本文為財富情報局原創

作者丨易烊銘

隨著3月傳統銷售旺季的到來，房地產市場終于迎來久違的暖意。

國家統計局3月16日發布的最新數據顯示，2月份70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅繼續收窄，新建商品住宅銷售價格環比上漲或持平城市個數比上月增加。其中，一線城市新房價格環比由降轉平，釋放出樓市進一步止跌回穩的積極信號。

已經連續下跌五年之久的房地產行業，正在迎來難得的“小陽春”行情。

01

核心城市量價齊升，釋放樓市回暖信號

得益于購房者信心修復及政策支持，3月以來，重點城市二手房市場回暖跡象尤為明顯。

2月25日，上海發布“滬七條”樓市新政，通過放寬限購、公積金貸款優化和房產稅減免等購房政策多項并舉，上海二手房網簽系統一度出現多次卡頓崩潰現象。

根據安居客的監測數據顯示，3月14日，上海二手房單日網簽1472套，創下年內新高，全月有望沖擊3萬套的高位。而在3月9日-15日的一周時間里，上海二手房合計成交7233套，刷新了自2021年房市高位以來的最高周成交紀錄。

不只是上海，北京等全國重要城市的樓市同樣熱度回升。

在春節長假因素影響下，北京1-2月的二手住宅網簽量依然超過2.3萬套，高出近十年同期平均網簽規模2000多套。而在剛剛過去的3月前13天，北京二手房網簽數已達到6848套，全月成交量有望突破2萬套。

根據央視新聞最新數據，廣州上周二手住宅周成交量環比上漲118.8%，單日成交破千套；截至3月15日，杭州二手房成交量已突破3600套，超過2月全月總量。

成交量的持續回升，也正向推動了二手房價格的企穩修復。國家統計局數據顯示，2月份，北京、上海的二手房價格環比分別上漲0.3%和0.2%，分別結束了此前連續10個月、9個月的負增長。

與此同時，國家統計局數據也顯示，2月份一線城市新房銷售價格環比由上月下降0.3%轉為持平，其中北京和上海均上漲0.2%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受新華網采訪時表示，一線城市新房環比由跌轉平，是2025年5月以來首次實現環比止跌，這是市場內生動力與外部政策共同作用的結果。

02

政策定調轉向“著力穩定”，長效機制加速構建

2026年政府工作報告明確“著力穩定房地產市場”，政策重心從短期應急防范轉向構建長效穩定機制。

3月16日，《求是》刊發評論員文章《持續做好穩預期工作》，其中就特別指出：“房地產業是國民經濟的重要產業和居民財富的重要來源，房地產市場健康發展事關經濟社會發展大局和人民群眾切身利益，要準確把握房地產市場出現的新情況新問題，以更有力更精準的舉措持續穩定房地產市場。”

這是繼2026年元旦《求是》特約評論員文章《改善和穩定房地產市場預期》定調后的再次強化與升級。其中對房地產業的兩個定性尤為引人注意，其一是“居民財富的重要來源”；其二就是“事關經濟社會發展大局”。

聯合資信在3月18日發布的《著力穩定，防范風險——2026年政府工作報告房地產相關內容解讀》報告中也指出，這一表述從過去的“止跌回穩”轉向“著力穩定”，標志著政策重心正從短期應急式的風險防范，過渡到構建市場長效穩定機制的新階段。

在此背景下，“控增量、去庫存、優供給”成為2026年房地產供需結構調整的主要發力點。

從供給端看，土地市場呈現明顯的“縮量提質”趨勢。根據中指研究院數據，2025年全國300城住宅用地成交規劃建筑面積6.2億平方米，同比下降13.5%，整體土地供應規模縮減，但北京、上海、杭州、成都等城市推出較核心地段的低容積率優質項目，多次刷新地塊成交單價和成交總價記錄。

從需求端看，住房公積金制度改革首次被寫入政府工作報告，多地已迅速響應，從繳存基數、貸款條件、提取流程等方面持續優化。政策工具箱的逐步完善，正在為市場注入長期動能。

各地因城施策密集落地，去年底至今已出臺百余條優化政策。比如，北京優化限購與信貸政策、上海發布“滬七條”并下調商辦房貸首付比例至30%，有效激活剛需與改善性需求等。

03

行業進入存量主導階段，“好房子”成為新賽道

標普信用評級（中國）有限公司在近日發布的《2026年房地產行業展望》中指出，當前房地產市場已明確進入存量房主導的新階段。

住建部公布的數據顯示，2025年1-11月，全國二手房交易面積占住房交易總量的比重已達45%，新房市場份額收窄成為不可逆的長期趨勢。

值得注意的是，根據克而瑞提供的數據，2025年全國商品住宅一二手房成交總量同比基本持平，但二手住宅成交占比持續上升，剛需剛改客群大量流向二手房，一手房則以改善客群為主。

隨著客群結構的變化，降價對于改善性一手房的促銷效果相對有限，產品力的重要性更加凸顯。

2026年政府工作報告更是明確提出“有序推動安全舒適綠色智慧的‘好房子’建設，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”。業內普遍認為，這將促使開發商更加重視房屋品質和物業服務質量，推動行業從“有沒有”向“好不好”轉型。

04

冷靜看待回暖：結構分化與L型筑底

盡管市場回暖信號明顯，但地產行業的結構性分化格局仍不容忽視。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬在接受新華網采訪時表示，北京、上海等核心城市率先企穩，為全國樓市復蘇起到了“領頭羊”作用，但不少二三線城市環比仍處下行區間、部分城市降幅擴大，反映出行業調整的復雜性。

標普的流動性測試顯示，在基準銷售情形下，20家樣本房企中11家可供償債現金流對一年內到期債務的覆蓋倍數不足1倍，6家房企本部貨幣資金低于10億元，行業流動性風險依然較高。

聯合資信的數據也顯示，截至2025年底，全國廣義住宅庫存去化周期約為23個月，雖較2024年26個月的高峰有所下降，但整體庫存壓力依然較大。

中郵證券認為，目前一線城市新房成交回暖，但三線城市持續低迷，對于房價而言更多是“降幅收窄得到驗證、結構性機會開始顯現”的信號，而不是“牛熊轉換”的拐點。

而按照歷史規律，核心樓市資產會領先于行業率先企穩，類似“龍頭股搶跑”。

房地產市場的曙光已經微現，核心城市的量價企穩、政策的持續發力、行業新模式的加速構建，都在為市場注入信心。而包括高盛、摩根士丹利、花旗、匯豐等在內的國際投行也都普遍認為，中國地產行業的底部其實已經不再遙遠。