璟頌、保利天奕、中交天翠、萬科檐嶼城。
同樣的，項目都有地價優勢。
它們同樣可以開出驚喜價，來吸引買家。
最新的70城數據，一手房和二手房繼續雙雙環比下跌0.2%，還不能做到止跌。
按照目前的市場行情，即使接下來廣州市中心的成交占比增多，也不見得下月樓價就會回升。
手握現金的你是王，莫慌。
其實作為家長的大人也一樣，不過多刷短視頻、只做快餐式的閱讀，多汲取一些沒被過度解讀的原始數據和干貨，并去做實地調查，才能擁有自己的分析能力和判斷，不會被網絡表象帶偏。
△項目實景圖
再舉一個例子，前兩年一套樓市兩級分化，剛需已死、改善當道，因此未來樓市只有大戶型改善產品才是王道的說辭大行其道。
我也被問了很多次，是不是以后只有大戶型才能買、大平層才保值、才是硬通貨？
我的回答都是否定的。
首先宏觀的方面，從人口結構看，我們不但出生率在走下坡路，家庭的構成人口也越來越少。不婚的單身族、不育的悅己族、打死不二胎的家庭越來越多，他們會需要改善的大平層嗎？
再從微觀看，當大多數人順風順水，收入和事業都處于上升期，他們的愿望是向上置換，但反過來，他們也可以向下置換呀。
我們判斷商品的價格和價值，為什么不從最簡單的供需入手？
這次黃埔和番禺的剛需盤賣爆，低總價的小戶型最搶手，已經啪啪打臉。
同時，同區卻還有多少動輒140㎡以上的大平層，靜靜地躺在尚未網簽的一欄，等待著它的白武士接盤俠的出現?
所以，未來樓市的主角一定必須是大戶型，看起來完美閉環，實則買家還是掉進了一套自導自演的語境和說辭中。
那么如果不是迫切為子女讀書等剛性需求置換？到底有哪些更適合入市的節點？
我認為，要判斷是否真的起風了，不妨觀察一下央行的社融數據、統計局的經濟和就業、房企財報數據，再參考一下政策風向，對口資金支持等，更加容易得出屬于自己的分析和判斷。
也只有這樣，才能謹防自己變成下一個哭暈的人，對自己有交代。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
