清明節(jié)前還是八折，節(jié)后又曝出七五折！位于上海普陀桃浦的寶華紫薇花園又一次“掀桌子”了！

上一次打折還是上一次，一點也不遠，就在半年前，也就是去年的下半年，比較轟動的寶華紫薇花園打折降價事件。

又是桃浦，又是寶華紫薇花園。

寶華紫薇花園位于普陀近年重點發(fā)展的桃浦智創(chuàng)城板塊，區(qū)域內(nèi)聚集了金茂、金隅、中環(huán)、建發(fā)等多家品牌開發(fā)商的項目。根據(jù)不完全統(tǒng)計，板塊內(nèi)的住宅供應(yīng)量將近6000套，而且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。

由于桃浦智創(chuàng)城還處于開發(fā)初期，產(chǎn)業(yè)與生態(tài)配套還在逐步落地的過程中，簡單說，就是城市界面及生活配套等各方面都還不太成熟，因此板塊內(nèi)的新房一直都去化緩慢。

寶華紫薇花園最早開盤時，均價在8.3萬元/平米左右，去年9月突然拋出八五折優(yōu)惠，折后總價降到662萬-14000萬，同時疊加“2萬元購買產(chǎn)權(quán)車位”的額外優(yōu)惠，曾被視為“普陀桃浦降價第一槍”。

當時的上海樓市，尤其是市中心，還沒有冷下來，因此，周邊項目并沒有跟進。

這次寶華紫薇花園又以“工抵房”的名義，先是八折，幾天后再降至七五折，打響了“普陀桃浦降價的第二槍”。

以一套原價780萬的房源計算，去年八五折后總價降到663萬元，意味著前期購房的業(yè)主賬面浮虧超過110萬元。今年更狠！按最新的七五折算，總價又進一步降到585萬，跌破六字頭，前期業(yè)主的浮虧擴大至將近200萬！

短短半年，200萬就跌沒了！對老業(yè)主來說，是賬面浮虧，對新業(yè)主而言，也許就是撿漏。

有消息稱，僅周末兩天，新的折扣出來后，寶華紫薇花園已經(jīng)成交了30多套。

在社交平臺上，各個中介放出的優(yōu)惠比項目上直接放出的折扣還要驚人。除了項目給到的七五折，中介還能給到最高18萬元/套的返傭，再疊加車位的優(yōu)惠，新老業(yè)主的買房成本差距就更大了。

也是，桃浦是寶華的重倉之地，三個地塊開發(fā)成兩個項目，分別是寶華紫薇花園和紫薇之星，其中紫薇之星是和東苑集團合作的。兩個項目的住宅房源共計1744套，從2023年開盤到現(xiàn)在，已經(jīng)賣了三年，網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，還剩479套可售房源，去化率72.5%。

其中紫薇花園還剩下156套可售房源，也正是這次寶華拿出來打折出售的房源。賣了三年，剩下的房源，也確實是都有點瑕疵，要么樓層太低，要么靠近S5高速，但是，前后高達200萬的差價，這點瑕疵也就算不上什么了。

折扣這么給力，看得出來，寶華這是想借機清盤的節(jié)奏。

不只是寶華，對面的金茂府也坐不住了，也以工抵房的名義，推出了八五折優(yōu)惠。金茂沒有寶華這么狠，畢竟只剩下104套可售房源了，壓力確實比寶華要小一點。只是，客戶有限，你不狠，客源可能就會被分流走了。

如果說，去年桃浦寶華紫薇花園打折優(yōu)惠只是寶華一家在降價搶跑，那么，時間來到2026年的樓市“小陽春”，寶華這輪降價，已經(jīng)把越來越多的周邊項目裹挾進來。

最被動的，是3月份開啟第二批次認購的金隅公園東序。說起來，這個項目，總是差點運氣。去年首次開盤，就遭遇了寶華紫薇花園的八五折降價，堪稱“天崩開局”。

金隅公園東序差不多是桃浦智創(chuàng)城板塊最后一個開盤的項目了。2023年12月拿的地，一直到2025年10月底才第一次開盤。

從拿地到開盤，拖了將近兩年的時間，已經(jīng)錯過了最佳的市場機會，而且目標客群在經(jīng)過周邊項目的多輪“洗劫”后，已所剩不多。

當時寶華紫薇花園八五折后的現(xiàn)房，不僅贈送車位，還疊加返現(xiàn)，折后單價只有8萬元/平米，比金隅公園東序還便宜5500元/平米，100平米的房子，少花50多萬就能買到紫薇花園的現(xiàn)房！

金隅公園東序去年首開的成績有多差呢？第一批推出88套房源，備案均價8.55萬元/平米，最終只有42組客戶認購。

直到今年3月第二批次開始認籌前，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，項目只賣掉了4套房子！

時隔5個月后，今年3月23日，金隅公園東序第二批次開始認籌。為了在眾多樓盤中突出重圍，金隅這次把價格也降下來了。

根據(jù)一房一價表，金隅公園東序第二批次共推出155套房源，備案均價81004元/平米，比一批次的8.55萬元/平米降了4000多元/平米。

同時，延續(xù)一批次就有的九五折優(yōu)惠，102平米的戶型，總價670萬元起，比一批次同樣戶型800萬起步的最低總價，便宜了100多萬，這么算下來，也差不多接近于八五折了！

誰知道，在金隅公園東序二批次開盤前幾天，寶華紫薇花園又把價格降到了八折，然后是七五折，簡直是把金隅逼進了墻角。

結(jié)果，金隅公園東序二批次的認籌數(shù)又小于供應(yīng)套數(shù)據(jù)，項目取消了公證搖號，直接開盤，并官宣“開盤勁銷3.7億元”。如果以750萬的套均總價算，差不多賣掉了50套左右吧。

比起一批次開盤后既沒有銷售金額也沒有銷售套數(shù)的官宣，二批次這個開盤成績還算可以了。

截至4月8日，金隅公園東序的網(wǎng)簽套數(shù)是15套，比3月23日的4套又多賣了11套，銷售情況確實在好轉(zhuǎn)。

壓力給到旁邊的中環(huán)桃源里和建發(fā)海閱首府。主要還是中環(huán)桃源里，畢竟建發(fā)海閱首府只剩下48套房源還沒賣掉了，中環(huán)桃源里的可售住宅套數(shù)則高達226套！

去年，區(qū)屬國企中環(huán)集團旗下的中環(huán)桃源里已經(jīng)降過一次價了。當時推出的一批新房源，在8.2萬元/平米的基礎(chǔ)上，疊加渠道、車位等各種優(yōu)惠后，實際到手價格只有7.2萬元/平米左右，部分低區(qū)房源的單價甚至打到7萬元/平米以下。

意味著一套100平米左右的房源，至少能便宜100萬元。當時也是給項目拉了一波流量，一度躍升為板塊內(nèi)的銷售套數(shù)第一。

這次始于寶華紫薇花園的桃浦“降價第二槍”，中環(huán)桃源里會不會跟進呢？

最后一個問題來了，作為上海比較少見的拉胯的板塊，桃浦還能好嗎？以及，這么多品牌開發(fā)商也沒能把桃浦拉起來，還會有開發(fā)商前赴后繼進桃浦嗎？

那么，桃浦的問題，“蹦迪寧”都知道嗎？