5月20日上午，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2026年5月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%，兩個(gè)期限品種均與上月持平。

至此，LPR已連續(xù)12個(gè)月保持不變。與此同時(shí)，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，央行貨幣政策報(bào)告也釋放了新信號(hào)。

NO.1|壹

12個(gè)月不動(dòng)，LPR為何持續(xù)持平？

先看具體數(shù)據(jù)：本期LPR的1年期和5年期以上品種分別為3.0%和3.5%，兩大期限均維持不變。這意味著，無論是與實(shí)體經(jīng)濟(jì)掛鉤的短期貸款利率，還是與房貸掛鉤的長(zhǎng)期貸款利率，已整整一年沒有變化。

LPR持續(xù)持平，主要基于以下三重原因。

第一，定價(jià)基礎(chǔ)未變。 LPR的定價(jià)公式是“公開市場(chǎng)操作利率（即7天期逆回購利率）+ 銀行加點(diǎn)”。作為L(zhǎng)PR定價(jià)的“錨”，7天期逆回購利率自2025年5月下調(diào)后，已連續(xù)12個(gè)月保持在1.40%不變。定價(jià)基礎(chǔ)未發(fā)生改變，使得LPR報(bào)價(jià)缺乏下行的政策空間，已在很大程度上預(yù)示了5月LPR會(huì)保持不動(dòng)。

第二，銀行凈息差承壓。 根據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局最新數(shù)據(jù)，截至2026年一季度末，商業(yè)銀行凈息差已降至1.40%，較上年末進(jìn)一步下行0.02個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)處于歷史最低位。凈息差是銀行利潤(rùn)的核心來源，息差承壓之下，報(bào)價(jià)行缺乏主動(dòng)下調(diào)LPR報(bào)價(jià)加點(diǎn)的動(dòng)力。維持LPR穩(wěn)定，有助于銀行保持合理的盈利能力和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力。

第三，外部環(huán)境約束。 3月以來中東地區(qū)地緣政治局勢(shì)持續(xù)緊張，國際油價(jià)大幅上沖帶來較為明顯的輸入性通脹效應(yīng)。同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)“按兵不動(dòng)”，降息進(jìn)程放緩甚至加息預(yù)期升溫，外部利率環(huán)境也對(duì)LPR繼續(xù)下行形成一定掣肘。

NO.2|貳

房貸利率未動(dòng)，但樓市已現(xiàn)暖意

5年期以上LPR維持3.5%，意味著與LPR掛鉤的存量房貸和新增房貸利率暫時(shí)都不會(huì)有普遍下調(diào)。不過，房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際溫度已經(jīng)出現(xiàn)積極變化。

就在LPR公布前兩天，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2026年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，二三線城市環(huán)比降幅收窄或與上月相同，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲或持平的城市個(gè)數(shù)比上月有所增加。

具體來看，4月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月持平。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.7%、0.2%和0.3%。二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅與上月相同；三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有14個(gè)，上海、杭州、吉林環(huán)比均漲0.4%“領(lǐng)跑”。

在政策層面，樓市支持力度也在持續(xù)加碼。今年1月，2026年存量住房公積金貸款利率迎來同步下調(diào)，首套住房5年以上利率從2.85%降至2.6%，二套住房5年以上利率從3.325%降至3.075%。在中央政治局會(huì)議表態(tài)要“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”后，各地陸續(xù)出臺(tái)政策響應(yīng)，公積金政策、以舊換新政策成為重要的政策抓手。與此同時(shí)，央行自2026年1月19日起下調(diào)了再貸款、再貼現(xiàn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，國家金融監(jiān)管總局等部門也對(duì)進(jìn)入融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”的項(xiàng)目允許在原貸款銀行展期5年。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，二季度或?yàn)樾袠I(yè)基本面與政策共振企穩(wěn)的窗口期，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來供需改善、價(jià)格企穩(wěn)的良好局面。雖然LPR暫未調(diào)整，但房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的修復(fù)邏輯正在逐步兌現(xiàn)。

NO.3|叁

不降息≠不寬松，央行信號(hào)更值得關(guān)注

LPR連續(xù)一年未動(dòng)，是否意味著寬松政策轉(zhuǎn)向？從央行最新表態(tài)來看，答案是否定的。

央行《2026年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》明確指出，要“繼續(xù)實(shí)施好適度寬松的貨幣政策”。寬松的總基調(diào)未變，但操作方式出現(xiàn)了微調(diào)。

第一個(gè)信號(hào)：刪除了“降準(zhǔn)降息”字樣。 對(duì)比上一季度報(bào)告，央行在今年一季度報(bào)告中把“靈活高效運(yùn)用降準(zhǔn)降息等多種政策工具”的表述調(diào)整為“靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具”，直接刪除了“降準(zhǔn)降息”。國盛證券研報(bào)認(rèn)為，這一措辭變化在一定程度上預(yù)示短期降準(zhǔn)降息的可能性下降。

第二個(gè)信號(hào)：更強(qiáng)調(diào)“精準(zhǔn)有效”。 央行的表述從過去的“適度寬松”擴(kuò)展為“精準(zhǔn)有效實(shí)施適度寬松的貨幣政策”，這意味著政策將不再以簡(jiǎn)單的降準(zhǔn)降息次數(shù)來衡量，而更關(guān)注利率傳導(dǎo)效率提升和信貸資源流向有需要的領(lǐng)域。結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具將成為當(dāng)前階段的政策重心。

合肥樓市航拍圖

第三個(gè)信號(hào)：全年仍有降息空間。 盡管短期降準(zhǔn)降息的可能性在下降，但全年來看寬松取向并未逆轉(zhuǎn)。招聯(lián)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家董希淼表示，年內(nèi)LPR下降幅度不會(huì)很大，或?yàn)?至10個(gè)基點(diǎn)。也有分析預(yù)計(jì)，若內(nèi)需修復(fù)和物價(jià)回升不及預(yù)期，或政府債發(fā)行、實(shí)體融資需求對(duì)流動(dòng)性形成階段性壓力，年內(nèi)仍有25至50個(gè)基點(diǎn)的降準(zhǔn)以及25個(gè)基點(diǎn)的降息空間，節(jié)奏上或更偏小步慢跑、擇機(jī)落地。對(duì)于有按揭需求的群體，下半年或許值得關(guān)注。

NO.4|肆

結(jié)語

綜合以上分析，LPR連續(xù)12個(gè)月保持不變，是定價(jià)基礎(chǔ)、銀行息差和外部環(huán)境共同作用的結(jié)果。當(dāng)前5年期以上LPR為3.5%，已處于歷史較低水平，疊加公積金貸款利率降至2.6%、各地“以舊換新”政策陸續(xù)落地，購房綜合成本相對(duì)可控。

房貸利率只是購房決策的一個(gè)維度。地段、產(chǎn)品、開發(fā)商資質(zhì)、區(qū)域庫存水平等因素同樣不可忽視。在政策環(huán)境整體趨于寬松、市場(chǎng)出現(xiàn)企穩(wěn)信號(hào)的背景下，剛需和改善型購房者可以結(jié)合自身需求和支付能力，客觀評(píng)估購房時(shí)機(jī)。LPR何時(shí)調(diào)整、調(diào)整幅度多少，目前尚無明確時(shí)間表；但從市場(chǎng)自身修復(fù)邏輯來看，后續(xù)發(fā)展值得持續(xù)觀察。