前幾天，廣州市規(guī)自局發(fā)布了2026年建設(shè)供應(yīng)計(jì)劃，劇透了魚(yú)珠物流基地地塊的信息。

可能有些朋友還不清楚這塊地在哪里，我先甩個(gè)圖出來(lái)：

魚(yú)珠物流基地地塊，預(yù)期是很清晰的，會(huì)是今年或者接下來(lái)幾年廣州最好的江景地。

幾個(gè)重點(diǎn)：

·位于廣州價(jià)值度最高的臨江大道豪宅帶，沿線最缺的就是住宅

·沿線唯一的無(wú)遮擋江景住宅，目前只有保利玥璽灣，網(wǎng)簽量接近80%，下一個(gè)高端江景住宅缺位

·2.5容積率是沿線住宅最低密度，配合魚(yú)珠灣資源，能打出差異化的江灣島尖豪宅

·廣州對(duì)臨江一線建筑高度限制60米以下，很大概率會(huì)有類似玥璽灣1號(hào)樓王的產(chǎn)品

·地段、江景價(jià)值段位比珠金琶低一檔，學(xué)位有不確定性，實(shí)際上屬于黃埔

下邊，展開(kāi)聊聊。

魚(yú)珠物流基地地塊，具體位置是在保利魚(yú)珠島西側(cè)。

最大的特點(diǎn)就是一線無(wú)遮擋南向江景資源，江景更寬，更長(zhǎng)、更豐富。

寬度來(lái)看，最寬超過(guò)1000米，東邊看有三江匯流，西邊看珠金琶和北帝沙島。

當(dāng)然，東邊江景存在一定抗性，由于廣州港的存在，多少還是有點(diǎn)工業(yè)風(fēng)，城市感不足，這個(gè)就見(jiàn)仁見(jiàn)智了。

想要改命，就要看廣州港什么時(shí)候搬遷。

但總體來(lái)看，魚(yú)珠物流基地的江景會(huì)有一種壯闊感，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，江景產(chǎn)品的發(fā)揮空間非常大。

可以參考保利魚(yú)珠島的實(shí)體樣板間，270度江景艙客廳，真的挺震撼的。

地塊北邊是魚(yú)珠CBD，除了魚(yú)珠舊城有一小塊沒(méi)有拆除的舊屋，基本看不到大面積村景。

疊加企業(yè)進(jìn)駐，整個(gè)魚(yú)珠CBD氛圍已經(jīng)起來(lái)了。

其次地塊江景價(jià)值，還要配合整個(gè)魚(yú)珠灣的概念服用。

魚(yú)珠灣，是臨江大道沿線唯一可以打出江灣島尖概念的區(qū)域。

魚(yú)珠灣和魚(yú)珠CBD很近，西邊又有水域隔開(kāi)，整個(gè)區(qū)域狹長(zhǎng)，有島嶼的私密感。

你要說(shuō)豪宅需要的故事和底蘊(yùn)嘛，絕對(duì)不缺的。

魚(yú)珠碼頭最早是海上絲綢之路的起點(diǎn)之一，到建國(guó)之后作為港航工業(yè)的駐點(diǎn)，相當(dāng)于廣州港口文明的活化石。

看回魚(yú)珠灣現(xiàn)在規(guī)劃，也是借助島嶼特色打造港城、內(nèi)灣，有點(diǎn)紐約長(zhǎng)島那味了。

現(xiàn)有配套上，魚(yú)珠灣今年也會(huì)迎來(lái)交通破局。

地塊南邊的臨江大道魚(yú)珠灣隧道，計(jì)劃今年年底通車。

現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，地塊前邊的道路地面大致都修好了，魚(yú)珠灣隧道出口也基本成型。

魚(yú)珠灣隧道貫通后，臨江大道東延段剩下海警段一個(gè)卡點(diǎn)，按照天河今年的計(jì)劃，主要還是前期工作，建設(shè)期要等到明后年。

雖說(shuō)如此，但臨江大道魚(yú)珠灣隧道通車后，地塊往西能直接串聯(lián)保利魚(yú)珠港商業(yè)、金融城東區(qū)，接入黃埔大道。

另外，魚(yú)珠灣還規(guī)劃有一條魚(yú)珠橋，屬于景觀便橋，可以步行出入周邊寫字樓和商業(yè)。

學(xué)校方面，周邊現(xiàn)有魚(yú)珠小學(xué)，潛在增量是魚(yú)珠TOD規(guī)劃的九年制學(xué)校。

當(dāng)然，這些學(xué)校未必能說(shuō)有多好，但至少是有，并且地塊適配客群未必需要這些公立學(xué)校。

再看地塊現(xiàn)狀，目前主要是保利魚(yú)珠島施工方駐扎地、停車場(chǎng)，以及空地。

魚(yú)珠物流基地和保利的綁定很深，這應(yīng)該是公開(kāi)的秘密，保哥這盤棋10年前就已經(jīng)布局。

魚(yú)珠物流基地前身是魚(yú)珠物流基地舊改項(xiàng)目，改造單位是保利和廣物合資成立的公司，保利出資以及負(fù)責(zé)后期開(kāi)發(fā)。

最近開(kāi)盤的保利魚(yú)珠島，也是魚(yú)珠物流基地舊改項(xiàng)目的一部分，地塊編號(hào)是AP0518035。

而在建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃表出現(xiàn)的魚(yú)珠物流基地地塊，性質(zhì)是二類居住用地兼容商業(yè)，用地約5.7萬(wàn)平，建面約14萬(wàn)平。

我對(duì)照過(guò)信息，就是保利魚(yú)珠島西側(cè)的兩塊地，包括029和032兩塊地。

據(jù)我了解，地塊目前正在調(diào)規(guī)中，還沒(méi)有最終落實(shí)。

現(xiàn)實(shí)點(diǎn)說(shuō)，珠江新城、金融城、魚(yú)珠CBD都不缺寫字樓，已經(jīng)建成的寫字樓，招商引資也是個(gè)大工程。

所以，如果魚(yú)珠物流基地最終確定為商住地，對(duì)魚(yú)珠開(kāi)發(fā)會(huì)起到提速作用，畢竟回血了才能有錢繼續(xù)投入呀。

說(shuō)句實(shí)話，魚(yú)珠物流基地很親江，但還不夠親人，缺乏濱江生活氛圍，需要公園配合一些底商，去導(dǎo)入人流。

隨著保利玥璽灣的成功，臨江大道豪宅帶，徹底坐實(shí)了廣州豪宅價(jià)值的天花板。

但臨江大道沿線，以商業(yè)地為主，一線無(wú)遮擋江景住宅極少，目前只有保利玥璽灣。

截止5月11日，保利玥璽灣已網(wǎng)簽384套，未網(wǎng)簽105套，也就是說(shuō)，去化已接近80%。

還有旁邊的保利天曜，目前網(wǎng)簽605套，未網(wǎng)簽322套，未推樓棟僅剩A3棟。

如無(wú)意外，今年這兩個(gè)盤都會(huì)進(jìn)入清盤期。

隨著這兩個(gè)主力盤賣完，接下來(lái)臨江大道沿線住宅，就是珠實(shí)金融城項(xiàng)目、省石油地塊以及魚(yú)珠物流基地地塊。

相對(duì)于這些項(xiàng)目，魚(yú)珠物流基地地塊有幾個(gè)相對(duì)優(yōu)勢(shì)：

1）體量更大，14萬(wàn)平建面，和保利天曜差不多，能做綜合濱江社區(qū)

2）2.5容積率，是近幾年臨江大道沿線商住地最低密度

3）無(wú)遮擋望江，地塊寬度足夠，能排布更多一線江景住宅

魚(yú)珠物流基地形狀，就像魚(yú)頭和魚(yú)身展開(kāi)在珠江邊，寬度拉開(kāi)了約400米，比玥璽灣更寬。

這種地形，企業(yè)做建筑排布會(huì)很爽，能放下更多江景住宅。

參考玥璽灣排布，頭排是60米以下、400-600平樓王，后邊是200-350平左右的大平層。

現(xiàn)在來(lái)看，魚(yú)珠物流基地更像保利玥璽灣的繼任者了，當(dāng)然可能定位會(huì)低一檔，畢竟地段、城市界面還是不一樣。

但不妨礙魚(yú)珠物流基地秀色可餐。

長(zhǎng)線來(lái)看，臨江大道沿線，江景住宅稀貴已經(jīng)是明牌。

新增供應(yīng)嘛，主要是獵德污水廠、員村舊改、廣州港搬遷，上線時(shí)間至少是5年后，甚至10年后，哪個(gè)也不好啃呀。

這，也是魚(yú)珠物流基地的窗口期。