改善市場，臺江為何要感謝鼓樓？

王莊的新盤水完，聊聊今年國企新盤。

前幾年外來房企帶來的改善新盤，外立面也基本逐步成型了。

正好路人視角，隨意拍了一下，對比完發現一個現象：對比鼓樓、二內晉后，臺江改善明顯“吃”得好很多。

新盤對比

簡單看看前幾年鼓臺的供應情況：

分析：其中鼓樓的主要開發商就是保利，臺江這邊則是建發、國貿、綠城，從供應情況來看，鼓樓較大的供應量在北二環，臺江在西二環。

從展示來看，保利天悅二期，完全是靠著鼓樓斷供的優勢，加上當時不錯的改善市場，實際品質也沒什么可談的。

后來改善市場迎來四代宅，不過集中在臺江，國貿天琴灣成了鋁板的高改代表。

上海西的兩幅，容積率偏高，目前都已經交房，雖然璞云出現了維權，不過對比其他區的四代宅，品質還是會更優一些——當然，當初精裝售價4.8W，也談不上便宜。

2023年之后，福州開啟的集中供應，當時拿地價普遍也不低，不過后來市場也逐步遇冷。

首先先看臺江，代表是建發瑞云、芝蘭：

瑞云的立面，依舊是建發前幾年在福州的風格——新中式搭配灰色涂料噴漆。只能說還是在賣建發這么多年的牌子，加上臺江的區位。

再看芝蘭。對比瑞云，芝蘭的立面明顯更新穎，采用弧形統一封窗，雖然沒有做到全鋁板，但是質感明顯更好。

最有差異的是住宅背面，部分樓棟也用了玻璃，設備平臺設計在電梯廳背面，巧妙地掩蓋了背面的涂料。

這就是建發和綠城，在臺江差不多價位給出的品質展示。

很明顯，綠城此前在福州的品牌效益遠低于建發，但這一次，能看出來誰在認真做產品。

臺江的新盤看完了，再來看看鼓樓的新盤。

先來看看兩張，鼓樓保利的代表作：

接著就是樓面價與芝蘭、瑞云接近，早期精裝售價更高的屏西天悅，毛坯地塊基本已經建好，精裝還在噴涂安裝中。

立面上，以毛坯地塊為例，黑色、灰色涂料+金色鋁板，品質上看不出太出色的地方，還是原來保利的風格延續，跟建發的路線其實差不多。

至于保利天瓚，立面還沒展示出來，主要是社區偏小，三棟高層，賣點是晉安河加上鼓樓的“名牌”。

最后是高改的代表——建發紫宸，6.5W，千萬起步的豪宅。

能看出來立面與其他建發項目的差別，全鋁板加玻璃的設計。

只不過這個售價6.5W，比同期的改善盤貴了2W以上。

這里面樓面價貴了1W是一個原因，此外就是房企自身的堆料溢價，只不過這個區位真的有這么高價值嗎？

不規則的地塊，配合不算很低的容積率，社區內部分樓棟甚至采光都無法保障，部分房源還要被緊鄰的高層老房子窺視，然后它的總價是千萬以上。

再來簡單對比一下：

前3年的改善盤，品質較好的四代宅集中在西二環的臺江。當時改善市場還有余熱，售價不低，整體品質也算尚可。

真正的差異在最近3年的項目，臺江的品質被綠城帶了起來，與鼓樓差不多的樓面價情況下，售價并沒有更高，但品質明顯高于其他項目。

鼓樓這邊，還是保利大幅拿地。保利品質在福州本就一般，延續的是賣地緣溢價的風格，去年也開始大幅降價了。

此外鼓樓還有兩幅袖珍地塊——建發臻園、綠城華林府，同樣是走地緣邏輯，看不到什么品質賣點。

能談品質的紫宸，變成了高改產品，溢價偏高，甚至連樓面價在供應增加后，也呈現出偏低的性價比。

至于為什么紫宸還能走量？

只能說在阿保長期“喂X”的背景下，鼓樓的品質已經是極大的溢價點了。

這就造就了一個局面：

同樣的樓面價和售價情況下，臺江的改善客，明顯吃得比北二環省府圈好很多。

鼓樓的房企賣點，熱衷于宣傳區位優勢，只不過實際區位也就相對地緣客而言。

然后，它們吃了X后，還要說“改善只能在鼓樓，不可能去買臺江”之類的話。

這就是鼓樓市場——把屎盆子往頭上扣，還說這是帽子。

畢竟，鼓樓人，鼓樓魂。

西二環對比

對于鼓樓和臺江差別，更體現在目前西二環的三個新盤，即華潤中寰悅府、建總梧桐序、福厝鳳鳴天璽。

樓面價都是2.1W左右，實際品質這塊，建總、福厝都當作自己的燈塔打造，宣傳點集中在社區品質展示，而華潤由于怡山小的劃片，賣點就是學區，至于公區精裝這塊，談的是智能家居。

只能說，要聊品質，點可以聊很多，拿智能家居來聊，那大概率是真沒東西能聊了。

從立面等用料來看，福厝全鋁板，建總落地弧形窗，至于華潤，與保利屏西天悅類似。

同樣的樓面價，差不多的售價，鼓樓的品質就是能做到更差，原因我是鼓樓，我就有鼓樓魂的溢價。

如果能拉到一點學區加持，即便它是一個新學校，初中的升學率主力不是它，但是一樣能大幅宣傳成主要賣點。

這就是鼓樓臺江，又一次品質的差異表現。

國企對比

聊完鼓樓后，看看二內晉，這里和西二環一樣，供應充足。

以國企的燈塔做對比，看看為什么臺江吃的好，選擇福厝鳳鳴對比左海隱翠。

從戶型、到堆料、視野、再到最終的樓面價、售價，可以發現同樣是國企兜底，實際的差異是極大。

在市場更關注的戶型、景觀視野、地段價值上，明顯福厝都更有優勢。

最終福厝給出全鋁板的配置，預計毛坯售價是3.5W左右，而二內晉的隱翠，多了精裝、寧靜住宅、溫泉入戶后，售價4.5W。

只能說2025年，福厝沒有怎么拿地，核心地塊大部分給了左海，可能這情況并不是購房市場想看到的結局。

這個對比后，也能看到鼓樓靠自身光環，做的比臺江差，結果二內晉的改善產品，實際的性價比也遠低于臺江。

這就是西二環，大幅供應之下，在綠城等帶起品質性價比后，鼓樓靠自身光環下壓價格后，臺江的改善盤，只能更多的靠自身的品質堆料，讓價格存在優勢。

所以也造就了，同樣的樓面價售價，目前臺江反而是吃得最好的地方。

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盤點總結

對于鼓臺，實際鼓樓也不太認可臺江，只不過臺江雖然光環不大，但是實際也處于市中心范圍內。

這里占據了福州最好的江濱資源，加上閩北CBD、金融街CBD構造的城市界面。

可以說福州的臺江，它有著福州最現代化的城建，如今在改善新盤上，臺江也走在福州的前列。

鼓樓平庸而又自信的存在，很好的拉高了臺江內卷化，可以說臺江吃的好，要感謝鼓樓。