重慶
01
神奇不？照母山居然還有土地要賣
開發了10多年的照母山，目前早已非常成熟了，各種城市配套已經相當健全。
按時間在照母山拿地的開發商是這些：
? 照母山樓盤分布
2009年，萬科悅峰
2010年，象嶼兩江公元、萬科城、華宇上院、玥湖園、兩江名苑、洋豐圣喬維斯
2011年，約克郡、協信星都會
2012年，金科時代中心、融創凡爾賽花園、世茂茂悅府、中振湖霞郡、金州苑、北大資源博雅、力帆紅星國際廣場
2013年，北大資源博雅、康田蔚藍海、恒大照母山、東原湖山樾
2014年，金開玖號、恒大御府、恒大世紀城、碧桂園中俊天璽、康橋融府
2016年，萬科星光森林、龍湖舜山府
2017年，龍湖塵林間
可以說，照母山的開發高峰期是在2010-2016年，基本上都是10年前了。
02
照母山土地大概是在這兒，
金州大道以南，
重慶市人民醫院以西，
萬科星光森林以北，
康田蔚藍海以東，
地段還是不錯，大地段屬于照母山，但是周邊配套相對缺乏，沒有大型商業中心，距離地鐵站過遠，而且緊鄰金州大道主干道，噪音和灰塵污染是免不了的。
旁邊還挨著重慶市人民醫院，醫院這種配套，可以有，但是距離太近了，一方面是醫院天然就有巨大的人流量，會加劇周邊道路擁堵，另一方面是多少會攜帶一些病毒細菌，給人心理上一定壓力。
? 照母山土地位置
照母山分為照母山東區、照母山西區，上面說的這個屬于是照母山西區的通病了，其他樓盤也多少都會有這些問題。
土地條件大概是這樣：
純居住用地、占地60畝，容積率1.8，計容建筑面積7.2萬平米，限高54米，起拍總價6.84億元，起拍樓面價9500元/㎡。
這塊土地的教育配套相當不錯，配套學校為G5-3/06小學用地和兩江巴蜀星湖中學，目前小學和中學都沒有建成。
? 教育配套
距離這塊新土地最近的樓盤是萬科星光森林，它是2016年12月12日成交的，9年前了，項目體量9.6萬平米，容積率1.5，樓面價7049元/㎡，溢價率高達47%，產品是127㎡6層洋房和101㎡13層小高層，小高層2T4戶、洋房1T2戶。
? 萬科星光森林項目情況
從土地質素上來看，其實兩塊土地都差不多，萬科星光森林可能好一些，畢竟不用緊鄰金州大道主干道。
03
這塊土地其實之前調整過規劃，早在今年4月份，它就從商業性質調整成了住宅性質。現在這塊土地被正式供應出來，起拍價9500元/㎡，這個地塊真的不算貴。
如果是底價成交，或者溢價率在5%以內，那樓面價基本在10000元以內，僅次于2018年成交的龍湖塵林間，樓面價11393元/㎡。
目前我了解到不少開發商都對這塊土地比較感興趣，其中有一家就是邦泰。
邦泰早在前不久就已經在照母山-園博園片區拿地了，樓面價8200元/㎡，總價9.33億元。
照母山這塊土地如果樓面價在10000元/㎡，則相對應的住宅成交價要賣到18000-20000元/㎡，而且它還緊鄰金州大道主干道和重慶市人民醫院，我猜測修建四代宅的可能性并不會很大，那就會是新規住宅。
可能有些朋友并不清楚四代宅和新規住宅的區別，簡單來說就是，
四代宅的贈送面積在戶外，
新規住宅的贈送面積在戶內。
新規住宅的好處是，把贈送面積放在了房子里，這也是重慶人很關注的，重慶人買房比較在意功能性。把那么大的面積贈送在戶外，層高6米甚至更多，很多人買了四代宅不知道該怎么去使用這塊空間。
新規四代宅，普遍得房率可以做到140%左右，比如建面110㎡可以做到154㎡的空間，有些還可以做到3房雙套房3衛，甚至是3個套房，相當高的配置了。
按建面20000元/㎡算，總價大概220萬起步了，總價上300萬都有可能。在照母山這個地段、這個樓面價，改善住宅是大概率的事，但是做豪宅的可能性不太大。
當然，邦泰去做這個產品還是有一定挑戰性，畢竟它之前在重慶沒做過這么貴的產品，它的主力總價段還是在150萬以內，強行去做200萬以上甚至300萬級別產品，有一定的挑戰性。
你們怎么看照母山這塊土地？
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