福州二內晉新榕和硯分析

繼續王莊新盤分析，如果說左海紫陽隱翠是貼著大名城，那今天聊到新榕和硯，更是被幾個老小區包圍起來。

當隱翠說是福州少有一字排開的項目時候，突然發現新榕和硯也是一字排開。

如果說晉安湖屬于榕發，那光明港就屬于新榕，從新榕金雁郡（安商）、新榕和硯、新榕亦川，三個新盤都能看。

樓盤情況

新榕和硯：地處晉安區文博路南側，樂園路西側，象園片區。

項目占地約8.4畝，2棟24層2T2高層住宅，139平的產品，層高3.15米，合計92套。

從定位來看，主打地緣剛改，袖珍社區，依靠高層的光明港+晉安河景觀。

土拍情況

2025年3月28日，新榕以2.18億拿下宗地2025-02號，溢價率2.8%，樓面價16183元/㎡。

土地面積：8.42畝；土地用途及年限：住宅用地70年、商服（商業）用地40年；容積率：2.4以下（其中商業建筑面積不超過400平方米）；限高： 80米，劃片：福州市象園小學，對口福州十八中象園分校

分析：去年的第一場土拍，當天拍出三幅住宅，分別是國貿望樾、建總瑞璽，以及新榕這幅。

不同在于，在國企兜底的背景下，這幅地塊當天廈門建發進場舉牌，不過新榕依舊跟進，最后叫了幾輪后，建發退出，被新榕拿下。

在土拍前，有預測這幅地塊，可能國貿有意愿拿下，因為地塊北側即國貿榕上。

最終結局，國貿是舉牌了，不過是舉了五四北的低密地塊，即目前去化不錯的望樾。

這也是福州這么多年比較少見，外來房企進場舉牌，最終被本土國企爭奪走。

回到地塊自身，地處二環內，與臺江一河之隔，袖珍地塊，樓面價1.6W，容積率2.4，開發壓力相對輕松。

對比周邊已經拿下的地塊，左海隱翠1.7W、福厝縵宸1.54W、榕發大觀1.83W、新榕亦川1.85W。

項目的樓面價優勢尚可，高層還有景觀資源，如果把隱翠移過來，不知道會不會更媲美。

當然整體來說，這種地塊開發的空間也不大。

最終新榕給出的定位是高層剛改產品，也算符合目前的市場屬性。

對于新榕，今年拿地也不少，不少都在二環內，大部分也都給出改善產品，只不過細細回顧目前的國企，新榕這3年，操盤的就新榕江和閱。

當然這也不是個例，目前大部分國企都遇到一個情況，拿了不少核心地塊，只不過它們并未給出太好的操盤表現，有一種眼高手低的感覺。

戶型情況

139平：四房兩廳三衛，2T2，電梯廳隔離性一般，主流布局，四開間朝南，主臥也做了L型窗，客廳面寬尚可，也有生活陽臺，還做到三衛，雖然其中一個是暗衛。

主要缺點在餐廳與廚房，沒有餐廳空間，直接插在廚房里面，這種設計，廚房空間也變得局促，入戶也很局促。

客廳左右都是承重墻，也沒有太多調改空間，只能說設計不夠均衡。

至于所謂的新規得房率，做個對比，5年前的國貿榕上，142平戶型如下，小高層的獨梯產品，少了個衛生間，北側書房也小了一點，但是整個布局看上去更合理一些。

區位情況

項目位于晉安區二環內，距離世歐王莊700米，距離光明港200米，距離南公園900米，周邊還有市博物館等，休閑購物尚可。

周邊地鐵只有F1快線，距離500米，有一定幫助。

對于項目而言，被老舊社區包圍，中低樓層視野比較一般，對于高層而言，有南側和西側的景觀，算是一個亮點。

項目隔壁是十八中象園，需要注意聲音，自身兩棟樓，東西端頭的主臥是L型開窗，注意是否存在隱私問題。

對于項目自身而言，由于袖珍社區，北側做底商，社區基本沒有什么體驗。

價格情況

項目還未上市，以周邊做個參考：

1、榕發錦珹大觀：超高層改善盤，去年毛坯成交均價3.2W
2、首融府：次新改善盤，二手均價2.9W
3、新榕亦川：高得房率洋房，毛坯均價3.3W
4、國貿榕上：安商盤商品房，毛坯2.8W

分析：對于項目而言，個人預計定價會在3W左右，高層價差會高一些，總價差不多420W左右。

對比目前周邊的新盤，新榕亦川起步165平，左海隱翠起步180平，總價不在一個區間。

剩余就榕發錦珹大觀，超高層的大盤，大部分戶型也是169平以上，競爭性也一般。

目前來看主要對手主要是即將上市的福厝紫陽縵宸，戶型面積接近，都是小型社區。

差別在于，縵宸是小高層，得房率更高一點，距離地鐵也更近，周邊生活氣息更濃。

新榕和硯更安靜，周邊不利因素也少，加上還有高層的景觀。

兩個項目目前來看，主打都是地緣客，就看地緣更側重哪一點了。

總的來說，項目的產品定位算是貼合板塊需求，加上體量不大，無非是市場對新榕的認可度如何，以及最終房企會如何定價了。

盤點總結

項目位于晉安區二環內，優勢在于高層有景觀視野，周邊配套尚可，去庫存壓力不大，劣勢在于社區太袖珍，沒有公區體驗，特別對比目前的新盤市場，房企市場認可度一般，周邊新盤庫存不小。

對于地緣而言，無非是評估最終的價格是否存在溢價，目前二內晉的樓市，供應量整體較大，改善盤卷的也比較嚴重。

題外話

這幅地塊更大的討論度還是集中在當時土拍，建發進場舉牌，最終被本土國企搶奪，這個場面放在以前是難以想象。

對于這幅地塊，看上去有一種建發朗云的既視感，兩棟樓的小區，靠景觀做賣點，房企操盤袖珍盤也有案例，不過最終拿地的意愿也不高。

目前福州市場，基本被國企壟斷了，部分國企更是一門心思卷改善。

前幾年福州的改善代表就是建發，如今在海哥的燈塔面前，阿發也顯得稚嫩。

只不過建發在福州的改善出圈，也經歷了很長的磨合期，前幾年榕墅灣被坑，也是當時的輿論風向標，后來靠著養云成功出圈，開始在福州遍地各種云。

回看福州的本土國企，目前還沒有哪個操盤的改善盤，有熱銷出圈的表現。

在這種操盤表現下，不少還一股腦做高改等產品，只能說志向宏大，只不過市場終究是用數據說話。