北京
春節過后，金科服務正式從港交所摘牌退市。這一天，距離其2020年11月17日登陸港股主板，僅過去了五年零三個月。
這家曾被譽為“西南物業第一股”的企業，最終以約52億港元的市值黯然離場，與上市初期的高光形成鮮明反差。
時間拉回2020年，彼時正是物業股的黃金時代，資本對這個“輕資產、穩現金流”的賽道趨之若鶩。
金科服務以44.7港元的發行價上市，首日股價高開高走，首發市值便沖破300億港元，躋身當年物管行業IPO募資第一梯隊。
上市僅三個月，金科服務股價便沖高至88.6港元/股，總市值突破550億港元，市盈率超40倍，穩穩站在港股物業板塊第一陣營。
彼時的金科服務，確實擁有支撐高估值的底氣。
背靠“西南地產王”金科股份，它擁有穩定的母公司項目輸送，2020年末合約面積超2.2億平方米。
2018至2020年，金科服務營收復合增長率超45%，歸母凈利潤從1.62億增至6.17億，毛利率穩定在30%左右。
社區增值服務、商寫服務等新業務快速起量，被資本視為“獨立于地產周期的優質資產”。
轉折的伏筆，藏在對母公司的深度綁定中。
2021年下半年，房地產行業深度調整，房企暴雷潮來襲，金科股份未能幸免，流動性危機持續發酵。
2022年起，金科股份陷入連年巨虧，2024年正式申請破產重整，成為行業規模最大的重整案例之一。
母公司的債務危機，像多米諾骨牌一樣傳導至金科服務，徹底改寫了它的命運。
業績率先承壓，從盈利神壇跌落至連續巨虧。
受關聯方應收款壞賬計提、非業主增值服務收入銳減影響，2022年至2024年，金科服務歸母凈利潤累計虧損超33億元。
曾經的高增長態勢徹底扭轉，2024年營收降至45.85億元，較2021年的峰值縮水近23%。
股價的崩塌更為慘烈，從88.6港元/股的高點，跌至退市前的8.69港元/股，跌幅超90%。
市值從550億港元縮水至52億港元，市盈率跌至負數，徹底失去資本市場的估值溢價。
流動性的枯竭，成為壓垮上市平臺的最后一根稻草。
退市前的幾個月，金科服務日均成交額不足百萬港元，多數交易日換手率低于0.1%，淪為港股市場的“僵尸股”。
上市平臺原本的融資功能完全喪失，反而要承擔信息披露、合規審計等高額成本，從“加分項”變成了“負擔”。
私募巨頭博裕資本的入局，最終推動了金科服務的退市進程。
從2021年12月首次以37.34億港元收購22.69%股權，到2025年通過司法拍賣競得金科股份持有的股權，博裕資本逐步成為控股股東。
2025年11月，博裕資本發起私有化要約，將要約價定為8.69港元/股，較市價溢價26.49%。
2026年1月，該要約獲得95.56%的無利害關系股東接納，持股比例達98.04%，遠超私有化門檻。
金科服務的退市，并非孤立事件，而是民營房企背景物企集體困境的縮影。
截至目前，港股已有藍光嘉寶服務、華發物業、融信服務與金科服務四家物企完成私有化退市。
它們的共同特征的是，高度依賴母公司項目，收入結構受房企經營狀況影響極大，最終因估值低迷、流動性不足黯然離場。
這背后，是物業行業估值邏輯的徹底重構。
2018至2021年的物企上市潮中，資本追捧的核心邏輯是“弱周期、高成長”，卻忽視了多數物企無法脫離房企獨立生存的現實。
數據顯示，港股物業板塊總市值從2021年峰值的1.2萬億元，回落至2026年初的不足3000億元，平均市盈率從60倍壓縮至不足12倍。
行業分化愈發極致，國資背景物企憑借穩定資源和信用背書，仍獲得資本青睞，而民營房企背景物企則大多陷入估值低谷。
對于金科服務而言，退市并非企業的終點，而是重構發展邏輯的起點。
退市后，清理與金科股份的債權債務關系、降低關聯交易占比，將成為其重建信任的第一步。
而對于整個物業行業來說，金科服務的離場，標志著依附地產紅利的上市狂歡時代徹底終結。
未來，行業將徹底告別“規模為王”的邏輯，轉向對獨立經營能力、服務品質和盈利穩定性的追求。
港股物企IPO窗口基本關閉，退市潮或仍將持續，但這并非行業的衰退，而是一場優勝劣汰的良性出清。
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